鑽石舞台

6月末，是房企衝刺上半年業績的節點；好幾個熱點城市第二輪集中供地也搶在這幾天舉行。

6月28日，金華完成了第二輪集中供地，合肥第二輪集中供地競品質地塊結果出爐。6月29日，寧波將迎來第二輪集中供地；6月30日，杭州第二輪集中供地。

氣溫雖高，房企卻謹慎。6月28日，金華第二次集中供地，全部地塊均由國企拿下，總成交金額51.33億元。儘管6月金華連續優化調整樓市政策，推出契稅、房補、公積金額度提升等一系列優惠政策，但第二輪土拍仍然冷淡收場。業內人士指出，主要有兩大原因，一是此次地塊不如第一輪土拍優質；二是接下來的兩天，寧波和杭州相繼開啟第二輪土拍，各地密集出貨之下，不排除有的房企會選擇投資布局的城市。

無獨有偶，此前6月23日，蘇州第二輪集中供地中，國企幾乎包攬20幅地塊，金額270.4億元。除了三幅土地溢價率超過10%之外，17幅地塊均底價成交，另有兩幅地塊撤牌。

去庫存壓力

金華第二輪集中供地同一天，合肥第二批集中供地也落下帷幕。這一天，合肥公布多幅競品質地塊結果：保利搖中包河區地塊；安徽皖投競得經開區地塊；瑤海區地塊由名邦搖中；蜀山區地塊最終新華成功搖中；偉星競得高新區地塊；和昌、興港聯合體滿分競得廬陽區LY202208號地塊。

此前的6月23日-24日，合肥第二次集中供地共推出38幅地塊，其中，合肥濱湖投資控股集團有限公司獨得包河區3幅土地，招商34億摘得經開區一幅巨無霸地塊，另有12幅地塊進入競品質階段。

據克而瑞研究中心數據，22城首輪集中土拍已正式收官，總攬金近5000億元。蘇州、合肥、東莞、金華等城市也相繼完成了第二批集中供地。與首輪集中土拍相似，次輪土拍也表現明顯的冷熱分化，熱點區域多宗宅地觸頂，但遠郊地塊或高庫存片區地塊則明顯遇冷。

從這些城市的土拍表現來看，冷熱分化均為這些城市集中土拍的顯著特徵，盈利空間佳、去化表現好的優質地塊仍備受房企追捧。如東莞南城街道用地，是東莞行政中心最後一塊土地儲備商住用地，區位極為優越，最終吸引6家房企競拍，並觸及上限價成交，成交總價為46.93億元。

他粗略計算了這次集中土拍的供應，除去安置地塊，換算成計容建築面積，住宅和商業大約61.4萬平方米。也就是說，金華第二次集中土拍後，會給市場增添6000多套商品住宅，加上第一輪集中土拍，也就是說上半年光拍地就增添了13000多套商品住宅。

據金華房管局數據，2021年金華新房成交2.3萬套，2022年上半年新房成交不足一萬套。

金華土拍國企托底的主要原因還在於，幾個熱點城市的土拍日子非常接近，6月29日是寧波；6月30日則是杭州。

土拍市場冷熱不均

為了加速市場回暖、提高房企參與土拍積極性，長三角不少熱點城市均已不止一次優化調整過樓市政策。宋衛紅指出，長三角是本輪疫情影響最大的區域，對於房地產市場影響較大，因此，長三角區域各個城市都出台了不同程度的樓市優化政策，比如降低土拍保證金，降低拍地的附加成本，又比如取消自持要求，降低配建比例等。目的在於穩定土地市場，穩定樓市。

以合肥為例，今年5月以來，合肥多次優化調整樓市政策。5月10日，合肥新站、瑤海取消限購，多區域下調社保繳納年限，本地戶籍可在限購區購買第三套二手住房；5月23日，出台二孩家庭可享受首付比例最低30%政策。隨後，合肥再次優化樓市政策，外地戶籍可補繳社保，取消企業購房限制。

政策短期效果很明顯。5月10日-5月31日，合肥累計成交新房2500多套，日均成交量較4月日均成交量小幅提升；5月，成交二手房3767套，較4月下降1.8%，較去年同期下降40.8%，對二手房成交並未起到明顯帶動效果。

據中指院數據，今年1-5月，合肥商品住宅銷售面積244.3萬平方米，同比下降42.9%，降幅較大，市場活躍度仍顯不足。截至5月底，商品住宅短期庫存去化周期為8.8個月，整體處於合理區間。

從合肥第二次集中供地來看，土拍市場也活躍了不少，多幅地塊引發房企爭搶，進入競品質階段。但蘇州、金華這樣的城市就沒有那麼幸運了。據中指院監測的城市中，截至6月27日的數據，6月深圳庫存漲幅較大，為14.43%，溫州次之，為5.95%，杭州和南京略有上浮，變化較小。而從貝殼系統數據來看，最近蘇州二手房維持在16萬套的高位。

對比此前第一輪集中供地的溢價率指標，台州、合肥、杭州和寧波溢價率較高，台州甚至達到12%，其餘大部分城市溢價率多在5%以下，市場熱度處於較低位。在第二輪「集中」搶閘出貨的當下，蘇州、金華大面積底價成交，表明房企在投資布局長三角的時候，更謹慎了。

本期編輯 黎雨桐實習生 林曦瑩