從2021年開始，房企的日子就不好過了。
雖然現今已經等到了政策端出台的紅利了，讓房企們鬆了口氣。
但是在長久等待的過程中，房企其實也沒閒着，通通都在自救。
很多人沒有注意到一點，開發商已經開始慢慢轉換賽道了。
比如金茂：
（來源：金茂控股）
3月10日，金茂的物業品牌「金茂服務」，在港交所上市了。
實際上，像是金茂一樣，拆分物業、收購物業、上市物業的開發商，已經越來越多了。
房企正在改變邏輯，當然，並非拋棄重資產。
但是，越來越將輕資產的物業作為自己的下一條賽道的關鍵補充了進來。
將物業服務作為自己打好這場翻身仗的重要一環。
01
這兩年做物業的開發商越來越多了
雖然物業服務一直都是一個比較好的賽道，但是最近這兩年來，動作頻頻，不斷有物業品牌發起了上市衝擊。
（數據來源：克而瑞）
一共有超過50家物業公司上市成功，這裡面包含了很多開發商所拆分出去的物業公司。
我們看一下物業服務上市潮開始的時間，明顯可以看出從2019年起，上市的物業公司就變得多了起來。
記住2019，它是我國各地開始對房地產進行政策端強管控的一年，這其實就是房地產商轉變思路的原因。
自政策端房住不炒後，隨着越來越嚴格的管控環境，在整個市場大整頓中，開發商們為了自身的利益着想，不得不多元化經營，發展多條賽道。
當然，有些賽道沒有成功，比如造車等等。
但是有些賽道是靠近開發商原本的行業的，比如物業，天然適合它們進入。
房子難做，那就開始搞物業吧。
2020年，物業上市更是變成了一股浪潮，一共有18家物業上市成功。
2021年，物業上市的速度變慢了，一共有14家，但這也是有原因的。
港交所對物業上市審核比較嚴格，實際上，有很多物業已經遞交上市申請書正在排隊中。
比如2022年上市第一家物業品牌金茂服務，它交表的時間是在2021年的8月31日，花了差不多200天才終於上市敲鐘成功。
（數據截止到2022年3月22日）
不完全統計，除了金茂服務外，還有十幾家的物業正在排隊，苦苦等着上市。
而且有不少物業首次招股失效後，也在籌備進行二次遞表，甚至進行更多次的嘗試。
為什麼物業們紛紛爭搶着要上市，實在是因為物業上市能得到的好處太多了。
02
在資本市場上，物業更受青睞
我們注意到一點，越來越多的開發商，開始加入到了物業上市這件事中。
雖然上面表格中很多開發商從名字看不出來，但實際上它們背後都有母公司的影子。
比如第一服務控股，就是和當代置業集團相關聯的。
物業第一股彩生活，背後則是花樣年集團。
更不用說那些以集團名為物業的公司。
當然，每個公司的物業上市都有自己的故事。
但是，有一個共同點：物業上市確實對自身盈利有很大的好處。
我們來看下從2018年到2021年的物企上市首日平均市盈率來看，2020年平均首日市盈率達到了46.82，歷史最高。
不用管市盈率的意思，簡單來說，它代表着市場看好程度。
2020年市盈率這麼高，代表着市場當時特別看好物業。
2021年的市盈率腰斬，直接說明了市場不太看好。
但這也是受房地產調控政策影響的，抵擋不了物業們上市的熱情，2021年還是有很多物業上市或排隊上市中。
即使和地產板塊離得太近，確實會受到政策的影響，但是一直以來物業板塊都被認為是：弱周期性、現金流穩定、具備一定成長性的優質板塊。
物業板塊，一直在股票市場保持着非常高的關注。
而且，跟地產離得太近也不是壞處。
前幾天的重要會議一結束，第二天上午港股中的物業股也快速翻紅，大漲特漲。
（來源：3月17日港股樂居財經）
