鑽石舞台

2000年的兩會上，來自杭州的政協委員陳祥福提交了一份提案，呼籲保護西湖優美環境，目標直指西湖四公里外建設望江門熱電廠。方案很快被轉交到杭州市政府，9月，撤銷建廠的方案就被通過了。

18年後，時任市長仇保興說出了事情內幕，望江門熱電廠的撤銷，主要原因不是保護西湖環境，而是為了給錢江新城讓路。

仇保興回憶，雖然杭州市決定停工，但浙江省並不同意，停工的代價太大了——當時望江門熱電廠已經得到國務院批准開工，2500根樁已經打下去了，設備也早已訂好。

無奈之下，仇保興只能去北京找國家計委，得到了浙江同鄉的計委主任和副主任的支持。這才有了政協委員的提案，而杭州市政府也付出了巨大代價，他們得一個個去和設備供應商談解約和賠償，光賠償金就付了四億。

當時杭州的年財政收入也不過140億。

仇保興說，這是他在杭州所有重大決策中做得最好，對長期發展最有利的一件事。如果每年一百萬噸煤運進熱電廠，錢塘江北岸就會被煤灰覆蓋，也就不會有今天的錢江新城。

我查了查，在被叫停前，望江門熱電廠光籌備就用了4年時間，大量工程師為了新廠沒日沒夜地做技術更新。但一個廠的命運，不能只靠自我奮鬥。

從那之後，杭州養成了精細賣地的習慣，並成了最會賣地的政府。

幾個月前，聽說杭州城東的臨平區賣了很特殊的一塊地，當地政府把資源最好、位置最核心的的一大塊土地拆遷出來，全權委託給一個開發商。

這家開發商不是央企國企，而是出身於福建的民營房企：

說是委託也不對，這個機會是中駿從公開市場搶回來的，除了91億的地價款，他們還需要簽一份20多頁的《監管協議》，協議內容非常苛刻：

鯤鵬企業是杭州專有的企業評級標準，門檻是在杭營收50億；6000人的高學歷人才，相當於浙江大學一年的招生量。

這不是監管協議，而是對賭協議，本質上很像特斯拉與上海市政府的對賭，對賭目標不是銷售額，不是房價，而是產業，是人口。

這完全不是房地產開發，而是造城+招商引資。獸爺的好友你包叔看完這個協議後沉默了很久：

這份協議的背後，是一個新城市的迫切。

臨平是杭州最年輕的城區，2021年4月9日，在杭州行政區劃大調整中，臨平從餘杭獨立，成為杭州三大副中心之一。

臨平和餘杭本來是和平分手。分手大師包叔和我說過，讓前任難過的最好方式，就是找一個更優秀的新歡。

但臨平的這位前任實在是太優秀了，餘杭區作為阿里巴巴的註冊地，占盡了一城的風水，別的不說，光阿里的稅收，就像給餘杭印鈔機。

阿里所在的未來科技城，更是事實上的杭州中心。而被規劃為下一個未來科技城的「雲城」，也留在了餘杭。

反觀臨平，雖然也有產業基礎——臨平最大的產業園裡，有7家上市公司，也是浙江第一資本重鎮。但無論是城市建設還是產業發展，似乎始終缺乏一個精神支點。

獨立成區後，臨平要做的第一件事，就是找到自己的原點。

於是就有了開頭的那次土地出讓，這不是一塊普通的地，而是整個臨平區位置最優越，配套最齊全的地塊。為了這次出讓，區政府以極強的執行力，在短時間內完成了6000多位村民的拆遷安置，整出了525畝乾乾淨淨的土地，交給了中駿。

中駿給它起的名字是：

項目鳥瞰圖

項目腳下的土地，是古湖鼎湖，「鼎湖出而天下平」。南北朝有位皇帝曾經為了製造天下平的祥瑞，令人開鑿過鼎湖。

一切都是新的。它最高的兩幢大樓分立在臨平第一大道的兩旁，是這個新城區的標誌。毫無疑問，未來臨平的城市封面中，鼎湖未來雲城就是C位；對於普通臨平人來說，它將是城市坐標的原點。

