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「寸土寸金」的深圳正在向天空要空間。
近日，中建二局二公司聯合深圳建工集團，中標57億元南山智造（紅花嶺基地）城市更新項目（一期）設計採購施工總承包（EPC）工程。
根據項目中標的建築方案設計，項目提出了「摺疊空間+垂直產業」概念，讓企業在高層大廈而非單層工廠中進行生產、辦公、研發。該項目位於南山區桃源街道、西麗國際科教城片區，總用地面積約8.2萬平方米、總建築面積約70萬平方米，是南山發力打造的全國首個「工業上樓」示範項目。
何為「工業上樓」？據了解，工業上樓的概念緣起於新加坡解決城市土地問題。上世紀80 年代，新加坡出現了一批「堆疊式廠房」應對城市土地資源極其緊缺的情況。堆疊式廠房針對從事都市型無污染產業的中小型企業，創建了集研發、中試、製造、倉儲和辦公多功能一體化的工業空間。
目前，我國對「工業上樓」的概念尚無明確的定義。普遍說法認為，工業上樓主要是指讓企業在高層樓房中進行工業生產的新型產業空間模式，在不改變工業用地性質的前提下，提升樓宇的容積率。簡單來說，就是將重量較輕、震動較小的生產設備遷移至高層，實現立體式開發。
事實上，早在2012年，深圳就已經在全國率先探索「工業上樓」的模式。2012年深圳開始投資打造全至科技創新園，該園區按照「廠房+寫字樓」的複合標準建設了23層的科創大廈，定位研發、辦公、生產一體化，工業空間大幅拓展，高樓層照樣可以開工生產。
全至科創大廈（圖源「全至科技創新園」公眾號）
隨着城市不斷集聚發展，在集約有限的城市空間內，「工業上樓」模式逐漸成為很多大城市解決工業用地緊張、促進土地集約化利用的有效手段。2021年7月，國家發改委發布了《關於推廣借鑑深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，其中在保障工業發展空間的內容中，提出要推廣「工業上樓」模式。
近年來，同處大灣區的廣州、佛山、東莞甚至北方的青島等城市也紛紛效仿「工業上樓」的模式，極大提高了工業空間的利用效率。但受限於高層樓宇的承重，「上樓」企業一般適合生產設備較輕、生產過程噪音與污染較小，並且在產業生產過程中震動較小的高端製造業，例如生物醫藥、智能製造、工業互聯網或大數據等科技含量較高的產業。
此次南山智造（紅花嶺基地）就主要集聚生物醫藥、智能製造、工業互聯網和大數據等高端製造業企業。該項目基於目前工業上樓存在的「重型設備不易上樓、高層廠房貨運效率低」等問題，提出了「摺疊空間、多維產城」的理念，即通過環形坡道+高架道路模式，將貨運交通引入第二層、第五層及第九層平台，實現多首層廠房，最大化滿足四大產業的生產需求及入駐企業的低樓層意願。
項目示意圖（圖源「創新南山」微信公眾號）
與常規高層廠房相比，立體廠房優勢顯著：
l堆疊後相當於首層增加，運輸貨物可由各分區內首層運向其它各層，除首層外，其它各層承重均有相應提升；
l所有分區均控制在適宜上樓層數（4層及以下），最高分區可上至70米，提升高樓層廠房利用率，提升建築高度上限；
l電梯分區設置，每個電梯僅服務分區內各層，可提能增效；
l電梯數量減少，降低成本，且等待時間較短，分區運貨效率高；
l高架貨運貨梯分為三個區設置，各分區貨梯可服務本區各層，另設有直通梯串聯各個區域，單一貨梯服務樓層數較為適中，運貨效率優於地下運貨。
項目更新改造完成後，南山智造（紅花嶺基地）將從原來占地面積17.9萬平方米、建築面積約27.7萬平方米的集體老舊工業園區，蝶變為總建築面積約70萬平方米的優質產業空間。
