鑽石舞台

• 預計2022年全年新房/二手房成交金額分別下滑22.1%/20.3%， 2023年新房/二手房成交金額同比增長1.5%/16.7%；

• 貝殼保持市占率領先地位，上半年新房市場市占率下降，二手房市占率提升；

• 名義中介費率較去年保持穩定，二三線平均優惠更大，可達20%以上。

預計全年新房成交金額下滑22.1%，二手房交易額下滑20.3%。根據國家統計局數據， 2022年1-8月全國新房住宅銷售面積同比下滑26.8%，住宅銷售金額同比下滑30.3%。1-8月新房平均單價同比下降4.9%，土地均價同比上升14.2%。我們預計2022年新房全年成交金額同比下降22.1%，其中成交面積下降18.0%，均價下跌5.0%。根據各地房管局數據，27城1-8月成交套數同比下滑30.5%。根據國家統計局數據，全國70個大中城市二手住宅價格指數在2022年8月同比下滑3.3%。二手房預計全年成交金額同比下降20.3%，其中面積下跌17.0%，均價下跌4.0%。預計2023年新房全年成交金額12.9萬億，同比增長1.5%，其中成交面積增長1.0%，均價增長0.5%；二手房2023全年成交金額為6.5萬億，同比增長16.7%，其中面積增長15.0%，均價上漲1.5%。

貝殼保持市場領先地位，預計前三季度新房/二手房市占率分別為7.7%/32.8%。新房市場，貝殼在1H22仍然處於市占領先地位，按金額計算的市占率為7.2%，較2021年全年9.9%的市占率下降2.7個百分點。二手領域，按照全國市場二手成交GTV占總成交金額比重的30.5%估算，上半年貝殼二手房市占率約為30.4%，較去年全年提升0.9個百分點，進一步穩固行業領先地位。

鏈家在多個城市的市占率下滑。從北京、上海、廣州、深圳和杭州五個城市2022年截至9月的中介市場二手房成交份額（套數）來看，除了杭州和深圳分別由我愛我家和樂有家占據市占率第一外，貝殼系的鏈家和德佑在其他城市仍然保持市占率領先。值得關注的是，與2021年相比，鏈家的市占率除了在北京提高0.5個百分點以及在杭州保持不變，在其它城市都出現了下滑：在上海下滑3.9個百分點（按2021年6月和2022年1月數據計算），在廣州下滑1.1個百分點，在深圳下滑0.9個百分點。我們認為這與鏈家的裁員和收縮門店速度較市場更快有關係。我們認為貝殼整體市占率的提升與鏈家在一些核心城市的市占率下滑並不矛盾，反應的是公司在下行周期收縮1P保利潤的戰略選擇。

19城當前二手房名義佣金率2.62%，實際佣金率2.07%，與去年中基本一致。我們對公開了二手房成交數據的19個城市的二手房佣金率進行了調研，採訪了當地的中介從業者，目前平均名義佣金率為 2.62%。4個一線城市平均名義佣金率2.93%，分別高出二、三線城市的平均水平0.21、0.73個百分點。19城平均實際佣金率為2.07%，與名義佣金率之間的差距為0.55個百分點，平均折扣力度為21%，其中低線城市的折扣力度略大於一線城市平均。針對潛在的佣金率調控政策，我們認為在市場下行階段再進行市場參與主體調控不太符合歷史經驗，並且即便出現極端情況，我們認為貝殼可能會採取的應對辦法有：收入端以其它方式收取被限制的佣金，比如按揭服務費，諮詢費等；同時調整成本結構，比如降低經紀人的基礎工資和分成比例，從而調節最終利潤。

目前市場整體成交仍處於底部，雖然政策頻出，但新房未見明顯起色。二手房成交先於新房恢復，利好二手房占比較高的中介公司。基本面上看，貝殼仍是中介領域最好的標的，在行業下行周期中貝殼仍然保持新房、二手房的市占率提升，穩定維持行業領頭地位。

