鑽石舞台

金地食言了。

去年金地半年報發布時，管理層承諾「預計全年結算收益同比上漲」，但當2021年業績快報發布之時，歸屬於上市公司股東的淨利潤出現了接近10個點的下滑。

公開論壇里充斥着投資者的嘲諷：「說好的今年正增長呢？」「管理層說話不算數啊，還不如別說。」

金地在地產行業有「理科生」的稱號，一向以穩健著稱。或許正因為此，在2021年業績爆冷後，外界大跌眼鏡。

事實上，金地為了重回龍頭早已出現隱患。2016年銷售規模破千億後，金地在第二年高喊「三年破2000億」，又在2021年提出2800億目標。規模上奮起直追之後，金地逐漸暴露出權益投資比例過小、毛利率泄洪式滑坡等問題。2021年，金地出現過去六年首次「增收不增利」的情況，毛利率跌至2000年以來的最低點。

4月25日的金地2021年業績會上，金地管理層沒有公布2022年的銷售目標。「市場低迷」使金地在過去一年主動收縮投資，新增土儲投資額和面積都出現了減少。

2020年才重回行業前十的金地，這次也許又要剎車了。

食言

2021年半年業績發布時，金地歸屬於上市公司股東的淨利潤出現了接近四成的同比降幅，彼時管理層在半年報中稱：「預計全年結算收益較上年有一定增長。」

但下半年的「力挽狂瀾」並沒有如期出現。

年報數據顯示，2021年金地歸屬股東淨利潤94.09億元，同比減少9.50%；歸屬於上市公司股東的淨利潤94.10億元，同比下降 9.5%。

「行業收益率逐步降低，回歸常態。」業績會上，金地董事長凌克解釋了結算收益下滑的原因。

財務負責人韋傳軍則補充了兩個細節，「去年下半年，部分同行為了緩解現金流的壓力，陸陸續續開始降價，把整個常規的價格往下拉，基于謹慎考慮，我們進行了減值，減值影響了我們歸屬於母公司的淨利潤是15.2個億。」

金地2021年業績報告顯示，全年資產減值準備金相較2020年翻了一倍，從6.4億增加到12億。

另一個細節是：「去年年底，長三角疫情的多點散發的對我們部分項目的工程進度、接管交付結轉的進度形成影響，原計劃的交付結轉的面積沒有達成。」

除了外部因素，不斷攀升的少數股東權益也在蠶食着金地的淨利潤。

金地2021年的少數股東權益是472.26億元，占比為42.86%，往前三年即2018年到2020年，少數股東權益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元，占全部股東權益比例則分別為30%、34%和39%，占比逐年提高。

合作增多和「明股實債」，是業內比較常見的增加少數股東權益的原因。

金地在過去多年一直是樂於合作項目的房企。從2016年-2021年，其新增投資權益比例依次為42%、47.1%、40.4%、53.54%、53.06%、40%，大部分時間都沒有過半。這個比例遠低於行業平均值，克而瑞統計的2020年上市房企新增拿地權益為65%。

行業下行、多家房企爆雷的前提下，權益比例偏低自然帶來了項目竣工風險。

金地管理層在回答權益比例低時稱：「主要是公司聚焦高能級城市過程中單個地塊的合作情況較多，這也是整個行業的趨勢；二是公司嚴格控制負債率，同時希望在市場中擁有較高的市場份額，在行業銷售規模天花板出現時，公司需要階段性地接受權益比例的波動。「但同時也表示，關注到了權益比例的問題，在未來的投資合作過程中，將儘可能提高項目權益占比。

年報中一個有意思的數據，透露出另一種可能性。

去年金地「賬齡超過1年的重要其他應付款」相比2020年增加了28%至20.36億，包括合作方和關聯方的往來款。通過股權穿透，可以看到相關公司股東層面出現了華鑫信託的身影。