這就是為什麼開發商紛紛從「不重視物業、覺得搞物業是賠錢」，現在爭先恐後地開始追求物業上市了。
物業上市後確實能給集團自身帶來資金流，能給地產主業帶來資金，進一步可以提升集團房企自身的市值與流動性，更有可能對房企的後續融資有一些幫助。
就連以前一直號稱物業不上市的萬科，也扭轉了自己的態度。
（來源:證監會官網）
3月7日的時候，證監會官網顯示已接收萬物雲（萬科的物業）境外首次發行股份審批材料。
在那之前郁亮直接在股東大會上表示萬物雲肯定要上市的，果不其然。
而且，對於開發商來說，蓋房子是什麼？從政府那購買土地，然後建設成為房子賣出。
在這個過程中，開發商的角色就是一個加工商。
將原材料土地加工成了商品房而已，確切的說沒有特別大的技術壁壘。
所以房地產板塊的估值一直起不來，也沒人看好，畢竟加工商誰都可以做的。
它們急切需要物業來做一個通道，來給開發商進行轉型。
告訴股票市場：我們也是有技術含量的，也是可以做全生命周期的服務的，賣的不僅僅是房子，而是服務。
所以，這樣一來，物業公司上市更是成為了房企們的基本路線，是房企們想要去轉型的載體。
03
物業，確實是開發商
最好也最合適做轉型的載體
物業服務作為輕資產，比蓋房子需要的資金要少得多，試錯成本也比較低。
而且，前幾天的重要會議上直接提出了要給房企化解風險的應對方案，給房企新發展模式轉型的配套。
新發展模式，那不正好是物業嗎？
既符合了開發商想要物業作為轉型載體的期望，也剛好可以讓開發商進行全生命鏈周期的服務，讓開發商可以依託物業，將業務擴展到其他輕資產板塊。
從只賣房，變成賣房、全周期服務用戶，不僅僅作為一個蓋完房子就退出的加工商。
其中最基本的，也是很多物業正在做的：開展房屋租售業務。
比較普遍的，是圍繞業主開展的一系列活動：維修、家電保養等，這並不需要投入太多就可以做到。
甚至可以憑藉小區業主體量開展電商、社區買菜等服務。
更全面的，比如已經遞交了招股書的龍湖的物業，它圍繞着物業開展了租房、賣房、資產託管、裝修更新、搬家、電商等一系列服務。
（來源：萬物雲）
萬科物業發展而來的萬物雲，體系越來越龐大，不僅有基礎的物業服務，也通過物業開始了租房售房、社區到家、城市更新、商業樓宇服務、園區服務等等多種服務。
開發商可以依託物業，打通多個產業鏈的上下游，最大程度進行商業價值的收割。
這都是依託着它們的物業主體來進行的，因為有着足夠多的業主量，能夠更容易拓展到其他方面，且不缺客戶。
開發商不斷蓋房子的同時，業主的存量也是不斷在增加的。
並且客戶群體比其他渠道要更為精準，更能得到轉化，這也是為什麼物業估值被看好的原因。
04
物業，或許能救開發商的命
2022年是房企們最難的一年，面對存量房時代，房企們需要尋找新的增長點來破局。
這個增長點，完全可以通過物業服務來實現。
將物業從房企板塊中拆分出去上市，既可以得到一魚兩吃的效果，又能在資本市場得到更多的融資機會。
而且，資本市場對物業的認可度比傳統的房地產開發要高得多，大部分物業上市，都能得到更高的估值。
此外，分拆物業上市還有一個好處。
現在住戶的需求越來越豐富了，這種剛性需求下面隱藏着巨大的盈利空間。
依託物業服務打通更多的產業鏈，更能為開發商本身增加多個營收項目。
作為一個持續經營型行業，物業還在很初級的階段，有很大的發展空間，並且具有足夠穩定的、可持續的現金流。
這是資本看好的原因，也是開發商破局的關鍵。
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