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龍湖，在波動的環境中努力兌現承諾。

據觀點網報道，3月25日，龍湖集團發布2021年財報，同時召開業績會。

營業額同比增長21.0%至人民幣2233.8億，其中物業投資業務收入同比增長37.5%至104.1億，合同銷售額同比增長7.2%至2900.9億。

毛利同比增長4.6%至565.4億，毛利率為25.3%。核心稅後利潤率為13.3%，核心權益後利潤率為10.0%。

放在行業政策密集的下半年來看，龍湖毛利和銷售的保持來之不易。

陳序平在業績會上給出了2022年的業績指引，表示今年全口徑的銷售目標是3000億元。

趙軼則表示債務方面非常安全，淨負債率為46.7%，在手現金為人民幣885.3億元。

綜合借貸總額人民幣1920.7億，平均借貸成本持續降低，為年利率4.14%；平均貸款年限有所拉長，為6.38年。

龍湖管理層在會上說：「不是說我們戰略上有多麼高明，不是我們特別能識別周期，我們也不知道突然去槓桿這麼猛……

只是如果認為長期要出問題，短期的行為就一定要把它砍掉，這就是我們用價值觀去判斷這個公司有沒有問題的一個很重要的原因。」

1、「做好了充分準備」

事實上，龍湖厭惡短期行為，或者說是長期主義的表現，在多方面均有體現。

新任CEO陳序平認為，龍湖銷售表現堅挺得益於一貫聚焦高能級城市的策略。其表示，龍湖因為90%多的土地儲備是布局高能級的城市，隨着市場從最核心的城市向二線城市回暖，龍湖會慢慢地把銷售提起來。

除了地產板塊，租賃住房方面，2021年是龍湖冠寓的盈利元年。截至2021年末，冠寓已在30餘個高能級城市開業10.6萬間，規模居於行業前二。整體出租率為92.9%，租金22.3億元，同比增長23%。

龍湖投資性物業同樣表現亮眼，收入同比增長37%，約104億元，毛利率達75%。截止目前龍湖共開業61個商場，全年總體租金收入同比增長40%至81.5億，出租率維持在97%。

龍湖偏愛長期主義，早在2000年，龍湖已將每年銷售回款的10%投入商業。而其在債務上同樣不只看眼前，也是定了較為嚴格的標準。

CFO趙軼表示，龍湖保持短債占比低於10%，保持現金覆蓋短債倍數在幾倍以上。

「2022年龍湖的到期債務大概是140億元，剛性還款的壓力一共只有70多億元。龍湖一定會控負債，保持個位數的債務增長，兩位數的營收增長。」

2021年至今，龍湖新發行了4筆公司債，1筆中期票據，今年龍湖將有29億人民幣對應4.5億美金的美元債到期。

趙軼表示：「已經可以通過境外的銀團和發行美金債的方式償還，做好了充分的準備」

2、物管上市順理成章

業績會上，龍湖另一個備受關注的問題，要數向港交所遞交來了龍湖智創服務的招股書。

龍湖解釋，物業上市前有一個關鍵問題，那就是物業這個行業怎麼完成提效，怎麼變成一個可持續賺錢的行業。

物業行業人力成本較高，目前多家披露的物企人力成本均有大幅增長。

吳亞軍表示，人力成本高，效率又低，不可能不漲工資，但漲幾年之後，毛利完全就沒有了，這是不可持續的。

她說，後來，在數字化工具方面的投入回應了這個問題。

獨立上市之前，作為勞動密集型的物業企業，龍湖靠數字化工具實現無人化管理、減少無效崗位，人均管理面積2020年超過9300平米，人均創收35萬，位列物業管理服務行業第一。

按趙軼的話，順理成章去上市了。據了解，目前龍湖智創生活管理面積為2.64億平方米。

趙軼表示，物管行業花了很短的時間走完了地產十幾年走過的路，從默默無聞到起飛，到火熱，到泡沫，一飛沖天，到落下來。

「我們相信現在反而是一個水落石出、追求生意邏輯和理性的時候，這種市場可能也是龍湖喜歡的，並不是最火熱、並不是很嘈雜，但是很理性，好的公司依然很有價值，會有人追捧，不好的公司大家看得更清楚。」

3、「短期行為一定要砍掉」

在投資者會上，有人問道，行業在變，龍湖也在變。龍湖發生了怎樣的改變？龍湖未來將會有一個怎樣的呈現？

據參會投資者轉述吳亞軍的話，龍湖靠原則、靠底線思維走下去。龍湖過去6年都是綠檔，因為槓桿高了就是不行，要主動控槓桿。

吳亞軍還表示，穿越周期並不是說龍湖有眼光，因為未來是模糊的，就是看不清楚的，在看不清楚的時候，靠原則、靠底線思維才可以走得長遠。在制定戰略的時候先想生死，做長是第一目標，其次是做強，再次才是做大。

吳亞軍提到，反感跟投、財技上的東西，表示龍湖內心深深厭惡的就是一些短期行為，如果認為長期要出問題，短期的行為就一定要把它砍掉，這是龍湖用價值觀去判斷這個公司有沒有問題的一個很重要的原因。

「做真的有價值的事，這樣這個公司才是一種向上的狀態。」

年輕的新任CEO陳序平同樣引發關注。在吳亞軍眼裡，陳序平勤思慎言，知識結構全面，龍湖骨子裡的本色是誠勤樸慎，陳序平符合這四個條件。

陳序平給出了2022年的業績指引，表示今年全口徑的銷售目標是3000億元，權益比在65%到70%，權益銷售額大概2000億元左右。

對於未來公司盈利，他預期整體毛利率將維持在25%左右的水平，地產開發收入毛利率將維持在20%左右，商業的毛利接近75%，物業的毛利也比較高，這些業務的占比會越來越高。

「一方面是我們的新航道毛利率較高，占比會提高，另外一方面，新房銷售板塊也會進入一個新發展模式，就是毛利合理、售價穩定、地價合理，做好產品和服務，回歸初心。」

以下為龍湖集團2021年度業績發布會部分問答實錄：

提問：2021年對所有房企都是艱難的一年，公司管理層自身感覺到最大的挑戰是什麼？年度銷售額完成2901億是否符合管理層預期？

邵明曉：政策帶來的對行業的影響，疊加疫情衝擊應該是比較大的，對高槓桿公司尤其過去三到五年沒有自律的公司壓力會大一點。

龍湖依然是按照自己的節奏在做，比如上半年我們就沒有過多出手，我們上半年拿了8個TOD項目，主要是天街；全年拿到122個項目，共2355萬平方米。

整體看去年還是挺波瀾壯闊的，但是龍湖還是堅持董事長給我們確定的方向，保持穩健的財務盤面，服務好客戶。儘管很難，但我們還是如期兌現了承諾，交付了業績。

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