這個寄託着全村希望的項目，當然不會輕易交給別人。

為了避免鼎湖項目成為地產項目，臨平設置了重重條件，比如商務建築的最小分割單元不小於500平米，而且不能賣給個人；1.3萬方商業需要自持十年；部分人才公寓不得預售和轉讓。

這就要求，開發商不僅要會建造，還要懂運營；不僅要懂運營辦公樓和商場，還要懂服務式公寓。

有人看到的是限制，有人看到了機會，中駿黃老闆就是後者。他十年前就開始做的事情，似乎終於在今天派上用場了。

十年前，中駿就在北京國貿CBD里拿下了一個商場，做了中駿世界城。

2013年，中駿瞄準了尚處在建設中的上海虹橋商務區，以當時看起來很高的價格拿下了虹橋體量最大的一個地塊。這就是後來虹橋的中駿廣場。

當時的虹橋商務區還是一片荒地，企業家們大多在觀望。黃老闆的這個決策，卻成了中駿歷史上最正確的決定之一。

黃老闆很快說服平安買了七幢樓，然後「平安」就成了他的賣點；很快，華夏人壽也出手買了四幢樓。然後就是唯品會，把上海總部搬了過來，接着，安踏、貴人鳥等企業也來了。

按杭州的標準來看，每家都是鯤鵬企業。

如今，虹橋已經成了宇宙中心，據說中駿廣場的幾位買家總是很懊悔，懊悔當年沒有多買幾幢樓。

而商業綜合體「中駿世界城」也已經達到了39個，去年月它也單獨上市了。

中駿也是為數不多同時還在做長租公寓的開發商之一。他們和投資基金的合作越來越頻繁，私底下，中駿的黃老闆甚至表達過一個願景：

黃老闆的對住宅開發已經沒那麼濃厚的興趣，他更願意關注長租公寓和商業運營。中駿內部對這三個業務的表述是：

還有一個不可忽視的潮流，黃老闆是福建南安人，泉州和南安商幫的消費品牌正在強勢崛起，世界城成為它們品牌升級的一個重要輸出渠道。

十年來做的事，讓中駿有了做鼎湖項目的底氣。

革新當然是困難的，瑞士心理學家卡爾榮格曾說過：

鼎湖未來雲城中的「未來」二字，不是玄幻的未來，而是「未來社區」，浙江省正在大力推行的新城市理念。鼎湖項目是浙江省第二批未來社區試點的重點項目、臨平首個未來社區。

用傳統的眼光來看，鼎湖項目將6100位居民原地拆遷，然後新造了辦公樓、公園、商業街、學校，它的角色就是臨平的CBD，是樓宇經濟的代表。

鼎湖未來雲城

樓宇經濟的魔力當然很大，樓宇是一個立體的產業園，是垂直的印鈔機。

但作為未來社區的鼎湖項目，革命對象也包括CBD和產業園。

傳統的地產項目，是以功能來指導規劃；但未來社區，是用場景來做規劃。未來社區共有九大場景，除了居住、辦公、商業，還細化到了社交、教育、交通、健康等場景，每個場景都有自己的技術指標。

比如交通場景塑造，傳統項目也許只考慮規劃車道和步道，但未來社區還要考慮共享停車的覆蓋、包裹配送時間、路口間距等。

在做規劃和設計的時候，很容易把一個項目當成一個整體；但是當真正去執行的時候，要面對的是具體的人和事。

未來社區最大的優勢，就是關懷具體的人和事。很難想象，一個社區內會同時有頤養健康驛站、共享眾創空間和摩天聚集區。在這個超級社區中，九大場景互相交織，構建了完整的生活。

