2021年，是十四五開局之年，下半年後，深圳及各區的十四五規劃陸續發布。
這次規劃，基本上可以奠定未來5年的發展方向；從規劃里也可以看到，各區的定位、發展方向已然清晰明確。
但娟子更想說的是，未來深圳的發展會越加的「均衡」，強區恆強的同時，相對弱一點的區域也在奮力追趕。
最近一段時間，陸續看到多條地鐵詳細規劃的草案公示後，不得不感慨，以前被大家稱之為「遠大新」的房子，未來會隨着交通的變化進一步與「市區」的某些房子的價格差縮小（前提是本身相對優勢的地段）。
深圳多中心的發展已然越來越明顯，以前一些片區無商業，這幾年也開始在填補，基本上每個區都有了片區的CBD。
產業上也比較鮮明，各區的着重點都不同；尤其是交通上，大家屆時可以關注下5期工程，南山、龍華、龍崗都正在填補之前的地鐵規劃空缺。
回到深圳市十四五規劃，有幾個核心點大家可以關注一下，一是前海合作區擴區（今年已經進行了前海合作區的擴區），實施新一輪前海總體發展規劃，還將推動前海、大鵬等設立新口岸。
二是推進綜合性國家科學中心建設，將高標準建設光明科學城、創新河套深港科技創新合作區體制機制、規劃建設西麗湖國際科教城、建設大運深港國際科教城。
我們從這一條可以看出未來突出重點片區的價值高地，光明、福田、南山、龍崗都有。光明科學城目前雖處於建設階段，但可以看到無論是省規劃還是深圳規劃，除了前海之外，光明科學城被提及的次數也非常多。
三是實施「東進、西協、南聯、北拓、中優」戰略，10+1區最新發展定位公布。
四是深圳都市核心區擴容提質，將寶安區的新安、西鄉街道，龍華區的民治、龍華街道，龍崗區的坂田、布吉、吉華、南灣街道等納入都市核心區。
有意思的是，這次都市核心區里最多的是龍崗區，其中布吉包括了三個街道，布吉需與羅湖接壤，但卻是相比寶安龍華發展落後的片區，在十四五期間，布吉能否衝出「發展不急」的狀態，可能需要更多的投入。
先來看一下各區規劃的定位，特別是地區生產總值（GDP）的目標，有幾個強區是定得非常自信，南山2025年預期是1萬億，福田、寶安的預期也非常高。
各區的重點發展片區可以說是區內最具增長力的引擎。
2021年前三季度南山的GDP為5460億元，人均GDP為30.4萬元，仍位列深圳第一，今年前三季度的名義增長達18.45%。
除了現有產業片區以外，2021年，南山北部片區也迎來發展年，已崛起數個為「總部研發+高端製造」產業帶開路的創新型產業用房……
經濟的強勢領先，未來其它區也難以追趕，主要還在於可持續的發展。南山未來的發展仍會處於龍頭地位，從十四五規劃里已然明了。
十四五期間，南山定位為科技產業創新、高等教育和總部經濟集聚區。
可見未來還有多個片區會成為區域內的經濟增長極，如十四五要重點推進建設的前海深港現代服務業合作區、西麗湖國際科教城、蛇口國際海洋城、西麗高鐵新城、深圳灣超級總部基地等。
另外，還公布十大重點發展片區:
分別為西麗湖國際科教城、留仙洞戰略性新興產業總部基地、西麗高鐵新城、高新區北區、南山創新大道、後海金融商務總部基地、蛇口國際海洋城、深圳灣超級總部基地、深圳灣文化走廊、支持前海深港現代服務業合作區發展。
不難發現，南山片區在整個深圳確實已經形成了非常厚實的產業、總部、科技底座，這是其它區域不可比擬的。
經濟發展前茅，其它方面也一定不會差，比如，南山是唯一一個區規劃到到2035年，將實現十二年及以上免費教育的。
