中國房地產調控政策適度糾偏，但傳導到市場端存一定時滯性，疊加去年上半年高基數的影響，路透訪問15家機構的預估中值顯示，今年上半年中國住宅均價同比下降1%，持於三個月前路透季度調查的預估中值。不過隨着穩樓市政策效果逐漸顯現，全年房價料同比增長2%，總體呈現「前低後高」走勢。
受訪分析師普遍認為，需求端尤其聚焦剛需的政策將更放鬆，包括全國範圍的按揭利率下降、部分城市的首付下降、放鬆限購等；同時，政策或藉助加大開發貸投放、允許債務展期、改善發債融資環境、推動企業併購等措施以緩解房企資金壓力。
事實上，政策放寬趨勢已愈發明了。深圳、廣州拉開一線城市調降房貸利率大幕，「兩成首付」亦重現菏澤、重慶和、贛州的地產江湖，此舉或將引得其他城市紛紛效仿跟進。
住建部周四在發布會上的表述總體延續此前的「三穩」論調，但其稱「努力為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用」，並再強調保障住房的剛需，加大保障性租賃住房供給，或將更進一步提振行業信心。
「政策效果從政策端到市場端的傳導具備一定時滯性，預計上半年房價大概率處於下行周期，下半年房地產市場將有所企穩，」紅塔證券研究所所長李奇霖稱。
然而，地產的回暖預期仍是結構性的。李奇霖說，一線城市和二線城市受益於經濟、人口優勢的支撐下，房價韌性較強，交易活躍度將明顯好於三四線城市。
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹則表示，綜合考慮基數效應和政策效應，隨着上半年穩樓市政策作用逐漸顯現，房價環比回穩，帶動同比下行趨勢減緩築底；去年下半年樓市迅速降溫，全年房價同比在較低基數下可能有明顯提高。
路透根據中國國家統計局公布數據測算，1月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比漲幅進一步縮窄至2.3%，漲幅續創2015年12月以來最低（當時為升1.8%）；但環比上升0.1%，扭轉前三個月跌勢。
鑑於中國經濟下行壓力增大，受訪的15家機構中，近八成受訪者認為房地產稅試點將推遲進行，儘管相關基礎性法規仍將陸續頒布。但有分析人士警示，如若政策放鬆使房地產市場回暖過快，很可能反過來加快房地產稅試點進程。
2021年全國房地產開發投資同比增長4.4%降至17個月低點，銷售面積同比增長1.9%。約八家機構的預估中值顯示，今年上半年房地產開發投資預計同比下降2%，銷售面積同比降14%，稍優於三個月前路透季度調查預估中值的下降3%和下降16%。全年二者同比增速分別為增長1.5%和下降7.5%。
李奇霖認為，隨着政策的邊際放鬆以及下半年全國房價水平穩中有升的趨勢，今年全年房地產市場成交金額或將由上半年的低點小幅回暖，但「房住不炒」的基調不會改變，因此房地產市場重回「爆發式」增長的可能性不大。
「未來政策會引導更多的專項債資金對接到保障房的投資上，化解保障房投資的融資約束，從而對房地產投資下行起到托底的作用，」他並稱。
目前保障性住房開發貸餘額在房地產貸款總量餘額的占比仍居於低位。中國央行要求加力支持保障性租賃住房，有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。
**下半年房企融資壓力將有所緩解**
雖然房地產行業整體融資壓力目前仍存，但受訪機構多數認為，隨着房地產投資增速回暖以及相關支持政策的進一步深化，下半年房企的融資壓力會有所緩解，系統性債務風險可以避免。
「房企流動性將有邊際改善，」仲量聯行（JLL）中國區研究部總監姚耀說，政府將通過小幅加大開發貸投放、允許債務展期、改善發債融資環境等方面緩解房企資金壓力。
路透援引消息人士報導，中國央行上海總部對轄區內商業銀行涉房貸款做出指導，要求月度房貸增速不低於各項貸款增速，且當月末房貸餘額不低於去年同期，以及開發貸增量不能為負。
住建部最新稱，堅決處置個別房地產企業因債務違約引發的房地產項目逾期交付風險。
不過，中指研究院常務副院長黃瑜指出，金融機構投資對象更偏向經營穩健的央企和地方國企；「行業融資環境仍需一定時間修復，融資規模短期內難以出現大幅回升」。
其並提供數據說，歷史上1月通常為全年融資較高月份，但今年1月非銀融資總額同比下降70.3%，各融資渠道均呈現不同幅度的下滑。以海外債為例，本是海外債集中發行的1月融資同比下降了88%。
**行業間項目併購料將加速推進**
對於房地產併購進程的討論，路透訪問的15家機構觀點出現了一定的分歧，逾八成受訪機構認為在政府引導下併購會加速推進，近期銀行收併購融資支持已在陸續落地。
「併購會明顯加速，主要集中在項目併購，但依然得看項目質地和價格，整體性股權收購較難出現，」華泰證券地產行業首席分析師陳慎說。
億翰智庫研究總監於小雨則不看好併購進展。她說，購貸款不計入三道紅線，不代表收購企業/項目的負債不計入三道紅線，「對於有實力收併購的企業而言，收購這類企業/項目，遠不如拿地來得更有價值，那為什麼還要去收併購？除非政府強制要求國央企做。」
1月初路透援引消息人士報導，大型優質房企對出險企業項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入「三條紅線」相關指標。國資企業對正在承受現金流重壓的民營房企伸出援手。銀行、全國性資產管理公司（AMC）有關房企紓困收併購動作不斷，積極推進房地產金融風險化解工作。
15家機構17位分析人士參與了調研，以下為機構簡稱：仲量聯行（JLL）、紅塔證券、諸葛找房、中信證券、華寶信託、億翰智庫、易居房地產、招商證券、中指研究院、中原地產、申銀萬國、華泰證券、同策研究院、交通銀行金融研究中心及一家不願具名的券商機構。調查時間為2月16日-2月23日。
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