鑽石舞台

銷售業績保持增勢，泛長三角業績貢獻增長

全年業績同比增長2.8%，權益銷售額突破800億元。根據企業年報數據，2021年全年祥生控股集團實現權益銷售金額803.3億元，同比增長2.8%。面對複雜多變的市場環境，企業銷售端的表現優於百強房企權益口徑平均-6.0%的業績。全年共實現權益銷售面積376.4萬平方米，同比增長4.8%，均價方面與2020年基本持平。

表：祥生控股集團2019年-2021年權益銷售金額、面積及金額同比增長情況（單位：億元、萬平方米）

數據來源：企業業績公告、CRIC中國房地產決策系統

浙江省銷售貢獻下降但占比仍超五成，泛長三角區域銷售提升。從企業披露的銷售金額分布來看，企業重點布局的「1+1」，即浙江省和泛長三角區域仍然存貢獻了9成的業績，不過分布較2020有所變動。其中浙江省內占比下滑近10個百分點，不過杭州、紹興仍是企業銷售貢獻最為突出的城市，分別實現了154.9和123.3億元的銷售額，合計占企業銷售總額比例達34.6%。而泛長三角地區占比則同比上升9.2個百分點（包含上海市、山東省、江蘇省、安徽省以及江西省），主要是企業2020年新進的合肥、南通、宿遷、濟南等貢獻較多。泛長三角以外城市中，呼和浩特一城對企業的貢獻占比達4.0%。

圖：祥生控股集團2020年、2021年區域銷售占比（按權益金額）

備註:外圈為2021年銷售區域分布，內圈為2020年

數據來源：企業業績公告、CRIC中國房地產決策系統

拿地力度收縮，聚焦浙江省和泛長三角

權益拿地銷售比0.22，新增土儲超8成位於浙江省。2021年祥生控股集團憑藉招拍掛、收併購以及合作開發、城市更新和產業地產的多元拿地方式共新增20幅土地，新增土儲權益總價180.7億元，權益土儲建面291.4萬平方米。以權益金額口徑計，企業全年拿地銷售比為0.22，較2020年的0.43下降明顯，也低於百強房企全口徑平均拿地銷售比0.25。縱觀全年投資節奏，上半年祥生拿地較為積極，但步入下半年明顯收縮，僅在8月和9月新增兩幅土地。在投資布局上，企業始終堅持「1+1+X」的策略，即立足浙江省，深耕長三角，並選擇性布局高增長的潛力城市，全年拿地均位於浙江省和泛長三角區域，其中浙江省更是占比達到了83%，相較2020年而言提升了近14個百分點。

圖：祥生控股集團2020年及2021年新增拿地情況（按權益土地總價）

備註:外圈為2021年投資區域分布，內圈為2020年

數據來源：企業業績公告、CRIC中國房地產決策系統

滿足2-3年所需，近9成集中浙江及泛長三角

深耕泛長三角區域，土儲可滿足2-3年左右去化需求。截止至2021年底，祥生控股集團共擁有權益土儲2087.8萬平方米，較期初下降10.8%，按照企業2021年的銷售去化速度推算，可以滿足企業2-3年左右去化需求。區域布局上集中在以浙江省為中心的泛長三角區域，按權益建築面積口徑，浙江省占比50.3%，其他泛長三角區域37.2%，合計占比接近9成。

圖：祥生控股集團2021年總土儲分布情況（按權益建築面積）

數據來源：企業業績公告、CRIC中國房地產決策系統

營業收入同比下降，盈利能力待提升

地產結轉收入同比下降，營收同比下滑。2021年祥生控股集團實現總營收437.2億元，同比下降6.3%，其中房地產業務收入435.6億元，同比下降6.3%，貢獻了企業99.6%的營收。多元業務而言，管理諮詢服務業務收入同比下降22.5%，物業租賃業務同比增長95.1%，但整體業務收入規模仍小，占整體營收的比例仍然較低。

毛利大幅下滑，歸母淨利潤為負，盈利能力待提升。2021年祥生控股集團實現毛利潤45.7億元，較去年同期下降45.8%，整體毛利率10.5%，較2020年下降7.6個百分點。整體淨利潤4.8億元，同比下降84.3%，整體淨利率1.1%。根據企業年報，主要是由於面對行業下行的衝擊，集團為提高資金流動性對三四線項目進行了打折銷售。歸母淨利方面，全年實現歸母淨利潤-2.2億元。

圖：祥生控股集團2017-2021年營收、毛利率及淨利率情況（單位：億元）

數據來源：企業業績公告、CRIC中國房地產決策系統

短期償債壓力較大，需加速盤活資產

現金短債比0.49，美元債利息出現逾期，長短債比0.99仍需優化。截止至2021年底，祥生控股集團共持有現金84.5億元，較期初下降65.2%，現金短債比降至0.49，難以覆蓋短期債務。並且在3月21日，祥生控股集團發布公告稱，公司未能按期支付2億美元債的1200萬美元利息，已構成實質性違約。長短債比方面較期初進一步下降至0.99。

合作槓桿持續加大，應付類債務1規模較期初下降。隱性債務方面，由於近年祥生持續擴大合作力度，其合作槓桿也有明顯提升，截止至2021年底，企業少數股東權益首次超過母公司所有者權益，合作槓桿2達到了2.20。在應付類債務控制上，整體應付類債務總額為220.6億元，較2020年底下降了15.2%。

圖：祥生控股集團2017-2021年現金短債比、長短債比

數據來源：企業業績公告、CRIC中國房地產決策系統

1應付類債務包含：應付貿易賬款及票據、應付合作方及股東關聯方款項以及其他應付類債務

2合作槓桿=所有者權益總額/母公司所有者應占權益

淨負債率、剔除預收賬款資產負債率仍未達標，屬於紅檔房企。截止至2021年底，祥生控股集團的淨負債率為153.0%，超出監管要求的100%，剔除預收賬款資產負債率雖維持下降趨勢，但77.5%的剔預資產負債率距離監管要求的70%仍有一段距離。目前企業三道紅線指標均超出監管要求，屬於紅檔房企。融資成本方面，截止至2021年底企業平均融資成本約為8.8%,較2020年底下降0.3個百分點，進一步得到改善。

圖：祥生控股集團2017-2021年淨負債率、資產負債率（剔除預收賬款）

數據來源：企業業績公告、CRIC中國房地產決策系統