南山片區目前的交通路網還並不密集，但在十四五期間會有大的改變，我們也看到最近深圳公示的地鐵規劃上，南山是最大的受益者。
作為行政、文化、金融等中心的福田，儘管有後起之秀的南山，但福田的地位絲毫不減。
十四五期間，福田仍定位為深圳行政、文化、金融、商務和國際交往中心，總部經濟核心區、現代服務業集聚區；只是更高質的發展。
但在發展上，着重聚焦河套深港科技創新合作區、香蜜湖新金融中心、環中心公園活力圈「三大新引擎」，打造具有國際影響力和輻射力的中央創新區、中央商務區、中央活力區。
事實上，放眼看去，南山有強勁的高新科技產業，而福田的文化、金融、商務領域是非常強勢的，這是其它區域不可比擬的，這也形成了兩大中心片區的核心支撐。
未來的福田還有哪些可增長的空間？
優化土地空間規劃布局，形成「一軸兩翼」總體空間格局，構建具有強大支撐帶動力量的粵港澳大灣區東岸「大中軸」。
以河套深港科技創新合作區—福田中心區—梅林片區為「中軸」；
以香蜜湖新金融中心聯動車公廟、大金沙、安托山片區，打造發展「西翼」；
以環中心公園活力圈聯動華強上步、八卦嶺、彩田北片區，打造發展「東翼」。
目前福田片區可見的如河套深港科技創新合作區是重點打造片區；此外車公廟、大金沙片區、包括香蜜湖金融中心等片區都有非常大的想象空間。
許多人現在可能覺得羅湖現在處於「老城」階段，許多新的規劃比較難以實現。但在十四五的規劃里，我們看到了一些亮點。
首先，羅湖在定位上，為深港社會協同發展示範區、現代服務業創新發展集聚區、金融商貿中心和國際消費中心；重點推進蔡屋圍-深圳火車站-東門片區、39 筍崗-清水河片區、新秀-蓮塘片區建設，打造羅湖可持續發展先鋒城區。
一方面是在交通的規則升級，形成深圳站、羅湖北站兩個南北的「雙樞紐」格局。
羅湖區將深圳火車站改擴建，推動香港東鐵線 北延至羅湖口岸，引入贛深高鐵、廈深鐵路等線路。
爭取列入5期規劃的地鐵有：17 號線、24 號線北延、25 號線；此外推進 5 號線西延、11 號線紅嶺南站、14 號 線、17 號線等軌道交通建設。
未來，羅湖將重點打造深港社會融合發展區、清水河-筍崗科技創新服務區、大望梧桐中央生態區、筆架山河沿線可持續發展示範區、湖貝-蔡屋圍活力商業區、大東門國際消費服務核心區等七大片區。
其它民生配套上，羅湖也在追趕。
教育方面，到 2025 年，新增公辦義務教育學wei 3 萬個，建成 1-2 所公辦義務教育國際特色學校；新增高中學wei1500 個，新增公辦學前教育學wei 0.8 萬個。
產業方面，打造「1+4+2」 高質量現代化產業體系，形成以總部經濟為引領，金融業、商務服務業、戰略性新興產業和商貿業為 4 大主導產業，文化創意產業和黃金珠寶產業為 2 大特色產業的現代產業體系。
寶安2021年前三季度的GDP為3030.7億，同比2020年同期，名義增速14.47%。相比較，增速也算是靠前的。
寶安這幾年除了房價一路突飛猛進以外，片區的規格也越來越高，2021年前海深港合作區擴區，寶安也實現了大的躍升。
在十四五規劃里，寶安定位為深圳城市西部中心、國際航空樞紐，重點發展數字經濟、會展經濟、海洋經濟、臨空經濟、文旅經濟和高端製造；重點推進寶安中心區、空鐵門戶區、會展海洋城、石岩科創城、燕羅智造生態城建設，打造寶安珠江口兩岸融合發展引領區。
規劃顯示，到「十四五」期末，寶安地區生產總值 6000 億元左右，人均生產總值達到 12 萬元。
重點構建「一軸、四廊、五核、多節點」發展格局；
