鑽石舞台

國慶期間，樓市整體偏冷，很多地方都出現各種打折消息，上海張江湯臣豪園三期房東降價400萬急售88平米精裝三房、蘇州滸關中南樓盤5折出售，也包括珠三角中山、惠州、佛山等城市各種各樣打折、促銷的聲音。

2021年國慶長假七天，深圳二手房交易創歷史新低，僅僅4套，但是一手房銷售1081套，巨大的反差可以看出二手市場在調控之下有多麼冷，或者說一手房的價格有多麼具有吸引力。

這也正是我前面文章解釋的，GJ鎖死流動性防止資金失控，同時引導至一手房市場解決銀行、房企、政府的資金問題。

在這種一手大力促銷、二手交易冰凍的大勢之下，卻有一則消息引爆圈內，香港要建北部都會區。

這個消息一下子點燃了市場，各種煽動性的說法開始湧現：「香港二次回歸」「深港夢幻聯動」「新時代來了」，還有「中國最牛都市圈呼之欲出」「香港為這一時刻準備了30年」。

更有甚者，很多炒房者把這一則消息理解為利好，什麼「深圳又要大漲」「深圳迎來重大利好」在網上流傳，好幾個人私信問我深圳是不是又要迎來樓市的高光時刻。

每次看到這些消息，我都很無語，這明明就是一個對高房價的巨大「利空」，為什麼會被炒房者解讀成價格的利好？

這裡的利空之所以打引號，是因為這是對於房地產良性發展、對於經濟走向正軌的利好。但對於部分人群期盼的「一直漲」是一個利空。

10月6日上午11時，香港特區行政長官林鄭月娥在特區立法會發表其任內第五份施政報告。

在這份報告的第三部分「新氣象 新未來」中，專門提到了北部都會區。

這部分的引言中給出了規劃這個區域的原因，大家可以自己看看，解決了前半部分的問題，這一段話說涉及的大部分問題就都好解決了。

而北部都會區不僅僅可以解決空間發展問題，還可以藉此契機解決產業布局、城市發展方向、雙城融合等諸多問題。

大家看看這幅圖就知道北部都會區未來會朝什麼方向發展。

在施政報告中，特首還提到深港兩地「雙城」「三圈」的概念。

「雙城」是香港和深圳；「三圈」即由西至東分別為深圳灣優質發展圈、港深緊密互動圈和大鵬灣╱印洲塘生態康樂旅遊圈。

「雙城三圈」覆蓋了深港口岸經濟帶和深圳發展最成熟的都市核心區，以及香港境內城市建設資源正在高速匯集並仍擁有龐大發展潛力的北部都會區。

不可否認，這一規劃對於城市發展有着重要的意義。

但是，對於北部都會區，無論前景多麼美好，我們都要知道其最初是為了解決什麼問題而橫空出世的。

出台這個「策略」的背景，大家都知道是因為特殊事件導致對香港現狀的反思，發現香港眾多問題中高昂的房價對於香港青年人的發展、乃至生存都產生了巨大的負面影響，決心解決這一歷史沉疴，在香港北部劃出一塊土地約300平方公里的、可容納250萬人的生活工作區域。

實際上香港政府早就想解決香港房價高企的問題，首任特首董建華早在1997年就提出「八萬五」計劃。

董建華計劃每年香港政府的房屋署必須修建八萬五千個公屋套間（1997前是每年二萬個套間），要讓那些低收入的居民申請公屋的輪候期限不能超過三年（1997前是六年半）。

目標香港每年興建的政府公屋和私人樓寓和比例是1：4，要倒過來變成 4：1。

「八萬五」計劃，生不逢時的趕上了亞洲金融風暴，香港樓市淒風慘雨，樓價下挫二至三成，普遍私人物業在五年多的時間內貶值七成，很多中產階級成為負資產階級，當時香港有60萬個負資產者，賬面損失達6000億港元。最終由於反對者的強烈反彈導致該計劃擱淺。

這個計劃之所以厲害就在於其和我們常見的樓市調控不同，不是限購、限貸、限售、限價、限離、二手房指導價等看上去很有效，實際上並沒有解決樓市根本問題的手段。

市場經濟規律告訴我們，要想解決價格高企，最簡單的就是增加供應或者減少需求，住房作為「衣食住行」類最基本需求，很難減少需求，更何況我們的住房還和教育等諸多權益綁定，更是難以減少需求。

所以，就要從增加供給入手。「八萬五」就是一個增加供給的計劃，直接導致了香港樓市應聲下跌。

此後，香港再人敢提出增加樓市「供給」，直到2018年，港府為了平抑房價，提議「填海蓋樓」，填海造地興建東大嶼人工島，劉德華因支持港府遭到輿論圍攻，被罵得狗血淋頭。此計劃同樣擱淺。

香港高房價似乎無解。

在我的文章《樓市何去何從----獅城模式和明珠模式對比》中曾經提出幾個問題：

1.房產政策的目標是什麼？

2.房產開發土地從哪裡來？

3.保障性住房的資金從哪裡來？

4.效果（市場表現）怎麼樣？？

並回溯歷史，指出香港模式的最初目標就是將房地產作為支柱產業，作為財政的主要來源。而這一點恰恰是94年分稅制改革後，我們遇到財政問題，模仿香港製定了一些列土地政策的由來。

