鑽石舞台

近年來，人口流動呈現出「跨省區人口流動趨緩、近域化流動趨勢加強」的新趨勢，作為「鄉頭城尾」的縣域，在城鎮化發展中的重要性快速提升。2022年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》。中央自上而下的重視與政策扶持，有助於這一階段人口流動的良性發展，並幫助其中經濟發展基礎紮實、財政實力較強的縣市實現城鎮化建設的跨越式發展，與之相關的住房需求變化也值得行業關注。

為此，我們對當前縣域的經濟發展、市政建設、人口變化等多方面進行了梳理，並選取了東部人口流入的浙江、中部西部戶籍人口持續外流的湖南、四川等三個省份的縣市作為典型案例，來探討不同基本面下的縣市住宅市場發展前景。

隨着城市間產業格局的改變，人口流動格局出現了新的變化特徵，在鄉-城流動不變的情況下，人口流動範圍從跨省向省內流動轉變。在此背景下，作為城鄉融合發展的重要載體，縣城被提到更加重要的位置。但考慮到大部分縣城仍存在產業發展落後、基礎設施破舊等多項短板，綜合承載能力和治理能力仍然較弱，對經濟發展和農業轉移人口就近城鎮化的支撐作用不足。因此，加強縣域建設迫在眉睫，其重要性也在近年來明顯提升。

1、城鎮化進入中後發展階段，加強縣域建設成為關鍵抓手

隨着城鎮化的推進，過去十年間，我國的城鎮化水平加速提升。據國家統計局公布數據，至2021年底，我國城鎮人口達9.1億，占總人口的比例為64.7%，距離十四五預期目標65%不到0.3個百分點。這也意味着，當前我國城鎮化已進入中後期發展階段，未來城鎮化水平提升速度勢必會下降。在新的階段，城鎮化發展趨勢也必然會有所改變，更高水平、更高質量的新型城鎮化將成為未來發展趨勢。

與此同時，從人口流動角度來看，過去十年間，我國跨省區人口流動趨緩而近域化流動趨勢明顯加強。相關數據顯示，過去十年間，農村流動人口占總流動人口的比重高達76%，成為人口流動的主力。同時，從流向來看，省內鄉—城流動成為流動主力，2010-2020年約有1.9億農村人口流向省內城市，較過去十年增長了1.12億人，規模和增幅均遠超跨省鄉城流動。

因此，城市與農村之間的重要載體——縣城成為推進新型城鎮化、促進城鄉融和發展的關鍵一環。而當前，我國縣城建設仍存在多重問題，如產業乏力、設施落後、人氣不足等，難以滿足周邊農村人口發展需求，成為推進新型城鎮化中的短板。

在此背景下，中共中央辦公廳、國務院辦公廳於2022年5月初印發了《關於推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，提出了以縣域為重要載體的城鎮化建設，立足於資源環境承載能力、區位條件、產業基礎、功能定位，發展具有地方特色、不同功能、符合市場規律的縣城，引導農業轉移人口就近城鎮化，完善大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化空間布局。

2、2020年已先行推進示範縣建設，120試點縣市中東部占比近半（略）

3、信貸支持同步跟進，逾30城縣城新型城鎮化債券得到批覆（略）

目前，我國地級市市轄區占縣級行政區劃的數量約為35%，但常住城鎮人口已經達到了6.6億人左右，市轄區常住人口占全國城鎮人口的70%左右。剩餘2.5億的城鎮人口，則分布在1700餘個縣城和縣級市的城區中，與市轄區相比，市轄縣的縣城、縣級市城鎮化發展空間更大，城區的邊界擴張推進難度更小。就目前中央和地方的最新五年發展規劃表態來看，在「十四五」期間，縣域城鎮化率的上升速度也會明顯快於地級市市轄區。

1、一、二線大城市城鎮化率已達高位，城鎮化發展面臨降速（略）

2、縣級市城區人口僅占三成左右，城鎮化進程仍在快速發展期

根據城市建設統計年鑑和第七次人口普查相關數據統計[1]，在280個地級市的市本級中，常住人口總量達到6.4億人，其中居住在城區的人口3.5億，城區人口占常住人口的比例達到了56%。反觀在336個縣級市，常住人口總量為2.1億，城區人口占常住人口的比例只有32%，遠遠低於地級市的市轄區，城鎮化發展空間巨大，縣級市城區人口的增長，勢必帶來大量的剛性住房需求。正如發改委在解釋推進縣城發展的意義時所說，「在城鎮化進程中，農民到縣城買房子、向縣城集聚的現象很普遍」。按照已公布相關統計數據的縣級市統計，若這些地區的城區人口在「十四五」期間占比上升十個百分點達到四成，將帶來2100萬人的新增城區人口，再加上市轄縣4.7億常住人口城鎮化率水平上升的推動，有望撬動超過2億平方米的新增房屋居住需求。

