克而瑞地產研究 - 行業透視 | 19城「房票」安置的歷史經驗能否激活樓市新困境？－鑽石舞台

現階段推行房票安置，可謂是「照方抓藥」，壓力城市寄希望通過房票安置拉動居民購房消費，助力房地產去庫存。

◎ 作者 / 楊科偉、柏品慧

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2022年以來，鄭州、寧波奉化、南京溧水等19城相繼落地房票安置政策，助力房企去庫存。類比於棚改貨幣化安置拉動約21.5%的住房銷售，房票能否激活相較羸弱的房地產市場？

19城重啟房票安置意圖去庫存穩土地以期激活市場循環

2022年以來，19城實行房票安置，以便刺激居民購房消費，助力房企去庫存，主要涉及以下六方面內容：

其一，房票面值普遍高於貨幣補償款。例如江陰，房票面值由貨幣補償房票、購房優惠房票兩部分組成，其中貨幣補償房票=被徵收房屋貨幣補償金額+被徵收房屋評估總價×5%；購房優惠房票=購房面積×土儲中心與房企談判確定的優惠底價×5%。

其二，房票使用有效期大都在12個月以內。又如鄂州，房票自出具之日起，有效期12個月，張家港鳳凰鎮房票有效期僅3個月。

其三，政府搭建「房源超市」，房票安置享價格優惠。例如信陽，市住建部門牽頭建立「房源超市」，房企自願提出申請，明確接受房票安置的具體房源、價格優惠幅度。

其四，購房款大都不低於房票金額的85%，房票餘額可退還。例如界首，購房款不得低於房票金額的85%，不足部分由被徵收人自行支付，尚有餘額的，餘額部分由房企於購房合同生效並完成備案之日起三個月內退還被徵收人。

其五，部分城市以稅收減免或購房補貼進一步刺激房票安置。例如龍港，新購房屋價值與房票票面價值相等部分免徵契稅，僅超出房票安置補償款部分繳納相關稅費。又如寧波奉化區，自出具房票之日起3個月內兌付，一次性給予票面購房使用部分10%的補貼；第4-6個月內兌付，一次性給予票面購房使用部分8%的補貼；第7-9個月內兌付，一次性給予票面購房使用部分6%的補貼；第10-12個月內兌付，一次性給予票面購房使用部分4%的補貼。

其六，房企依進度與當地政府結算房票資金。例如許昌，商品房買賣合同生效並完成備案之日起2個月內撥付房票金額的60%，完成房屋所有權首次登記1個月內再撥付30%，餘款於房屋交付後3個月內撥付。

通過我們調研情況可知，南京溧水區房票在實際執行層面採取自願原則：既可以選擇房票，也可以選擇貨幣補償。使用房票購房則可以享受三重優惠：包括免徵契稅、房款0.8%的購房補貼以及10%房票金額獎勵。

鄭州提倡優先選擇房票，房票一年過期之後，再選擇其他安置辦法。使用房票購房同樣可以享受三重優惠：包括免徵契稅、安置補償權益金額8％的獎勵以及不計入家庭限購套數。值得一提的是，近期，鄭州部署六大舉措穩住經濟大盤，提及積極對接國開行3000億元棚改資金，確保6月底前集中簽約6萬套安置房。

市場下行刺激效果不達預期貨幣安置撬動21%需求的「成功經驗」深入人心

我們認為上述19城推行房票安置，核心動因不乏以下兩方面因素：

其一，救市政策效果不達預期，市場並未回穩。例如南京溧水區市場形勢依舊嚴峻，部分項目更是零認購。2022年1-5月，南京溧水區新開盤項目去化表現持續低迷，平均去化率低至10%。6月前20天，溧水區新盤平均去化率仍低位保持在11%，不少項目成交去化困難。例如萬科未來城，6月4日加推192套，開盤當天零認購。

其二，現階段推行房票安置，似有「舊瓶裝新酒」的味道。2015-2017年，全國棚改貨幣化安置加速推進，助力三四線城市房地產市場全面轉暖，房價出現普漲行情。自PSL創設以來，國開行發放棚戶區改造貸款呈指數級增長態勢。2014-2017年，國開行新增棚改貸款由4086億元持續提升至12819億元，淨增長2.1倍。

棚改貨幣化安置撬動約21.5%住房銷售。2014-2017年，全國棚改貨幣化安置加速推進，全國棚改實際開工量由470萬套穩步提升至609萬套，貨幣化安置比例更是由9%大幅提升至60%。而以套均住房面積85平方米測算可知，2017年全國棚改貨幣化安置大約實現去庫存3.1億平方米，占當年全國商品住宅銷售面積的比重達到21.5%。