鑽石舞台

鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

⬆️長按掃碼觀看完整視頻回顧

年初以來，從A股、港股到美股中概股都大起大落，行情瞬息萬變，投資者普遍虧損。

震盪行情中，投資者為什麼會追漲，套牢乃至殺跌出局？大多數人無法做好投資的根本原因是受限於認知。

(繼續閱讀...)

鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

萬科的年報很久沒有出現這樣的慘況了，上一次，還是2008年。

3月30晚間披露的年報顯示，萬科期內實現營業收入4528.0億元，同比增長8.0%，歸母淨利潤225億元，同比下滑45.7%。

這是繼1995年、2008年後，萬科淨利潤出現上市31年以來第三次下滑。

對於一向被市場譽為「好學生」的萬科來說，這就是一份不達標的試卷。3月31日的業績會上，萬科董事會主席郁亮對業績下滑進行了檢討、反思。

反思之後，郁亮則表達了他的歉意，「2021年業績表現不好，讓股東失望了，在這裡，我向廣大投資者、利益相關方表示誠摯的歉意」。

萬科的財報展現出了房企的真實現狀，直面自身短板，郁亮展現出了坦誠。

不過郁亮也對今年未來業績提升有信心。政策已回暖、行業在回歸常態，萬科的一眾高管們也下沉前線。郁亮表示，期待明年給大家交上合格的答卷。

01反思

早在2018年，萬科就公開喊出「活下去」，主動放慢發展步伐。投資者也認為，萬科會通過審慎拿地，提升拿地質量。

但2021年的年報卻揭開了萬科的傷疤，淨利潤大降45.7%，令投資者大跌眼鏡。

財務數據只是最終結果，要改善結果必須追溯其原由。郁亮表示，儘管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但慚愧的是，萬科的行為未能堅決擺脫高增長慣性。

當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，萬科在部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

「比如說我們在18、19年，我們當時判斷說環京地區自市場已經進行了一個比較大幅度調整的，覺得應該到底部了。所以在那個階段買了一個資產包，但隨後市場發生了更劇烈的下降」，郁亮表示，萬科為投資的高估與冒進付出代價，對這部分資產不得不計提25億元的減值準備。

本期結算的大概是2020年前後銷售的項目，由於土地成本、新房限價的存在，壓縮了利潤空間，加之萬科銷售規模放緩，雙重作用之下淨利下滑。

這使得萬科在利潤端面臨兩個問題，一是主動放慢規模增速步伐後，無法通過量的增長平滑利潤，二是要對判斷市場失誤買單。

反映在利潤上，是開發業務扣除營業稅金及附加後的結算毛利率從2020年的 24.0%下降至17.8%，結算毛利總額也從905.7億元下降到717.0億元，同比減少了188.7億元。

相比中報時歸母淨利潤同比下降11.68%的降幅，全年歸母淨利潤大幅下滑45.7%，讓投資者仍是疑惑。

祝九勝解釋稱，下滑原因有三個：第一是結算時間分布，四季度占了40%，權益比例也下降5個多點，這兩個因素疊加淨利潤少了60億；二是對投資收益也在四季度做盤賬處理，這部分權益利潤影響同比降了27億；第三，是項目計提的影響，對權益利潤的影響11億。

萬科過於保守的財務處理方式則加劇了利潤下滑。除了一貫的利息的資本化、費用化處理，萬科以成本法計算持有型業務，也未能帶來利潤反而有折舊損耗，而很多房企尤其是港股房企的淨利潤，是以重估值計算的。

根據財報披露數據進行估算，考慮所得稅的影響，萬科合併報表投資性房地產折舊攤銷對萬科2021年淨利潤的折損預計約60億元。加上不並表的印力、普洛斯等，折舊攤銷對淨利潤的折損還會更高。

如果加回折舊損耗，萬科2021年整體毛利率能夠略微回升1個百分點，從年報中的21.13%回升至22.09%。

不過最終業績不盡人意是現實。在發布年報的同時，萬科也推出了回購方案和上市以來最高比例分紅派息預案。

萬科表示，將在未來三個月內擇機開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.8億元。萬科也成為A股中唯一一家連續三十年進行現金分紅的公司。