在交通方面，推進穗深城際線（二期）建設、深大城際線（33 號 線）建成通車，開展深莞增城際、深大城際西延以及深港西部快軌等通道的研究工作。
爭取軌道9號線西延、15號線、18號線、20號線（二 期）納入五期，開展25號線、26號線、28號線、29號線、20號線銜接東莞R2線、11號線銜接東莞 R3線等6條線路的前期研究等。
教育方面，新增 18.7 萬個公辦義務教育學wei，新增普通高中學wei 1.14 萬個。
十一大高品質產業集聚區：
2021年三前季度光明區GDP 910萬，同比同期名義增速達15.45%，增速僅次於南山片區。這幾年，光明的逆襲肉眼可見。
十四五期間，光明定位為深圳北部中心、科技創新中心、重要交通樞紐，科研經濟先導區、高新技術產業和先進制造業集聚區，重點打造光明科學城裝置集聚區、光明中心區、光明鳳凰城、茅洲河-龍大複合功能走廊等片區，建設大灣區綜合性國家科學中心先行啟動區。
「一心一廊一環六組團」總體布局打造，依託六個街道打造特色組團，形成優勢功能互補、協調錯位發展格局。
交通方面，規劃提到爭取提升光明城站定位，協調增加光明城站停靠列車班次數量，打造綜合性國家科學中心交通樞紐。
謀劃新建光明站樞紐，推動深莞增城際、深廣中軸城際鐵路規劃建設，提升廣深港澳科技創新走廊互聯互通水平，構建大灣區「1 小時通勤圈」。
爭取軌道 18 號線、6號線支線再南延納入深圳市城市軌道交通第五期建設規劃等；
教育方面，到2025年新增公辦義務教育學wei約 3.9 萬個；新增公辦普高學wei1.14 萬個。
2021年前三季度GDP為3180億，同比同期增速跌了7.36%，也是深圳唯一一個增速下跌的片區。
龍崗區在十四五規劃期間定位為深圳城市東部中心、高等教育國際合作中心、國際文體活動交流中心，重點推進大運深港國際科教城、坂雪崗科技城、東部高鐵新城、 國際低碳城、寶龍科技城等片區建設，形成「一芯兩核多支點」發展格局，打造龍崗國家級產城融合示範區和全球電子信息產業高地。
規劃目標是到2025年，基本建成現代化國際化創新型的深圳城市東部中心，打造深圳都市圈區域城市中心，基本實現社會主義現代化。經濟綜合實力大幅提升，地區生產總值超過6800億元。
交通方面，龍崗十四五期間也是補短板之年，協調推進深汕高鐵、深惠城際、深大城際、深惠城際大鵬支線建設，配合推進贛深與廣深聯絡線建設，打通外聯主動脈。
加快推進軌道14、16、3號線四期（東延）、16號線二期（南延）建設，推動10號線東延、17、18、21、22號線儘早啟動建設，強化與市中心區的快速直連。
重點建設的片區：
1、高標準建設大運深港國際科教城，推進深圳國際大學園提質升級，建設世界一流大學集聚區和具有國際影響力的中外合作高等教育機構群，加速推動深港兩地高端資源集聚，打造深圳東部創新「智核」。
2、依託坂雪崗科技城，打造萬億級的世界級電子信息產業集群承載區、ICT產業中樞核心區、粵港澳大灣區科技產業與城市融合發展示範基地，強化跨區域聯動，構建錯位協同、高效協作、優勢互補的電子信息產業發展格局。
3、高標準推進諾貝爾獎科學家實驗室等重點科研載體建設，面向產業發展積極爭取國家級、省級、市級重大科技基礎設施落戶龍崗。
4、加快發展高端裝備、新能源、生物醫藥等產業，用好大運軟件小鎮、大運AI小鎮、寶龍生物藥創新發展先導區、新能源產業基地等載體，打造戰略性新興產業發展引領區。
