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共 5盤預售公示、登記，列表見文末↓


|PART 1|


央行降准了，25個基點能夠帶來的貨幣量大概5000億，但市場好像並不買張，股市不漲反而大跌，樓市依舊死氣沉沉，就拿杭州來說。

陽春四月不僅二手房的成交沒有起色，新房的熱度甚至也在進一步冷卻，不得不說現在的市場水溫實在是太冷了。

都說降准、降息是大利好，能夠釋放相當的貨幣量到經濟層面，樓市自然也能承載很大一部分的貨幣滋潤，但現在的樓市真的是放水就能盤活嗎？

如果你名下有一兩套住房，應該能感受到今年的貸款電話明顯的偏多，一天甚至能夠接到數次貸款推銷電話，甚至有時剛拒絕一個，下一個緊接着就打進來了。

這些推銷電話報出的利率更是一個比一個低，年化利率早已低於先行的房貸基準利率，只要你有固定資產抵押，獲取4%左右利率的資金簡直不要太過輕鬆。

水源充裕、貨幣無處可去，市場真的不缺錢，只有錢錢也真的激活不了當下的樓市，沒有去處的錢刺激不了躺平的市場。

當下的市場，缺的是需求，有購買力的需求，而這點恰恰是市場所最為緊缺的。

二手不振，新房繼續走冷，歸根究底還是沒有需求，但需求並不是真的不存在，對於杭州這樣的東部發達頭部城市而言，需求可以源源不斷。

而現在它們卻被抑制住，被後置。

限購是卡需求的鑰匙，市場足夠強勁之時，只要祭出限購這根大棒，市場必定走冷，至於冷到什麼地步完全看限購的力度深淺。


於杭州，去年限購大幅升級是市場驟冷的核心原因，甚至可以說是絕對原因。

對於其他頭部城市，走冷也基本源於限購的升級，比如深圳，全面收緊落戶門檻條件等隱性限購；當然杭州也是，現在的市場冰冷程度就是來自於限購大幅升級+落戶門檻提高的雙重作用。

樓市也是市場，既然是市場就必定會受到供需關係的影響，限購一出，需求疲軟，樓市焉能持續堅挺？

現在給再多的貨幣，沒有明確購房意向的需求支持，這些貨幣自然也就流不進乾涸的樓市，也就不可能有全面提振樓市可能。

對於需求不足的問題，決策者們顯然也心知肚明，中小城市全面鬆綁，近期長沙、鄭州、福州等二線城市更是明着暗裡直接啟動限購放鬆。

可惜的是，按照現在一城一策，中小城市放鬆、大城市持續嚴控的策略，市場是不可能明顯復甦的。

問題出在，需求也是結構性的。

|PART 2|

人口持續流出、家家皆有房的中小城市就算沒有限購，需求面也是在不斷的衰減之中，再結合中小城市相比需求而言幾乎堪稱天量的新房供應，這些城市僅靠自身的能量不足以提振樓市。

這些中小城市的需求重點由兩部分組成，一是自住改善，由於中小城市早期的物業開發品質較差，部分本地高收入群體確實需要有住房升級的需求。

但這部分改善需求的總量恐怕不會太多，也就很難激活供應嚴重過剩的新房市場，更別提空置率極高的二手房市場。

另外一部分需求，被市場火熱帶動起來的投資、投機性需求，這部分需求才是拯救中小城市樓市的鑰匙。

而激活這批投資為主的需求，關鍵在於自上而下的樓市熱浪下沉，從一二線頭部城市上漲所產生的樓市上漲預期熱浪，顯然目前這種熱浪不存在。


與中小城市相反的則是頭部大城市，這些頭部城市人口不斷的流入，產業面向好，意味着頭部大城市的住房需求長期都會保持正態的增長。

同時，這些大城市人口基數本身就較大，加之老房存量比例過大，改善性的住房需求存量也非常可觀。

更重要的是，受土地指標等客觀條件限制，東部大城市的建設用地指標長期不足，尤其是住宅用地指標，造成東部大城市長期供應不足。

比如杭州年均新房長期在12萬套上下浮動，上海一年的新房供應更是只有8、9 萬套，部分年份更只有5、6萬套增量新房，無論如何都是滿足不了澎湃的住房需求的。

結果就是東部大城市長期房價上漲不止，唯一有效的對沖手法就只有抑制需求一項，無論是設置落戶門檻、或是提高首付，亦或是直接出台行政性的限購政策，一切都指向抑制短期的需求。

限購升級的時間節點也非常的有本土特色，一般而言都是市場陷入了瘋狂期，房價大幅跳漲後限購這種大殺招才會出現，而且出現即是下猛藥。

就像杭州去年8月的新政，在疊加提高落戶門檻的情況下，用力明顯過猛。

當然不下猛藥，彼時的市場療效不一定能夠立竿見影，於是政策端往往就慣於用矯枉不過度不足以矯正的特色手法。

難從供應層面根治，那麼就是治標難治本，也就導致後中國大城市陷入了一緊就死、一放就瘋的老套路。

如此一來，對於大城市的放鬆，現在決策層非常謹慎，放開的口子太小了，市場不響應，口子太大了則就容易瘋，大城市不放，作為樓市組成部分的底盤——中小城市又活不了。

實在太難，正是因為太難，現在的政策面也就顯現出一種非常謹慎、怪異的調控步伐。

中小城市不僅全面放開，還給予補貼，配合棚改等措施，但具有市場風向意義的東部大城市每一步都顯得極其小心謹慎，步步試探。

|PART 3|


還記得在年初之際，關於小陽春的爭議上，我給出的結論一直都是關鍵看限購，限購不放鬆就不會有小陽春。

現在市場表現也證實了這點，在利率快速下行、貨幣充裕的今天，杭州樓市不僅沒有大的起色，新房反而受到更大的衝擊，邊緣新房的降溫仍舊在持續，從穩定樓市的角度看，這樣的局面不容樂觀。

就連杭州這樣的、對於樓盤資金監管都較為到位的城市，都陸陸續續出現不少的停工風波。

只要限購不放鬆，可以說，需求被強力抑制的樓市不可能會出現反彈，但站在今天這個時間節點，我更想說的是，購房者該警惕了。

越是處於靠近市場調控的轉折點，接下來的樓市走勢就更為撲朔迷離，雖然我們可以牢牢抓緊限購這個市場風向標，但誰能準確預知到限購放鬆的時間點呢？


而如果限購堅持不放鬆，那又會有怎樣的調整可能？

單純的利率下調不能修復杭州的供需結構，二手市場依然是明顯的博弈期，而二手市場不活，市場整體熱度就難以回暖。

舉個簡單的例子。現在房叔一對一諮詢碰到最多的情況就是，二手現在可以下手了嗎？

房叔的回覆基調是：對應現在的市場供需狀況，二手價格總體是偏高的，建議耐心淘，撿漏雖然不易，但在限購不放鬆的前提下，對應目前的巨大掛牌量和今年的天量交付，後續撿漏機會只會越來越多；但是需要關注政策面的變化。

二手不活，市場難活，如果限購不放鬆，最適合政策調整的落腳點就在二手市場；畢竟放鬆限購是個大殺招，這種殺招一旦被用上，行情快的會像龍捲風……

邊搖邊等待，或是邊淘邊等待……


| 今日公示樓盤|

| 今日登記樓盤|


-END-



文/KE編輯/KE

本文僅代表作者個人觀點。

本文相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因發生變化。以政府部門最終批准文件圖則、（商品房買賣合同）及附件等協議為準。開發商保留對宣傳資料修改的權利，敬請留意最新資料。本文面積如無特殊說明均為建築面積。


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