1. 衣食住行，皆為美好生活的嚮往。其中，「住」尤為突出，無論剛需還是改善性需求。然而，近期我國居民購房意願顯著弱化，進而拖累整體經濟。過往的熱情去哪兒呢？未來居民還願買房嗎？這無疑是打破當前房地產乃至宏觀經濟負向循環的關鍵環節。
2. 歷史來看，政策放鬆往往是提升短期購房需求的主導力量。目前儘管各地財政及土地出讓收入已捉襟見肘，但「因城施策」調整力度明顯不及過往，甚至還出現限購放鬆等政策「一日游」現象。或都折射出「房住不炒」基調下政策操作層面的某種糾結和顧慮。
3. 與過往不同，本輪購房意願低迷與地產之外的因素更相關。疫情管控已持續三年且仍有不確定性，居民收入及預期長期受損，傳統刺激政策的效果當然會「鈍化」。疊加「保交樓」有待時日、房企現金流還在惡化，諸多風險因素勢必都會壓制居民的購房意願。
4. 展望未來，老齡化和城鎮化決定了地產長期趨勢，但目前顯然遠離均衡。因城施策有望繼續調整。總量性房貸利率還將下行，但受制於基準利率空間的進一步打開。鑑於基數效應，四季度住房銷售降幅或會收窄，但地產對整個經濟的拖累還將延續至明年。
正文：
衣食住行，皆為美好生活的嚮往。其中，「住」尤為突出，無論剛需還是改善性需求。去年10月以來，房貸利率已累計下行159bp，放款周期也從73天大幅縮短至25天。在貸款成本與難度都如此下降的背景下，近期居民購房意願卻降至6年來最低，提前還款仍在持續。
圖1. 居民購房意願低迷
來源：WIND，貝殼研究院，筆者測算
註：購房意願向下表示意願降低；房貸可得性以放款周期計算表徵，向上表示更易。
一、政策在顧慮什麼？
近期地方財政赤字創歷史新高，土地成交降幅為同期最大。但「因城施策」調整力度明顯不及過往，全國平均首付比例約43%、限購城市數量占比約15%，均為歷史較高水平。多地還出現放鬆政策的「一日游」現象，似傾向「只做不說」。此外，房貸利率已降至LPR的法定利率下限附近，總量政策空間仍有待打開。這些或都折射出「房住不炒」基調下政策操作層面的某種顧慮。
圖2. 「因城施策」力度不及過往
來源：WIND，地方政府官網，筆者測算
註：財政收支淨額指收支差值占GDP比重；城市數占比指地級市中實施限購城市數比重。
二、地產之外的因素？
與過往不同，本輪購房意願低迷與地產之外的因素更相關。疫情管控已持續三年且仍有不確定性，居民收入及預期長期受損，傳統刺激政策的效果當然會「鈍化」。分省份來看，疫情管控衝擊下收入下降越多的省份，商品房銷售的回落幅度也越大。參照過往兩年，秋冬季節疫情管控加劇的概率往往較大，其對於居民收入及購房意願的負向影響仍可能持續。
圖3. 疫情管控持續衝擊購房需求
來源：WIND，筆者測算
註：此處銷售為相對2019年的比值；程度為有疫情城市的居民收入占全國收入的比值。
三、何時回歸正常均衡？
諸多風險因素也影響着居民購房意願。當前房企整體的現金流未見好轉，商票逾期的項目公司數創年內新高。據已披露中報的18家危機房企數據測算，涉及「保交樓"資金約4000多億元，而當前已下達支持"保交樓"的政策資金僅2000多億。
圖4. 商品房銷售偏離長期均衡
來源：WIND，聯合國，筆者測算
註：商品房銷售為銷售面積的複合增速。
長期而言，老齡化和城鎮化決定了一國房地產的基本趨勢，但目前我國顯然遠離了均衡。因城施策有望繼續調整，總量性房貸利率還將下行。考慮到基數效應，商品房銷售降幅四季度開始收窄，但增速轉正仍需到明年一季度，土地市場和房地產投資的修復更為緩慢。
四、基本結論
一是歷史來看，政策放鬆往往是推升短期購房需求的主導力量。目前儘管各地財政及土地出讓收入已捉襟見肘，但「因城施策」調整力度明顯不及過往，甚至還出現限購放鬆等政策「一日游」現象。或都折射出「房住不炒」基調下政策操作層面的某種糾結和顧慮。
二是與過往不同，本輪購房意願低迷與地產之外的因素更相關。疫情管控已持續三年且仍有不確定性，居民收入及預期長期受損，傳統刺激政策的效果當然會「鈍化」。疊加「保交樓」有待時日、房企現金流還在惡化，諸多風險因素勢必都壓制居民的購買意願。
三是展望未來，老齡化和城鎮化決定了地產長期趨勢，但目前顯然遠離均衡。因城施策有望繼續調整。總量性房貸利率還將下行，但受制於基準利率空間的進一步打開。鑑於基數效應，四季度住房銷售降幅或會收窄，但地產對整個經濟的拖累還將延續至明年。
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