房地產導刊 - 突發！綠地也要展期了！將出售2000億資產－鑽石舞台

May 27 Fri 2022 17:31
房地產導刊 - 突發！綠地也要展期了！將出售2000億資產

5月27日，綠地控股集發布公告表示，擬對GRNLGR 6.75 06/25/22進行若干修訂以及豁免發起同意徵集，內容包括延長到期日、加入發行人在到期前贖回全部或部分票據的贖回權、先行支付原到期日未償還本金的10%，以及取消維持票據上市狀態的契約。

據悉，綠地控股於2019年6月25日發行了該筆5億美元、息票率6.75%的票據，該筆票據的到期日為2022年6月25日。截至本同意徵求備忘錄日期，發行人、擔保人及其各自子公司或其代表持有的票據本金總額為12,000,000美元。根據信託契約，已回購且未註銷的票據不得視為未償付。

剛剛召開電話會議

同日，綠地控股召開固收投資人電話會議，公司董事兼執行總裁張蘊出席。

會議紀要如下：

1、管理層對2022年6月25到期5億美元、票息6.75%的債券展期表示遺憾和抱歉。

2、3月中下旬上海爆發疫情，具體影響體現在：全國50%售樓處關閉；合同銷售額4月同比跌幅57%，5月也會很高。

3、管理層提到，將通過抓回款率來降有息、降槓桿，去年回款率96%，今年將達到130%。境外項目回款50億元，預計全年到手26億；優質資產還可以出售。

4、下半年6、9、11、12四個月份都有境外債到期，明年後年也有債券到期，公司有能力兌付後面的債券。

5、內地銷售回款主要取決於疫情和銷售情況，公司預計6月份能恢復到之前水平。因此公司僅針對6月份這筆債券進行徵詢，展期一年，且加入了一個認購期權，只要公司恢復償付能力，就能全部贖回。

6、2020年8月到現在，公司已經降了1600多億有息負債，雖下半年行業出現問題，目前公司計劃足夠優質資產安排來償債。包括，計劃3年出售2000億資產，每年500億-700億，包含自持商業、辦公樓和酒店等。其中，一季度已經推出55個大宗項目，合計132億元。一季度談的交易本來預計將在4月份交割，但目前因為疫情因素，無法確認交割時間。

7、境外回款方面，2021年下半年回款4億美金，到手2億美金，境外項目回款直接用於境外資金償付，其他下半年會陸續到賬。

8、儘管此前公司在美國紐約賣了兩棟樓，交易對價3.6億美元，但因開發貸1.8億美元，且公司僅擁有70%股權，再加上扣除佣金款項，回到香港的僅剩下5000萬美金，不足以覆蓋償還金額。

9、目前關於原定2022年6月25日到期債券的展期，支付同意費的資金都已經安排好，公司會先償還10%本金+利息，加贖回條款，展期至2023年6月25日，部分或全額贖回。

10、公司融資結構74%是銀行貸（開發貸、流貸），境外的貸款占比3%，境外評級下調不會造成擠兌。

11、此次展期的同意徵求需超66%的存續債餘額參與，超50%參會比例同意則通過。

評級被下調

5月23日，標普將綠地控股集團有限公司的長期發行人信用評級從「B+」下調至「B-」，並將公司擔保的高級無抵押票據長期發行評級從「B」下調至「CCC+」。同時，將綠地香港控股有限公司的評級從「B」下調至「B-」。所有評級都被列入負面影響信用觀察名單。

標普認為，綠地控股集團的流動性在未來12個月內仍將面臨壓力。由於該公司將其現金資源用於償還債務，其可用現金被大量消耗。儘管在過去12-16個月裡該公司致力於去槓桿，但情況依然如此。綠地控股集團無限制現金/短期債務的比率從2020年的0.8倍下降至2021年的0.6倍，並進一步降至2022年3月底的0.5倍。因此，標普修改了對該公司流動性的評估，將其從稍有不足（lessthanadequate）調整為疲軟。

由於綠地控股集團融資渠道有限，該公司將需要嚴重依賴房地產銷售、資產處置和在岸銀行貸款再融資所產生的現金流，以滿足其到期短期債務。標普預計綠地控股集團的銷售額在未來12個月內將保持低迷。資產處置和境內再融資發生任何延遲都可能進一步影響其流動性。

在嚴峻的經營條件下，綠地控股集團從銷售產生現金將有所下降。標普認為，鑑於中國市場情緒疲軟和疫情防控情況下，情況不太可能立即復甦。2022年前四個月，綠地控股集團的合同銷售額同比下降了57%。該公司的合同銷售額可能會從2021年的2900億元人民幣下降到2022年的2100億至2200億元人民幣。這意味着在今年剩下的八個月里，銷售額將同比下降10%-15%。

標普認為，綠地控股集團的經營現金流（付息後）將在2022年達到400-450億元人民幣，較2021年的620億元人民幣同比下降27%-35%。也就是說，標普預計2022年和2023年的土地收購支出也將保持在每年30-40億元人民幣的低水平，而2021年為412億元人民幣。

標普認為，支持綠地控股集團償付即將到期離岸債券的可用現金有限。在今年3月和4月該公司償還了總計6億美元（折合40億元人民幣）的票據後，該公司在未來12個月仍有24億美元（折合164億元人民幣）的離岸債務到期。截至2022年3月底，該部分金額占該公司短期債務的18%。

與此同時，綠地控股集團的大部分現金都處於子公司層面，可能被限制在監管賬戶中。

計劃3年出售2000億資產

綠地這次對債務展期徵求同意，出乎很多投資者意料之外。

因為綠地香港6月3日就有一筆美元債會到期，按照債務展期的規律，如果要展期，一般要提前一個月準備，而此前卻沒有任何消息，所以投資者普遍相信綠地會按時償還債務。

事實上，在昨天下午，市場上就傳出綠地債務出現問題，綠地所有美元債價格都突然暴跌。

但因為前面說的那筆6月3日的美債沒特殊消息，而且多數投資者也同樣相信「國企光環」，因此很多人沒有跟着拋售跑路。

直到今天早上，人們發現綠地控制官宣要對6月25日到期的5億美元美債進行展期徵求同意，才正式揭開了這家國企地產的債務危機。