5、探索深度參與廣深港澳科技創新走廊建設路徑，依託香港中文大學（深圳）、深港國際中心等粵港澳大灣區合作載體，力爭在人才、科技、文體、教育、醫療、智庫等領域取得新突破，打造深港國際化合作示範區。
十四五期間，龍華定位為深圳中部綜合服務中心、數字經濟先行區、未來城市試驗區、 智慧治理示範區、重要交通樞紐、新興產業高地和時尚產業新城；
重點推進北站國際商務區、九龍山數字城、鷺湖中心城、龍華國際商圈、大浪時尚小鎮、觀瀾文化小鎮等6個重點片區建設，打造大灣區國際化創新型中軸新城。
交通方面，龍華區將打造鷺湖綜合交通樞紐；加快推動17號線龍華段及區內軌道線網加密研究。
規劃提出，爭取 18 號線、22 號線、6 號線支線南延、25 號線、27 號線、21 號線等6條線路納入全市軌道五期規劃並推動開工建設。
民生方面，到 2025 年，龍華區新增幼兒園學wei 2.5 萬個；完成新改擴建中小學 58 所以上，新增公辦義務教育學wei 不低於 9.7 萬個；新增公辦普通高中學校不少於 8 所。新增籌建公共住房3萬套。
在整體的發展上，構建「一圈一區三廊」空間格局：
北部打造全球萬億級數字經濟圈：
依託九龍山數字城納入市 級重點片區契機，聯動鷺湖、黎光等片區，整合近百平方公里空 間資源，打造灣區先進制造轉化基地、深圳數字經濟核心承載區、 人工智能＋工業互聯網＋５G應用先導區。
南部打造深圳中央活力區：
依託龍華納入都市核心區契機， 將北站片區建成國際商務區、龍華國際商圈建成市級核心商圈、 梅林關片區建成南部門戶樞紐，打造國際總部基地、大灣區現代 服務業擴大開放試驗區，形成集商業商務、文化時尚、休閒娛樂、 高端居住於一體的深圳最具都市活力的區域之一。
打造縱貫南北的三大都市走廊：
依託梅觀快速路，加速整合 沿線產業創新資源和土地資源，推動富士康、華為上下游產業智能化轉型和高端化發展，聯動河套深港科技創新合作區、坂田華為基地、東莞松山湖，打造以總部研發、科技服務為主導功能的梅觀創新走廊。
依託觀瀾河，重塑中軸水脈，促進山水與城市交 融，打造彰顯城市生態品質與文化活力的觀瀾河生態走廊。依託龍瀾-福龍大道，聯接西麗湖科教城和光明科學城兩大基礎研究引擎，打造帶動深莞製造業升級轉型的龍瀾智造走廊。實現區域特色化差異化發展。
此外，坪山區定位深圳城市東部中心、綜合交通樞紐、高新技術產業和先進制造 業創新集聚區、生物醫藥科技產業城，重點推進坪山中心區、高新區坪山園區建設，打造深圳未來產業試驗區和深港科技創新合作區延伸區。
相對來說，坪山片區近幾年的發展也是非常快的，交通方面，好在坪山片區有高鐵站，所以與市區的距離沒有那麼遠了，目前片區正在等地鐵開通後，交通上會有較大的改觀。
鹽田區定位為國際航運中心、海洋新興產業高地、濱海旅遊重要基地，重點推進沙頭角深港國際旅遊消費合作區、鹽田中心片區、鹽田河臨港產業帶建設，打造鹽田國際航運樞紐和離岸貿易中心。
大鵬新區定位為濱海旅遊服務中心、海洋科技和教育基地、精準醫療和康復 醫學發展先鋒區；重點推進葵涌中心區、壩光國際生物谷、龍岐-新大、 下沙-南澳墟鎮建設，打造世界級濱海生態旅遊度假區和全球海洋中心城市集中承載區。
因為地形的原因，大鵬的顯得比其它區更難，從規劃也看不出未來強有力的動作，所以大鵬片區仍舊難以逆襲。
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