[1]因部分城市數據缺失，故統計地級市和縣級市數量少於實際行政區劃總量

對比地級市與縣級市城市都可以達到四成左右或更高。反觀縣級市方面，除了青島膠州、延邊首府延吉等少數城市之外，城區人口占常住人口比例鮮有達到六成以上的，即便是蘇州崑山、金華義烏等經濟強市，城區人口占比也都在三成以下，城建發展仍有較大的進步空間。

3、縣市城建發展提速空間巨大，人均投資強度僅為市轄區四分之一（略）

4、特色產業發展助力人口集聚，部分縣市人口增長超過市轄區（略）

為了進一步從區縣尺度上對城鎮化發展格局進行分析，本章將以浙江、湖南、四川三省為例，聚焦各省的新型城鎮化示範發展縣市進行研究，並結合人口總量較高的縣市進行對比分析，以此從更加微觀的尺度得到相關研究結論。

1、浙江：多數縣市經濟、人口指標優異，但居民購房壓力同樣突出（節選）

2017年以來開啟的重點城市人才爭奪戰，使得人口流入大省迎來了新一輪的人口機械遷入，也同步帶來了更多的居民生活消費和住房需求。但隨着一二線大城市城鎮化發展進入後期，外來人口的遷入成本不斷增高，再加之近年來新冠疫情反覆及生育率下降等因素的影響，不少人口流入大省的人口增速出現下降，浙江省即是其中典型，因此，本文將浙江省作為研究案例之一。

就浙江省主要縣市經濟與人口相關指標表現來看，主要指標均處於全國前列，如城鎮人均可支配收入平均達到6.7萬元，常住戶籍人口比高達1.2，2021年GDP與收入均實現了9%以上的平均增速。在領先的經濟水平支撐下，浙江省城鎮化水平快速發展，2021年全省城鎮化率已經達到了72.7%，人口吸納能力也持續居於全國前列。2021年浙江新增人口規模達72萬，雖仍居全國前列，但和往年相比，增量顯著下滑。

接下來，為了進一步對浙江省典型縣市發展格局進行研究，本節將選取浙江省七普常住人口TOP20及國家級示範縣作為樣本城市進行研究。

1.1 義烏、慈谿人口吸納指標領跑，寧海、長興等示範縣增長潛力初現

就普查人口指標對比來看，浙江省義烏、慈谿、餘姚、海寧、永康等市表現亮眼，近十年人口增長均超過20%，且常住戶籍人口比均達到1.5以上，人口流入優勢顯著。結合所屬地級市來看，這些縣市集中在金華、寧波、嘉興三市，發達的民營經濟帶來了大量的工作機會，使得這些縣市擁有者極為優異的人口指標。並且值得注意的是，這些縣市並非是靠市轄區的「提攜」，而是走出了自身獨立發展的優勢之路，如義烏的小商品批發，慈谿的青瓷、家電生產，均已位於全國前列。

結合2021年最新披露人口數據動向來看，寧海、長興等示範縣常住人口增量則居於省內前列，甚至超過了常住戶籍人口比高達2以上的義烏。在人口指標上，浙江省對於國家級示範縣的創建迎來了較為顯著的成效，即便是縉雲縣，在人口淨流出（常住戶籍人口比0.86）、戶籍人口負增長（-0.4%）的情況下，緊抓工業強縣方針，憑藉鋸床和特色機械裝備等產業的快速發展，加大招商力度，持續引進肖特醫藥等優質項目、製造業人才，依舊在2021年實現了常住人口0.2%的持續上升，同時城鎮化率較2020年增加了1個百分點至57.8%。

就城鎮化率發展現狀而言，餘姚、義烏、慈谿、永嘉四地城鎮化率已經達到80%以上，城鎮化率進一步提升的空間相對較小，未來城鎮常住人口的增長主要依賴外來人口的導入。大部分縣市的城鎮化率還是低於浙江省72.7%的平均水平，考慮到浙江省「十四五」城鎮化率達到75%的發展目標，這些縣市將是未來浙江省城鎮化發展的重點，樂清、溫嶺、瑞安等經濟基礎較佳、人口基數較大的縣市，未來城鎮化發展空間尤為值得關注。

1.2 示範縣經濟、收入平均增速省內領先，諸暨、樂清高水平下保持高增長

綜合對比浙江省重點區縣2021年經濟基本面指標來看，義烏市綜合表現最優，不僅經濟總量位躋第二，高達11.6的GDP增速也處於全省領跑的位置，僅次於近年受益於石化產業引入的岱山。居民收入水平方面，高達8.7萬的城鎮人均可支配收入在樣本市縣中高居首位，並且保持了8.1%的較高增速，居民收入指標明顯優於寧波慈谿。

