鑽石舞台

未來三年杭州拆哪？

文| 木易

2022年大廠裁員的消息不絕於耳。

阿里、騰訊等大厂部分部門的裁員比例高達30%，有贊裁員比例疑似中台部門達到70%、新零售部門50%、教育部門全員裁撤，人員達2000人。

網絡截圖

作為杭州乃至全國的大廠聚集地的未來科技城，一時間也風聲鶴唳，各種碼農失業的賣房故事開始陸續上演。

比如買得起千萬豪宅卻沒錢裝修；比如大廠某某高管剛買的房子卻要斷供；比如受裁員潮影響，作為未來科技城次新代表的三兄弟大戶型，掛牌價從1000萬下調到850萬，房價快速下降。

3月二手房短暫回暖，申花二手房量價齊漲，錢江世紀城一月成交二十多套，這場盛宴唯獨缺了未科。

在裁員與中概股暴跌等負面消息下，2022年以來，未來科技城的二手房一直很安靜。

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未來樓市怎麼走，諮詢更踏實

01

裁員降價&頂格限售

哪個是真相？

但是，與二手房的沉默行情截然相反，杭珹未來中心2月入市以來，搖號格外激烈，有房戶需要社保頂格，無房戶也需要13年以上的高社保才能入圍。

作為人才密集區的未科，兩次加推，E類人才也拼到了30個月以上的社保，最後毫無疑問的，兩次加推整體中籤率都在10%以下，限售5年。

杭珹未來中心歷史搖號中籤率

一邊是裁員與降價，傳言未來科技城的購買力沒有了；另一邊是社保頂格與限售，低社保人員想搖號，連入圍的資格都沒有。

為什麼杭珹未來中心會如此火？

因為未科的新房從來不缺購買力。

6-7萬/㎡的二手房，3.61萬/㎡的新房限價，未科有着3萬/㎡的倒掛差價，倒掛紅利和區域潛力使得未來科技城一直都是杭州最難搖的板塊之一。

自從8月紅盤潮之後，未科沒有有效的樓盤分流，有房戶的社保入圍門檻基本在10年以上，哪怕是在大廠裁員、樓市下行的大背景下，杭珹未來中心，作為自帶華潤商業體的TOD項目，有房戶的社保入圍門檻也是次次滿格。

並且，隨着未科1.0區域開發接近飽和，未來未科可購買的新房項目日益減少。

作為未科的剛需與改善客戶，想購買新房，還有更低價的平替項目可以選擇嗎？

02

配套與商業都有

未來想象空間大

最近，在未來科技城的2.0區域，有一個新樓盤悄悄冒了出來。不僅公布了規劃與案名，同時還透露出7月將首開的消息，他會成為杭珹未來中心的平替嗎？

我們來看看地塊位置與配套，他就是位於長河裡鳳新路與規劃道路交叉口的綠城月詠新辰軒。

樓盤位置圖

從小範圍區域來看，項目南北都有小山，西側是已經在收尾的商業樓星創新里程，未來交付，可以為周邊小區提供社區型商業支持。

東側是即將交付的樓盤杭語藍庭與鳳璽雲著。

1KM範圍內，是正在建設中的菜鳥總部；2KM範圍內，是即將投入使用的人工智能小鎮、萬達廣場與天元公學；

正在建設中的菜鳥總部

萬達廣場與天元公學

建造完成的人工智能小鎮

從位置看，雖然運溪路以西，在大家的認知中，未來科技城1.0與2.0的差異性很大，但從現場看，與未來科技城核心距離很近。

2KM範圍內的產業、商業都有，並且菜鳥中心與人工智能小鎮都即將建設完成投入使用，等到產業入住，能夠與東側未來科技城CBD核心相連接。

他比同價位的閒林、良渚，與未科的關係更緊密，未來想象空間也更大。

03

300萬級的低總價

承接了未科的購買力外溢

按目前的限價體系看，運溪路以東為未來科技城核心的限價體系，36100元/㎡，在售的杭珹未來中心起步面積116方，主力總價在420萬左右。

而後期即將出讓的核心區138號宅地，限價也為36100元/㎡，如果按照目前的主流三房面積110方計算，預計起步總價也需要400萬。

運溪路一路之隔，運溪路以西的老餘杭區域限價30500元/㎡，雖然運溪路兩邊目前的居住配套與城市界面，更偏向與老餘杭，但一路之隔低了5600元/㎡的月詠新辰軒，性價比依然很高。