風險提示：1.市場超預期調控；2.中介補貼競爭加劇；3.貨幣緊縮導致需求萎縮

報告名稱：《房地產 - 貝殼二手房市占率繼續穩固，市場整體佣金率保持穩定 ——中介行業更新報告》

報告日期：2022年10月17日

報告作者：周雅婷, 分析師 | 執業證書編號: S1680517050001

• 醫療耗材A/H股板塊上漲公司數量較多；中盤板塊表現良好；

• 國家組織骨科脊柱類耗材集中帶量採購中選結果公布，本次集采平均降價84%。我們認為這次規則保證了頭部企業、有核心競爭力的企業進入集采。國產企業的集中整合有望開啟，強者恆強。

醫藥行業存在結構性機會：我們根據子行業和市值分析了A/H股醫藥公司的股價表現。根據我們的統計，統計時間段內（9月1日-10月12日）申萬醫藥A股的461家公司中有77家上漲，按照子行業來看，漲跌幅前三的為化學製劑17家、醫療耗材13家、醫療設備13家；按照市值區間來看，漲跌幅前三的為<50億元28家，50-100億元18家，100-200億元17家。申萬醫藥H股的87家公司中有4家公司上漲，按照子行業來看，其他生物製品2家，醫療耗材2家；按照市值區間來看，漲跌幅前三的為100-200億元2家，50-100億元1家，<50億元1家。按照不同市值區間來看，申萬醫藥A股<50億元，50-100億元，100-200億元，200-500億元，>500億元的跌幅分別為-7.6%/ -7.0%/ -5.5%/ -6.4%/ -10.9%。申萬醫藥H股<50億元，50-100億元，100-200億元，200-500億元，>500億元的漲跌幅分別為-25.6%/ -19.0%/ -17.0%/ -20.1%/ -21.4%。我們認為，雖然申萬A/H醫藥行業的不同市值區間在統計時間段內平均收益率均為負，中盤板塊（市值100億元-200億元）表現良好。

本月重點新聞政策：1）國家藥監局綜合司公開徵求《關於改革完善放射性藥品審評審批管理的意見（徵求意見稿）》，為鼓勵放射性藥品研發申報，指導原則中提出多項了鼓勵措施。我們認為該政策的出台將在惡性腫瘤、心腦血管疾病等診斷與治療方面具有特殊重要作用。2）國家組織骨科脊柱類耗材集中帶量採購中選結果公布，本次集采平均降價84%。我們認為這次規則保證了頭部企業、有核心競爭力的企業進入集采。國產企業的集中整合有望開啟，強者恆強。3）百濟神州：在全球3期ALPINE試驗的一項終期分析中，經獨立評審委員會(IRC)及研究者評估，百悅澤(澤布替尼)對比億珂(伊布替尼)，取得無進展生存期(PFS)的優效性結果。澤布替尼總體耐受性良好，本次分析顯示的安全性結果與既往報告中一致。我們認為，百濟神州有望在復發/難治慢性淋巴細胞白血病這個大適應症里去挑戰BTK抑制劑巨頭-伊布替尼（根據強生製藥年報，2021年銷售額為97億美元）。目前全球範圍內有5款BTK抑制劑獲批。

醫藥行業估值處於歷史五年低位：2022年內（截至10月12日）及9月1日-10月12日期間，申萬醫藥A股板塊分別下跌29%和9%，VS 滬深300指數分別下跌23%和6%。截至2022年10月12日，申萬醫藥生物指數（A股）TTM P/E為21x，相較最近五年歷史平均值折價48%；滬深300的TTM P/E為11x，相較最近五年歷史平均值折價22%。

風險提示：1）政策風險；2）研發開支放緩；3）臨床試驗失敗

報告名稱：《醫藥 - 2022年9月報：存在結構性機會，骨科脊柱類耗材集采落地》

報告日期：2022年10月18日

報告作者：趙冰, 分析師 | 執業證書編號: S1680519040001

徐浩瀚, 分析師 | 執業證書編號: S1680520080002