鑽石舞台

大家好，我是火箭哥。

買房是一門科學，我來帶你入門：火箭哥用科學買房理念幫你買到合適好房。

以下是正文：

進入下半年，樓市其實比我們預想的還要差——

7月，全國百強房企銷售額同比下降41.3%，環比下降29.7%，原來6月「凸凸」了這麼猛，7月一下子就又下去了。

既然沒人買房，開發商也「躺平」了：

7月29日，中梁宣告一筆1257萬美元的票據未能支付，違約；

8月3日，正榮一筆2977.7萬美元的票據未能兌付，違約；

8月7日，龍光暫停支付五筆境外美元優先票據到期的利息，違約；

8月11日，弘陽地產披露2025年票據最近一期到期應付的利息未被支付，違約。

號稱「最穩健民營房企」的龍湖集團，也因為「商票傳言」疊加境外券商下調評級，股價一天閃崩19%——

雖然之後被闢謠，但是國內地產開發商開始出現大規模違約、爆雷，已是不爭的事實。

根據上海票據交易所統計，截至今年6月30日，已經有1666家房地產項目公司的商票產生逾期，占所有逾期的企業60%以上。

無論是房企、投資人還是購房者，面對爆雷，已是驚弓之鳥。

這也引起了火箭哥的好奇——

暴雷違約、本質就是還不出錢；

那需要多少錢，才能把這些房企都救活呢？

01「爛尾樓」

開發商「爆雷」，對於我們購房者來說，最大的影響就是「爛尾樓」。

由於資金吃緊、銷售低迷，不少開發商已經無力繼續建房，也沒錢給土地解抵押，導致全國範圍內大量新房樓盤無法交付，成了爛尾樓。

根據克而瑞的報告，截至2021年年底，在其24個重點監測城市中，尚未交付的問題項目總建面高達2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。其中鄭州、長沙、重慶和武漢等城市項目交付風險較大。

而且，城市越小，「爛尾」比例越高，較大的24城問題項目占比10%，而擴大到42座城市，問題項目的占比就上升到17%了。

面對爛尾，不少購房者選擇了「強制停貸」——

據不完全統計，截至7月中旬，斷供樓盤項目已超300個，涉及江西、河南、河北、湖北、湖南、廣西、山東、遼寧等至少20個省份。

爛尾樓盤業主紛紛發出強制停貸告知書，內容直指銀行資金監管不力、違規發放貸款、挪用預售資金等行為——

開發商不交樓，我們就不還貸！

02「3萬億」

為此，中央非常重視，7月28日中央政治局會議召開，「保交樓」首次寫入政治局會議文件。

「壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。」

那麼，如果要「保交樓」，到底需要多少錢呢？

綜合廣發證券、克而瑞的研究估計，目前違約房企停工面積平均占比20%左右；

乘以18億方的銷售面積，涉及項目的面積達到3.6億平方米，按照全國新房均價10000元/平測算，對應貨值3.6萬億。

如果只是因為樓沒建好導致爛尾，那其實很簡單，高層建築的建安成本一般在3000元/平，由於大部分爛尾樓的建設已經完成的七七八八了，按照一半成本計算，則把3.6億平方米的爛尾樓建造完畢交付，需要5400億左右資金。

建房子其實是個簡單事，而最大的問題是，房企在開發樓盤的時候，幾乎所有錢都是借款，自有資金僅占一小部分；

所以，現在的情況實際是，就算把房子建好了，由於土地都抵押了，房企其實是沒錢給土地解押的。

據廣發證券統計，按照目前60億平米的住宅在建面積估算，假如停工5億平米，按照10000元/平米全國均價，對應貨值5萬億。

各大房企槓桿率基本都在60%左右，如果以此預估，5萬億貨值就需要至少3萬億元資金來幫助解押。

3萬億，這實在是個大窟窿。

03「救市」

為此，中央及地方政府也是不遺餘力——

之前傳出消息，中央7月批准了設立房地產基金的計劃，該基金首期將從中國建設銀行獲得500億元資金和中國人民銀行300億元的再貸款額度，預計基金規模最高可達2000至3000億元，用於支持包括恆大集團在內的多家出險房企，解決嚴重債務危機。

很快，問題最嚴重的河南鄭州，在8月初設立了房地產紓困基金，規模暫定100億元。

四大國有AMC資產管理公司之一的中國華融也宣布，開始紓困陽光城、新華聯等風險房企。

但是根據我們上述的測算，大家也明白，無論是地方政府還是全國性AMC出手紓困房企，就算按照頂格準備資金，面對天量的爛尾樓和房企負債，3000億是遠遠不夠的——

那麼，到底應該怎麼辦才能真正救市呢？

04「本質」