香港是土地財政的祖師爺。由於香港是自由貿易港、避稅天堂，無論是企業所得稅、個人所得稅都非常低，而且2006年取消了遺產稅，所以財政對土地的依賴程度更高。

內地印花稅主要來自股市，但香港主要來自樓市，比如內地居民在明珠購買住宅，目前需要繳納相當於房價30%的印花稅（包括從價印花稅、買家印花稅）。

2016年到2017年香港跟土地、房屋有關的收入：物業稅 34億、一般差餉 213億、物業及投資 301億、印花稅 619億、地價收入 1280億，以上合計是 2447億元，占當年港府全部收入5731億元的43%左右。

需要說明的是，在香港政府徵收的1392億利得稅里，有相當比例是房企繳納的；在52億元個人入息稅里，有相當數量也跟房屋有關。43%的比例，沒有包括這兩項內容。

香港政府收入的大概一半以上來自房地產行業。

由此可見，房地產是香港經濟的基礎，是官方主要收入來源，其重要程度相當於博彩業之於澳門。

香港模式的也導致了其已連續九年穩坐全球「房價最難負擔城市」榜榜首，香港房屋均價大約為每平米22-30萬，樓價與收入比率由2016年的18.1倍進一步惡化至20.9倍，數字為歷來最高，香港家庭不吃不喝近21年才能買得起一個住宅單位。

2018年明珠的房子全島均價約25w/平方米，房價世界第一。與此對應的，香港人均居住面積僅16平方米，居住痛苦指數世界第一。

在這種背景之下，結合眾所周知的歷史契機，香港決心解決房價高企的問題，加大土地供應，同時再一併解決香港產業用地、發展方向、深港合作等問題。

在《施政報告》中專門指出，北部都會區預計可提供約35萬個住宅單位，可額外開拓約600公頃用地作住宅和產業用途，估計可提供住宅單位約16.5萬至18.6萬個。

整個北部都會區發展完成後，總住宅單位數目將達90.5萬至92.6萬個，共計容納約250萬人居住；而都會區內的職位數目將大幅增加至約65萬個，包括15萬個與創科產業相關的職位。

香港2020年的總人口是748.18萬，能查到數據顯示，香港屋宇總單位數由2006年的223萬伙，增至2016年的253萬伙，增幅約30萬伙。按照這個速度粗略推算，到了2020年大約265萬伙。

忽略香港人口增長靜態的地看，北部都會區將容納今天香港人口的33.4%，新增屋宇數量是2016年屋宇總數的36.6%，是推算出2020年屋宇總數的34.9%。

可想而知北部都會區對於香港整個房地產的衝擊有多大，這個計劃是原本「八萬五」11年的供應量，雖然完成整個計劃可能需要的時間遠超11年，但是這裡面沒有包含香港九龍和港島每年原本應該新增的屋宇。

應該說，這是一個從根本上解決香港房價的歷史性方案，香港樓市的基本面可以說發生了逆轉。

當然，有很多人認為香港小政府推動該計劃難度極大，加上環保等組織的阻撓，可能計劃建設周期會長達20年至30年。

且不說這個計劃未來真正的推動者可能有所不同，即使是該計劃所給出的方向性意義，就足以改變市場預期。

這樣一個直指房產高價本質、從源頭解決供給量的方案，竟然被炒房者解讀為「高房價」的利好，簡直可以用「一葉障目」來形容。

香港的高房價問題、土地財政問題，我們一樣存在，因為我們也曾以香港為師。

如今香港在徹底解決高房價問題上，指出了一個增加供給的方向，雖然有其自身的特點，並不一定適合所有城市，但是這一「治本」的方法一旦摸索出成功的經驗，也就是我們再一次以香港為師之時，高房價這個被大多人詬病的問題，也許可以得到極大的改善。

本來文章寫道這裡就應該結束的，但是我還是要狗尾續貂，畢竟宏觀對普通人意義不大，只有微觀才屬於每個人。

非常明顯，這一次的調控時間會非常的長，管理者也在摸索一套方法，要打消大家對於樓市未來的預期，直至人們完全悲觀才會出現真正的機會。

對於大部分人，其實沒什麼風險，而風險都在那些過去危機意識太差的人，對於未來變化準備不足的人身上。

這類購房者在真正機會出現之前要注意：

1.很多人太過相信管理者不會一直緊下去，這個不要太樂觀。

2.要特別關注短債長投的流動性風險。某些短期貸款，中間折騰的風險不可小視。大部分是三年，只是到期可以續一兩次而已。

3.最重要的是之前按市場價貸的，現在到期後的續貸要按指導價，確實存在很大風險。尤其是那些槓槓太高的，到時間會非常被動。

4.最近兩大熱點城市的房源相比之前都有不小的回落幅度。基本現象就是緩步逼近指導價。對於專業人士，成交價降下來，會影響到續貸的額度，前期上足槓桿的，可能就續不上了。

5.最後，要說的是某一天放水是必然，但是此前放水大方向是給新產業了，你要確保你能熬到那一天。