同時，月詠新辰軒的可售戶型建面為105-128-139㎡。按照3.05萬/㎡的精裝限價，主力總價在300-420萬。

300萬總價在當下的未來科技城範圍內新房稀缺性可想而知，哪怕是月詠新辰軒139方的改善房源總價也僅420萬，這在杭城未來中心，僅僅只能購買119方三房的剛需中間套。

低總價，高性價比，能承接未來科技城許多低總價客戶的外溢需求。

04

大間距&泳池

綠城造的驚喜

項目2021年12月拿地，2022年1月初規劃，計劃7月首開，整體樓盤的開發速度很快，可售套數並不多，總房源數約712套。

從項目實景看，8幢樓中，已經有3幢露頭了，如果從工程進度看，7月按時首開，預計首開樓幢就是圖中率先露頭的4#5#6#三幢。

現場實景圖

該項目作為綠城拿地綠城造的嫡系樓盤，許多人會對綠城品質有很高的期待。根據規劃看，項目建造8幢層高22-23F的高層，小區由一條長河裡路分為南北區，每個區各有四幢樓，北區園林帶集中綠地、水景等；南區也配置有集中綠地，並且總價300萬的剛需樓盤，不僅有大間距，還設計了室外泳池。

項目效果圖

從網上發出的105方的戶型圖看，作為起步戶型的三房中間套，整體戶型功能為三房兩廳兩衛，與目前市面上主流戶型差異性不大。

105方戶型圖

三開間朝南，配備了雙陽台，主臥配備了飄窗，舒適度與功能性都較好。

項目立面效果圖

從項目立面效果圖看，整體樓盤以大面積玻璃面設計，配以細窄邊框，很有綠城范。交付以後的成品，還是很讓人期待的。

05

高壓線

地鐵遠

從現場看，項目的缺陷也有不少，首先，就是項目北面這貼身而建的220V高壓電，什麼時候能拆，未來會不會拆還是未知數。

現場高壓線位置

從小區規劃圖看，南北小區都把出入口設置在長河裡上，而非更靠近地鐵與菜鳥總部的鳳新路上，可能也是有避開高壓線的初衷吧。

還有一點，是地鐵站有點遠。距離小區最近的地鐵站是16號線鳳新路站，站點位於鳳新路和運溪路交叉口，沿着鳳新路向東走，無論是直線距離還是步行距離，都在1KM左右。

這個距離步行少說需要15-20分鐘，確實不近。

06

歷史中籤率看

依然是高社保項目

僅僅與杭珹未來中心差距1站路，起步總價卻整整偏了了130萬。綠城月詠新辰軒3.05萬/㎡的限價，雖然相比於隔壁已售罄的鳳璽雲著2.9萬/㎡的限價有略微上漲，但與400萬起步的未來科技城核心區相比，依然是稀缺的低總價項目。

並且，隔壁已售罄的鳳璽雲著與杭語藍庭，都是你是中籤率在10%以下的紅盤。

鳳璽雲著歷史中籤率

杭語藍庭歷史中籤率

2020年鳳璽雲著推盤4次，中籤率都在5%以下；杭語藍庭的最後清盤加推，中籤率僅有4%。如果按照目前社保入圍的方式，預計綠城月詠新辰軒7月首開，也會有較高的社保入圍門檻。

從價格上看，130萬的總價差距，他可能是2022年杭珹未來中心最好的平替，但如果從社保入圍年限與樓盤熱度來說，因為總價更低，有房戶的入圍門檻也不會低，甚至不排除同等限售5年的結局。

未來樓市怎麼走，諮詢更踏實

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