京房字 - 「北京樓市買入就賺700萬」？想多了－鑽石舞台

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各位粉絲：這兩天，看到一則「北京樓市，買入就賺700萬，打新財富盛宴」的推文，文中稱北京一些新房項目的銷售限價與周邊二手房嚴重倒掛，並以即將開盤的朝陽太陽宮玖合府項目為例，項目指導價13萬元/平米，個人持有90%的產權比例，實際購買價格為11.7萬元/平米，而周邊二手房太陽公元均價接近16萬元/平米，價差4.3萬元/平米，買一套165平米的新房，就能賺700萬元。看完這篇文章，覺得這個邏輯似乎有點問題，覺得有必要給大家分析一下。

首先是政府該不該限價？

這篇文中的結論最後是這樣的商品房不應該限價，像太陽宮這樣的項目，開盤價20萬元/平米，也有的是人搶。政府推出限價，是當年房地產調控的一個重要組成部分，是應對房價快速上漲的一項措施，希望起到穩房價的目的。當前的實際情況是，目前北京的新房和二手房價格無論是環比還是同比依然是上漲的態勢，「穩地價、穩房價、穩預期」這「三穩」的調控目標並沒有改變。國家統計局的數據顯示，今年8月北京的新房銷售價格指數同比上漲了5.8%，即便是今年1到8月也上漲了5.7%。「三穩」的目標沒有變，作為穩房價的一項重要措施的限價也就還需要繼續堅持。另外，「三穩」還要一個重要內容就是「穩預期」，預期對房地產市場會產生多大的作用，實踐已經證明。哪怕就是一些個別項目，如果售價過高，也會影響到周邊二手房的價格預期，甚至影響到其他區域的價格。就拿太陽宮這個項目來說，如果新房也賣到20萬元/平米，很可能會帶動周邊二手房價格躥升。如果太陽宮一帶二手房也隨之漲價到20萬元/平米，恐怕某些自媒體們又要跳出來吐槽房價貴了。

其次是這是「買入就賺700萬」嗎？有些媒體，為了造成吸引人眼球的噱頭，都會選擇儘可能渲染的比較。比如如果想闡述一個項目房價貴，那麼就和周邊最便宜的老破小二手房去比價格；如果想說明一個項目價格便宜，那麼就和周邊最貴的項目去比。而作為政府制定的新房銷售指導價來說，顯然不能用這個邏輯去制定。政府的新房銷售指導價是按照該區域近三年新房價格的水平來設定的，如果沒有新房，則會綜合區域二手房的價格來確定，而不會只根據某一個小區二手房就定出新房指導價。在綠中介的二手房地圖上可以看出，太陽宮區域紅璽台和太陽公元掛牌價是到了16萬元/平米，但這兩個項目是區域中最高的，而且是突出的高，區域中其他項目並沒有那麼高。

所以拿區域中的最高價來比較，顯然是不合適的。而且，這個比較的邏輯也有問題。用的是個人90%產權份額11.7萬元的價格，去和二手房100%產權16萬元的價格去比。為什麼不說這套房子五年後上市交易，個人也只能拿到90%的出售收益呢？說的賺700萬，是按照16-11.7等於4.3萬元的價差來算出來的，但這只是個人90%產權的價格，項目100%產權的指導價是13萬元/平米，因此拿11.7萬元的價格去計算價差和收益顯然不合適。

這篇文章中稱，在太陽宮項目的購房者群體中，有不少是懷着投資牟利的目的，畢竟買到就能賺到。

的確，不否認肯定會有存在這樣心理的投資客，但也要奉勸投資者看清楚幾個問題。首先，如今的樓市已經發生了翻天覆地的變化，早已不是當年那個時代，靠買房實現資產快速增值的時代已經一去不復返了。這是大家已經形成的共識。其次，近期的樓市情況大家也已經看到，有些城市的房價已經出現了環比和同比的明顯下降，萬一將來北京房價出現下降，那麼一些虛高的區域則很有可能是降幅較大的，動輒兩千萬左右的投資，哪怕是降的不多，實際虧的金額也挺大的。畢竟，這種政府持有產權份額的商品房不是買到手就可以賣的，是要拿到房本之後滿五年才可入市交易。如果從買期房開始算，再加上辦房本的時間，總共得有小10年的時間,10年間不確定因素太多了。最後，太陽宮的一些項目，包括剛才說到的太陽公元，目前的價格中很大一部分支撐的是教育資源，萬一這10年間，教育資源分布調整了呢？所以，所謂的什麼「買到就賺700萬」，聽起來挺美好，實際上還是得好好琢磨一下的。

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