綜合十個示範縣市表現來看，增長指標明顯優於省內平均水平。示範縣平均GDP增速高達10.5%，明顯高於其他樣本城市（8.6%）和省平均增速（9.2%）；示範縣平均城鎮人均可支配收入增長9.5%，較其他樣本城市高出0.7個百分點。其中諸暨、樂清經濟指標表現較優，不僅經濟總量均超過1000億，人均可支配收入均超過7萬元，經濟和收入的增速也均高於9%，在較高的經濟發展水平下繼續保持快速發展。

1.3 義烏、海寧城建投資快速發展，諸暨、樂清仍有較大完善空間

城建發展方面，義烏、海寧兩個經濟基本面較佳城市的城建規模亦居於縣級市的前兩位，建成區面積分別達到了109.4和86平方公里，其中義烏高達7185億的城建投資規模更是遠遠超過同能級的其他縣市，與浙江省地級市市本級相比也可排在第七，高於湖州、麗水、衢州等五市。海寧4143億元的城建投資在縣級市中排在第二，對沙泗浜等老舊小區的改造，以及硤許公路的新建改造，大大推進了海寧市的城建發展水平。

綜合最新城市建設統計年鑑披露的路網密度和人均綠地指標來看，蘭溪、海寧、平湖表現較優，人均綠地面積均超過15平方米，遠高於13.6平方米的浙江省平均水平。示範縣中的諸暨、樂清則表現相對一般，與省平均水平相比僅僅是持平或更低。為改善城建風貌，諸暨市在新一輪五年計劃中開展「人居環境優化提升行動」，計劃改造6個老舊小區，完成城區拆改100萬平方米以上。並啟動二環線快速化改造、水庫擴容、水質治理等行動。系列行動的推進，無疑將大大提升諸暨的宜居性，而城區拆改的進行，也勢必為住房市場帶來更多新的居住需求和發展空間。

1.4 慈谿、諸暨規模指標優異，義烏高房價下庫存壓力持續積累

聯繫到房地產市場方面，浙江省發達的縣市經濟和人口流入，為義烏、慈谿、餘姚等市帶來了充沛的住房需求，近年來土地市場投資規模和熱度也居高不下，但是在行業「零增長」周期下，部分城市的中長期庫存壓力不可忽視，高企的房價也在一定程度上影響着部分經濟發達縣市的人才吸納能力。

聯繫2021年市場規模來看，重點縣市的土地與住房成交規模之比為1.25，大多數城市房地產一二級市場規模相對平衡。其中慈谿、義烏住宅成交規模領先，成交規模分別達到了277和206萬平方米，發達的經濟水平、以及充沛的外來人口，為這兩座城市帶來了更為充沛的住房需求，2021年末的住宅去化周期分別為7個月和12個月，短期庫存壓力也處於低位。但就中長期庫存壓力來看，慈谿中長期去化壓力相對較輕，2021年末廣義庫存為500萬平方米，按慈谿市近三年住宅成交均值計算只需1.4年即可去化完畢，即便按照成交規模大幅下滑的2021年也只需1.8年即可去化完畢；義烏則中長期庫存風險持續積累，雖然義烏年均住宅成交規模達170萬平方米左右，但因近年土地成交規模攀升影響，連續4年住宅類用地成交建面超過了400萬平方米，遠高於住宅成交量，因而長期去化風險較高。與義烏類似，平陽、溫嶺、嵊州、永康亦存在庫存壓力升高，中長期去化承壓的風險。

示範縣方面，諸暨、海鹽2021年住宅成交規模均超過150萬平方米，市場規模在縣市中處於前列，且近三年土地成交建面總和均小於住宅成交之和，市場庫存壓力正在持續下降。相對而言，示範縣中的桐廬、武義、縉雲、岱山等地，市場規模相對較小，住宅年成交規模均小於50萬平方米，且土地成交規模明顯高於住宅成交，中長期庫存壓力仍在攀升。對於房地產企業而言深耕意義不大，在目前的市場背景下還是建議審慎進入。

居民購房壓力方面，雖然浙江省居民平均收入水平居於全國前列，但是與快速增長的房價水平相比，重點縣市的居民購房壓力依然高居不下，樣本縣市的平均房價收入高達11.2年，較全國平均水平[2]高出50%，用以衡量首付能力的人均儲蓄可購房面積僅為5.6平方米，較全國平均水平少了38%。