有投資者直言，當下房企很多都會選擇留存更多的現金，或緩解自身資金壓力，或蓄能尋找市場中的機遇。從百億分紅中，看到了萬科的誠意。

萬科希望用這樣的方式，討好股東，表示出對自己這份成績單的歉意。

02行動

業績不好，郁亮也帶頭自罰三杯。

華爾街見聞注意到，萬科管理層2021年的收入均有不同程度的下降，郁亮本人放棄了全部獎金，收入為150萬左右，下降幅度約九成。

「2021年的業績表現，對於萬科是一次警醒。」郁亮表示，在2022年，萬科將採取堅決的、有針對性的行動，解決開發業務存在的問題，鞏固在不動產綜合發展方面的先發優勢，保障財務安全，實現營業收入和淨利潤的企穩回升。

郁亮表示，對於今年的萬科業績回升有信心。他指出，萬科的信心主要來自於兩個外部基礎和三個內部基礎。

外部基礎是有利於市場穩定的政策措施不斷出台，以及房地產仍是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。

內部基礎則有三點：是萬科開發業務將繼續保持在行業第一陣營，今年實現止跌企穩，同時未來2到3年的儲備有保障；萬科的經營、服務類業務增速快、營運淨收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池；經營、服務類業務正逐步形成新的盈利蓄水池，今年營收已超過400億。

郁亮表示，截至去年底，萬科已售未結合同金額累計超過7100億元，是2021年結算收入的1.6倍，這些已售未結資源，將陸續轉化為結算收入，對萬科的業績形成有力支撐。

在經營業務方面，郁亮認為，未來以REITs為代表的不動產長期股權投資，也為經營、服務業務提供了很好的增值變現出路。

以上海七寶萬科廣場項目為例，萬科如果退出，可實現差不多15億的利潤；再比如，去年萬緯物流通過增資入股方式，引入戰略投資者，實現了30%溢價。這類合格資產，將對萬科未來業績構成有力支撐。

郁亮表示，任何計劃和目標，都需要靠人去干，需要通過腳踏實地、一步一個腳印去實現。他透露，萬科已取消集團合伙人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線，董事長和總裁也不例外。

據華爾街見聞了解，郁亮目前在萬科內部同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔長租公寓業務的經營管理責任。

在業績會上，郁亮也表示，希望機構投資者能夠對萬科的不動產的綜合發展和運營服務重估。

郁亮表示，從財務上來說，經營服務類業務從收入和業務規模來看，目前和未來可能都沒法跟開發業務相比較，但是利潤上未來空間更大，是滾雪球發展。

「雖然有人說分拆就行，但問題是集團總是要不斷孵化新業務，在集團的時候怎麼辦？」郁亮表示，何看待萬科的市場價值，會是一個特別有興趣的話題。

當下，萬物雲已經拿到了監管機構的「小路條」，穩步推進IPO進程。以目前已披露的數據來算，等到上市時萬物雲的市值有望超2000億。

而萬緯物流近三年收入複合增速52%，其中2021年收入32億元，同比增長69%。

萬科泊寓已成為國內規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。近三年收入複合增速40%，其中2021年收入同比增長14%，並且有望在2023年實現成本法下的盈利。

商業業務方面，印力管理規模、收入、輕資產管理輸出均處於行業第一陣營。近五年收入複合增速達到20%，在商業最發達的長三角地區，印力在管面積處於前列。

當下的萬科，已不是最初單一的住宅發展商，在開發、經營、服務並重下，萬科希望將自己打造成為不動產的綜合發展運營服務商。這會是個全新的視角。

在開發為主業，提供收入最主要來源的同時，在經營服務類業務上，萬科需要進一步提升盈利水平。

無論是估值模式、融資渠道等等，經營服務業務與傳統開發業務的玩法截然不同。這也會是未來房地產行業新模式下，所有參與者需要共同摸索的。

萬科從未失去追求卓越的心。祝九勝表示，作為一個不動產的綜合玩家，萬科要始終保持在第一陣營裡面，在經營服務業務上，更看重的是為這個社會建造、提供、形成了多少合格資產。

原標題《郁亮道歉，萬科涅槃》 作者周智宇來源見聞地產

(繼續閱讀...)

鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

(繼續閱讀...)

鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

(繼續閱讀...)

鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

(繼續閱讀...)

鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()