2021年的7月和11月，金地集團轉讓銀川和杭州的兩處項目股權時，接盤方均是華鑫信託。而金地成立的代建公司「金地精誠志」的二股東，也是華鑫信託的子公司。

這樣的情況在房企中很常見，在沖規模的時候好用的工具，誰都知道是把雙刃劍。一旦形勢發展出現變化，鋒利的一面就會露出。

跳出踏空「魔咒」？

過去的幾年裡，曾作為「招保萬金」一員的金地，毫不掩飾自己重回龍頭房企的欲望。

2016年銷售規模突破千億之後，金地開始向區域公司釋放拿地決策權。2017年年初，金地集團總裁黃俊燦在華東區域公司年會上，宣布了三年實現2000億元銷售額的目標。2019年底，這個目標順利實現。

2021年，金地如願進入前十，2800億銷售目標也順利完成，最終銷售額2867.1億元，同比增長18.15%。

但這樣猛衝的勢頭，恐怕是要告一段落了。

年報顯示，金地2021年的新增投資為1309億元，權益投資額約為523 億元，新增總土地儲備約為1636萬平方米，其中權益儲備約為648 萬平方米。

四項新增數據相比2020年全部減少。

2016至2021年間，金地集團的土地總投資額分別為399 億元、1004億元、1000 億元、1200億元、1350億元、1309億元。權益投資額分別為168億元、473億元、404億元、558億元、697億元、523億元。

這意味着，去年權益投資額回到2019年之前的水平。

金地總裁黃俊燦在業績會上稱，金地主動暫緩了投資。「去年下半年融資環境非常的不好，10月份又出來了房地產稅的試點，接下來又出現了一些頭部企業的爆雷，所以整個疊加起來，去年下半年銷售市場非常低迷。根據這種情況，我們覺得地價有可能會進一步地下降，從今年的情況來看，我們對土地市場不會踏空的判斷，基本得到了印證。」

中指研究院的數據顯示，今年1-3月TOP100房企拿地總額為2271.6億元，拿地規模同比下降59.3%。另據克而瑞研究中心統計，一季度百強房企中近七成企業未拿地。

2021年全年權益拿地金額排在前20的企業，以大型國央企、頭部穩健型民企為主，前五企業分別為碧桂園、萬科、保利、中海、華潤，金地排在第12位。

曾和金地一同被質疑掉隊的保利地產（現稱「保利發展」），在去年第二批、第三批供地熱度下降時，果斷加大了投資力度。相比之下，金地要謹慎得多。

事實上，很多人把金地此前沒落的原因，歸結為兩次踏空土地市場。

2007年金地162億高價拿地，2008年遇上樓市低谷，金地忙於資金回籠，又錯過了低價拿地擴張的機遇。2011年至2012年，面臨低價拿地的機會，金地再次過于謹慎，結果2012年被萬科保利遠遠甩在身後。

相比於影響未來的土地儲備，計劃開工量更直接影響當年的銷售規模。

年報顯示，今年金地計劃新開工面積634萬平方米，只有2021年初計劃開工面積的六成，較2021年實際完成的1843萬平方米的零頭還相差甚遠。

凌克稱：「新開工面積是按目前擁有的土地項目統計出來的新開工，半年時會根據更新的情況調整，因為今年新的投資也會形成新開工。」

高喊三年破2000億，又一路衝過2800億之後，金地突然安靜了，2022年，金地未披露銷售目標。

業績發布會上，在媒體提及相關問題時，管理層強調了好幾次不做「唯規模發展論」。

但事實是，金地的股價在其銷售突破2000億時便開始快速爬坡。去年8月之後再次一路走高，不到兩個月的時間，股價漲幅超25％，一度領漲地產股，到今年3月份幾乎翻倍。

過去幾年高調地追高規模，賺足了投資者的眼球。

此時，面對低迷的市場，過去曾在「保守」上栽了跟頭的金地，還要做同樣的選擇嗎？這一次會不會有不同的結果？