具體來看，義烏、永康、永嘉三地購房壓力最高，房價收入比均高於15年，首付能力也在樣本縣市中處於末位。譬如義烏8.6萬元的人均可支配收入雖在樣本縣市中居於首位，但是面對高企的房價水平，城鎮人口依然面臨各縣市最高的購房壓力。在示範縣中，縉雲、樂清亦面臨類似問題，尤其是縉雲縣，在人均收入5萬元、處於省內偏後位置的情況下，高企的購房壓力將大大限制房地產市場發展的穩定性，市場抗風險能力也會明顯降低。

在購房壓力較輕的市縣中，示範縣海鹽、長興尤為值得關注，這兩座城市供求規模指標同樣表現較佳，2021年住宅成交面積均高於100萬平方米，且城鎮化率均在65%左右，未來發展空間較大。在更高的城鎮化發展利好預期、良好的樓市供求基本面以及較低的購房壓力水平下，新增城鎮人口住房需求增長值得關注。

值得一提的是，諸暨、慈谿的購房壓力雖然同樣高於全國平均，但在省內購房壓力仍處於中等偏低的位置，再加之房地產市場供求規模指標較好，且城市經濟基本面及人口指標居於省內前列，在更高的需求基數支持下，市場發展前景同樣值得關注。

[2] 中國城市房地產發展前景排行榜

1.5 小結：慈谿、義烏各有短板，諸暨、寧海等示範縣發展值得關注

就城市人口、經濟等基本面發展情況來看，義烏、慈谿經濟發展水平遙遙領先，但各自的短板也較為突出：兩地共通的問題是房價水平較高，使得居民購房壓力高企，不同的是慈谿市經濟增速出現放緩，2021年GDP增長8.4%，居民收入增長6%均在樣本縣市中處於相對靠後位置。而義烏的問題則更為突出，近年來土地供應面積達到了住房成交的2倍以上，中長期庫存壓力不容小覷。

綜合對比來看，除慈谿市外，外來人口較多的海寧、桐鄉，以及經濟規模總量較高的餘姚均較為值得關注。這三地住宅市場成交規模均達到了百萬平方米左右或更多，且城市財政實力較強，房地產一二級市場規模較為均衡，中長期市場發展值得關注。

國家級示範縣中，諸暨、長興、寧海等示範縣值得關注，其中諸暨市各項指標綜合表現更優，經濟總量達到1500億，居民收入接近8萬元，相對適中的房價水平，再加之較大的城建發展空間和120萬的常住人口基數，隨着國家級示範縣利好的持續釋放，未來有望迎來更多的城鎮住房需求。

2、湖南：城鎮化發展對沖人口流出，財政收入偏低與供地高位並行（略）

3、四川：城鎮化率攀升促人口增長，低房價水平下需求持續釋放（略）

在縣城成為新型城鎮化重要載體的背景下，作為城鄉二元結構融合的中間載體，縣城將承擔疏解超大、特大城市的壓力，吸引人員返鄉、入鄉創業發展，同時成為吸納農業轉移人口的重要空間。正因此，國務院於22年5月印發的新政從各個方面為不同類型的縣城指引了日後的發展方向。

1、城市群擴張推動衛星城建設，人口持續流入的嘉善、桐鄉等縣市前景仍舊較佳

在諸多縣市中，結合人口、經濟等基本面指標及當前市場發展情況來看，我們認為，環一線周邊衛星縣市的市場發展前景仍舊最佳，如上海周邊的海門、嘉善，環杭州的桐廬等等。

一方面，這些縣市產業基礎深厚，如海門工業製造強、桐廬快遞物流業發達，與周邊一線城市形成了產業互補，能夠受到核心城市輻射帶動，進一步助推當地經濟持續高速發展。也因此，當地財政收入情況良好，對市政配套等建設的投資力度也比較強。同時，居民收入水平也比較高，購買力也較為強勁。

更值得關注的是，由於這些縣市的產業多為勞動密集型行業，對外來人口的吸納力也比較強。以浙江的嘉善為例，2021年雖然戶籍人口自然增長率為負，但機械增長率高達20.2‰，帶動戶籍人口較上年強勢增長1.5個百分點。由於短中期內這些縣市與多數縣城的發展仍有較大的差距，並且還享有與高能級城市融合發展而帶來的規劃利好，因而這些縣市對人口的吸納能力將會繼續提升。

對於房地產市場而言，雖然當前因整體市場熱度下滑影響導致樓市成交不振，但對於人口規模持續增加的縣市而言，長期來看，需求側支撐仍然是比較穩固的，尤其是外來人口流入較多的縣市。對於這些縣市，未來市場也會先於多數縣市復甦，商品住宅成交規模維穩甚至上漲。

2、人口淨流出難掩城鎮化發展利好，瀏陽、金堂等地迎來人口城鄉結構變化機遇（略）

3、新政扶持下縣域競爭進一步加劇，蘇北等地縣域或面臨更大挑戰（略）