鑽石舞台

周末隨便寫，你們也隨便看。

前情提要是我6月份加入杭州的紅盤打新大軍，截至目前出手4次中籤率分別在6%-13%之間。我最好一次大約排在20%左右位置，所以皆不中。

你們不要覺得這個概率低，去年此時幾次萬人搖紅盤中籤率都低於2%，也是我當時懶得參與的主要原因。如果依然維持這個熱度的話，今年我搖的那個最紅盤中籤率很可能低於0.5%。

熱度下降的主要原因是一二手倒掛幅度減小。比方說去年的某紅盤，開盤價4萬左右、隔壁二手掛牌價8萬，買到就賺100%。現在二手掛牌價已經回落到6萬左右，實際成交價不到6萬，而且未來還可能繼續走低。

你們可能猜到我說的是哪個位置，正是號稱宇宙中心的未來科技城。幾年前還只有兩三萬的房價，因為阿里、字節跳動、OV廠、菜鳥等大廠雲集，房價一度被炒到七八萬，但現在又回落到6萬以下。個人估計最終很可能會在4-5萬的水平上見底，仍然比最初價格翻倍。

這麼算的話，4萬左右買新房，疊加2年後才能交付的時間成本，其實就沒剩太多套利空間了，也就是比現在去買二手房多個保護墊而已。

回頭看這兩年中籤的房東們，巔峰時以為怒賺100%，最後大概也就剩個渣渣，坐了個過山車的水平。不過大概率還是不會虧錢，這點比股民強很多。

從這個角度看，杭州的限價線總體還是比較科學，就是比真實價值略低一點的水平。

前三次搖號不中我就直接歇了，但最近一次銷售給我拉了群。群里一直很活躍，選房那天有人在群里發了直播的鏈接，我也進去看了幾眼。

房子一共有1200套左右，其中200套左右是190多方，剩下是130方和110方兩種。

190戶型被秒選，接着是130戶型，前800套房用時很少，看得出買家都做足了功課。

從800多號開始有人棄選，選房速度也慢下來。每個人好像有2分鐘左右選房時間，稍微幾個人一猶豫就是漫長的等待。

800-1000號這批房子選的整體還算順利，但也花去了幾個小時。最後那200套房就真的糾結，不斷有人棄選，幾乎每個人都用足選房時間。我屬於閒着沒事看幾眼的，那些簽號在2000左右的最焦急，又盼着前方棄選能輪到自己、又擔心剩下的戶型不好。

最終我也不知道是什麼結局。似乎是當天還有100多套房沒有被選出去，開發商通知替補戶第二天再選。個人估計，簽號在2000左右的都有希望。

簡單概括下這次圍觀經歷。

大部分搖紅盤的肯定還是衝着一二手差價去的，但往往同時也有自住的想法，純粹為了賺錢的人不多。雖然一二手還有倒掛，但考慮時間和稅費成本，大多數紅盤也是自住划算、轉賣的套利空間有限。

改善型需求完全占據了主導。大部分人都想選190戶型，也有一部分人想選130戶型，最後剩下的那200套以110戶型為主。

個人理解，在杭州4萬不到的一手房價差不多對應5萬出頭的二手房價，屬於標準的改善型區間。既然是改善就是希望住的舒服，高層那個得房率很低，110戶型實際得房不超過70方，130才算有改善的意味，190才算到位。

我在抖音上刷到過日本大平層標準是100方出頭，但人家那個100是套內面積，反推建築面積至少160以上了。

關於未來房地產有沒有需求這個問題，我覺得這次選房直播也是一個很好的說明。

我這個年齡身邊同學朋友絕大多數都有房，但大部分也都還有升級改善的需求。戶型好、位置過得去的房子都很好賣...因為手上都有房，很多還不止一套，置換所需那筆差價對他們來說不算最大問題。

至於想要上車的年輕人，市中心的老破小和郊區新盤是首選，前者生活方便，後者反正也有地鐵。目前在杭州大約總價都在200萬左右，首付60萬算是個不高不低的難度。