一直以來，對於「寸土寸金」的深圳來說，提高土地節約集約利用水平，最大限度地用好每一寸土地，是深圳高質量可持續發展的一個基本前提。深圳市第七次黨代會提出，要持續推進國土空間提質增效，下足繡花功夫把每一寸空間用好管好。
「只要有好項目，深圳都有地可供。」這是深圳對企業的鄭重承諾。深圳也一直在用實際行動，為產業發展拓展優質空間。
除了「工業上樓」，深圳拓展產業發展空間還有兩個大招。
一個是「聯合拿地」。
就在上個月，南山舉行了高新區北區聯合大廈研發用房樓層分配儀式，名家匯、優博訊、同為股份、芯海科技、欣銳科技這5家工業上市企業集中分配27層研發用房，一次性組織多家企業聯合競拍土地建設總部大樓、集約高效解決企業「恆產」需求的聯建模式。
這一集研發、辦公、運營等功能於一體的高端製造業企業聯合大廈，在一棟樓內實現了產業鏈關聯企業集聚，聯建模式大幅降低企業用地成本之餘，不僅提高了南山區的用地效率，更為南山區留住了優秀企業，鞏固了南山的產業鏈創新鏈優勢。此前早在2019年2月21日，南山14家企業成功競得留仙洞地塊，聯手建設科技聯合大廈。2021年6月，南山區再次完成聯建模式——高新區北區聯合大廈項目遴選，成功解決了名家匯、優博訊等5家企業研發辦公用地需求。
同樣實行企業「聯合拿地」模式的還有寶安區。
近日，位於寶安區松崗街道的專精特新、單項冠軍研發聯合基地正式掛牌出讓，成交價1300萬元。這是深圳首塊由專精特新、單項冠軍企業聯合拿地的案例，最終由旭宇光電（深圳）股份有限公司、深圳民爆光電股份有限公司、深圳市駿鼎達新材料股份有限公司和深圳市精誠達電路科技股份有限公司4家項目意向企業聯合競得。該地塊位於松崗街道芙蓉路南側，毗鄰寶安桃花源科技創新園松崗分園，土地用途為普通工業用地，土地面積為8886.44平方米，建築面積為34211平方米。這也是繼寶安航城創新研發聯合基地探索企業聯合拿地後，寶安拓展產業空間的又一創新之舉。
地塊位置示意圖（圖源「濱海寶安」微信公眾號）
另一個大招是推進二三產業混合用地改革。
《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020—2025年）》就明確提出，要在符合國土空間規劃要求的前提下推進二三產業混合用地改革。
今年3月，龍崗區寶龍街道G02203-0022宗地成功出讓，該宗地由深圳市規劃和自然資源局在龍崗區寶龍科技城選取的優質產業空間試點項目，與二三產混合用地試點改革內容疊加，將打造政府主導、國企實施「低成本開發+高質量建設+准成本提供」的高標準優質產業空間供給模式。
項目示意圖（圖源「深圳龍崗發布」微信公眾號）
「該項目是深圳探索在片區尺度下二三產業的綜合開發和混合利用的創新案例，突破了單一地塊的規模，在片區內均衡配置產業、商業、宿舍、酒店，以及產業發展和生產生活所需要的公共服務設施，將研發生產功能與城市生活服務功能協同發展，實現生產、生活、休閒一體化。未來，將有效促進龍崗寶龍片區內產業的規模集聚和組團發展，提高片區土地利用綜合效益，實現片區土地在橫向與縱向上功能兼容、空間聯動。」深圳市規劃和自然資源局相關負責人表示。
正動土興建的騰訊全球總部——「互聯網+」未來科技城項目同樣是二三產業混合用地試點項目，該項目位於寶安大鏟灣，毗鄰前海地區，用地面積約81公頃，總建築面積200萬平方米。
相信在變「土」為「金」這個課題上，深圳將率先走出超大型城市治理新路。
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