鑽石舞台

最近一兩個月，似乎上海的新房熱度有所趨緩。

隨便就可以舉出幾個例子：

1）徐涇蟠龍府

比如前不久才結束認購的蟠龍府第二批房源。

雖然75.85分入圍仍然讓很多購房者望塵莫及，

但相比首開時的77.27分，門檻確實下降了一點。

更重要的是認購率的變化

在第二批房源並沒有比一批次位置差的前提下

從首開約416%下滑至本次的約223%

2）北蔡大華錦宸府

今天是大華錦宸府認購的第1天

項目本次推出424套房源，入圍比2.0，也就是至少需要848組認購才會觸發積分。

而今天截至晚上8:30認購情況如下圖所示

項目的認購預約從10.25就開始了，預計最終「預約認購人數」差別已經不會太大。

我們就按照「預約認購人數」950組估算，

一般來說，「參與認購人數」最終將與「預約認購人數」基本相當。

參考近期其它項目的情況，最終能夠資料審核通過，且成功付款的「成功認購人數」大致能達到80%-90%

由此，如果沒什麼突發情況，大致可以估算出：

大華錦宸府最終「實際認購人數」≈950*（80%-90%之間），約760-855的水平。

對應認購率約179%-202%的水平

不排除最後幾天有突擊認購的情況，但觸發積分好像真的不那麼穩？！

這可是一個倒掛率68折左右的新盤，

就算加上個150萬的裝修包，依舊有還不錯的性價比……

這放在今年前幾批新房，肯定是難以想象的

以上兩個已經是熱門紅盤了，熱度下降更明顯的例子還真不少，比如

1）江橋虹橋天璽領峯

2批次首開認購率324%，入圍積分64.08分；而到了4批次，認購率約209%，入圍積分下降至51.43分。

雖然其中有房源不如第一批的因素，但這樣的熱度下降還是有些令人詫異。

2）奉賢新城中建海樾府

雖然3次推盤都沒觸發積分，但2批次、3批次認購率分別139%和114%，最近的4批次卻只有60%左右

3）松江新城首創禧雲庭

3批次首開至少認購率有約107%，5批次加推則下降至74%

從整體統計數據，可以更宏觀的看到市場趨勢的變化

1、4批次起，觸發積分新盤占比大大下降

雖然不少項目未結束認購，但除了還沒有幾個項目認購的6批次

從4批次起，觸發積分新盤的占比就有明顯下滑

2、300-600w新盤入圍門檻顯著下滑

雖然從整理來看，各批次中觸發積分的新盤，平均裸分（按照社保係數0.1分換算）水平似乎相差不算很大

但細分總價段來看，

300-600w總價段新盤，從4批次開始入圍門檻顯著下降。

並且這種下滑，並不是由於供應增加，或者所推房源性價比的下滑，而是實實在在的在下降。

1）4批次起，簡單看性價比其實在提升

因為根據我們的測算，

4批次、5批次中300-600w總價段新房，平均倒掛率達到約81-84折水平；

反倒是1-3批次，同總價段新房平均倒掛率都沒有85折

2）4批次起，供應量其實也在減少

1-3批次中，300-600w總價段新盤供應量始終在3000-3300套左右；

4批次開始，供應量有所下降，5批次甚至只有2000套左右

並且，基本只有1500w以上市中心項目，由於連續幾批供應都太敷衍，入圍門檻有所提高，比如虹璽、天匯世紀璽等等；

其它總價段新盤，似乎也都比較冷靜。

之所以會出現這樣的現象，能夠想到的原因有3點：

1、樓市購買力後續乏力

口罩事件導致的收入下滑+樓市整體熱度下滑（特別是二手市場，在房貸有所放鬆後，仍沒有起色），導致購房者們主觀和客觀的購買意願都有所下降。

2、新房潛在供應大增

今年前3輪土拍，總共將供應了約9w套房源，算上大概率還有第4輪，預計明年潛在供應在12w套左右；

作為對比，今年至今6批次新房，總共供應6.8w套房源。即將今年有8批新盤，預計也就是9w套左右。

雖然最近幾批新盤供應量有所下降，但實際上明年潛在供應大增。

購房者們根本沒必要急在一時，等新盤充分內卷，似乎會是更好的入手時機。

3、新房「隱藏」性價比下降

由於如今從拿地到銷售，周期越來越短，甚至出現一些新盤僅4個月就取證。

而工程速度實際很難有質的提高，導致了從付款到交房的周期，將被明顯拉長。

上百萬上千萬的購房款，一年的利息就是大幾十萬，交房時間拉長，導致性價比有所下降。

三十年河東，三十年河西

總的來說，市場似乎開始對購房者越來越友好

這種時候確實不用急，

可以多花點時間，好好挑一個自己全方位滿意的新盤。

過去那些拽到不行，毫無誠意的項目將逐漸淘汰。

不過怕就怕，市場越是給機會

購房者們反倒越是連挑都不願意挑了，等到下一輪又後悔莫及。

畢竟，前灘也曾有過賣不掉的新盤。

還有更多新盤討論群等你加入

歡迎掃碼添加群主小姐姐申請

往期精彩內容，點擊鏈接回顧

項目評測：古北金鷹府pk古北悅公館pk天安豪園|虹橋璀璨公館pk蟠龍府|寧嘉馨苑|華發仁恆蘇河世紀 | 俊燦星城 &華發四季半島|融信海納印象&顓橋寶華紫薇花園|浦東紫薇花園|華僑城純水岸|蘇河望|融創楊浦濱江壹號& 龍光天境|弘久新弘北外灘|四季都會綠龍北二批次|大華悅庭東區|大華公園薈|盛青雲馳|同濟晶萃|招商雲璽|匯成南街里三期|親水灣朗廷|璞玉ONE|上海院子|中企海睿濱江|仁恆越秀梅隴項目|徐房漕河涇項目|城投康健項目|皇都花園四期|古北悅公館 &天安豪園二期|保利雲上潯光|寶蓮玖邑 &經緯學府陽光

選房攻略：虹橋天璽領峯|上海蟠龍天地三期|招商璀璨城市|中企雲萃江灣二期|保利雲上潯光|百匯園二期|招商外灘璽|浦發東悅城|中企雲萃江灣|蘇河望|碧雲尊邸|大華悅庭西區|融創未來金融城13D-02一批次|中糧瑞虹海景壹號|仁恆海上源|龍光天境|融創未來金融城13D-06二批次|融創未來金融城13D-02二批次|華僑城純水岸|同濟晶萃|浦東紫薇花園

本號2022年新房積分群已經正式創建

未來我們會在群里發布各種新房信息

幫助大家進一步了解你所關心的新房

群友們還可以在群內溝通、交流

感興趣的朋友，請按照自身積分情況

對號描碼進群

2022第2批新房討論群

2022大虹橋新房討論群

2022上海新房討論群