中駿•鼎湖未來雲城還有另外一個名字：

鼎湖未來雲城發明了一種新的城市編織方式，東湖綠道、中央公園和街區公園，和超層高相融在一起。超高層辦公樓之間的連接通道，是一條傳統建築風格的商業街。而大部分住宅底部，都設成了架空層，這是和南洋開發商學習的結果。

還有一條兩公里的社區連廊，串聯起了公園、辦公樓、商業街和住宅社區，它從超高層建築的公共層穿過。再加上大量的地下通道和地鐵出口，公園和居住的邊界、辦公和居住的邊界，公共交通和社區交通的邊界，都被消融了。

辦公樓間的商業街及連廊示意圖

辦公樓下的公共綠地，不再是少數人的專屬，而是社區公園，一切配套都是可以被共享的。

公共資源的協調，則通過數字化來實現，這又是一種新的連接方式。

它試圖矯正前一輪工業化和城市化的後遺症，很多城市是在攤大餅，但功能定位出了問題。早高峰主城區成了「堵城」；晚上新城是「睡城」，工業區和CBD只有職場人，沒有城鎮，沒有社區，沒有居民。

這種城市規劃方法帶來的衰敗，40年前的美國人就經歷過了，《美國大城市的生與死》裡面說：

現在，發達的城市開始用「職住比」來衡量城市板塊，就業崗位和居住人口理想的比率是0.6，也就是說一個理想的城市板塊，如果有1萬名居民，那它理想的就業崗位是六千個。

未來社區試圖重塑的，是整個操作系統。以前的城市發展思路是，城市吸引企業，企業吸引人；而像鼎湖項目這樣的未來城市，思路是：

風起之前，先做一個無人能拒絕的城市。

一個項目改變一座城的重任，就壓在中駿肩上。

2019年，有行業協會曾測算過浙江全省1283個鄉鎮街道的綜合競爭力，臨平的東湖街道排在第一，是全省的「第一街道」。

臨平最大的產業園裡，有7家上市公司，以鎮的級別來排序的話，它是「浙江第一資本重鎮」。但直到今天，臨平人到主城區都說是「去杭州」。一個帶着傳統製造業烙印的城區，孤懸在杭州之外。

這正是臨平面臨的問題，表面上看，它的產業基礎很好。但掌握着臨平經濟命脈的企業，基本都是傳統的製造業；園區裡的產業工人，也無法讓臨平形成消費中心。整個區功能劃分太明顯，工業區、商務區和住宅區各自獨立，缺乏聯繫。

製造業的成功，前一輪工業化和城市化的輝煌，是臨平引以為傲的歷史，也是未來的桎梏。

中駿•鼎湖未來雲城的重要使命，就是打破這個由製造業串聯起來的穩定社會結構。這從中駿和政府的對賭協議上就能看出來，他們要給臨平帶來新經濟、新產業、新的鯤鵬企業。

除此之外，中駿還承諾帶來6000個年輕人，他們是新杭州人，或者叫「新臨平人」。未來，他們將工作在鼎湖，居住在鼎湖，為這個新城市，尋找新產業的希望。

編織的手法和針腳，決定了衣服的品質。作為杭派女裝的發源地，「編織」是傳統；更多的是未來的願景，作為編織城市，要重新編織居住和產業的關係，重新編織城市肌理。

臨平人知道這個項目的意義，鼎湖未來雲城的住宅部分最近兩次開盤，都是被秒光的。

而臨平的野心，絕不僅僅是編織杭州的一個城區。

從地圖上可以看到，臨平是杭州的東北大門，幫助杭州連接海寧、桐鄉、德清等城市，也是杭州離上海最近的地方。

2019年，臨平開通了直達上海的高鐵路線。從上海虹橋到臨平南站只用四十多分鐘，比到杭州東普遍節省：

關鍵的十五分鐘，可能就是臨平的時間窗口。

包叔說他算了一下，從臨平南站到上海動物園，高鐵加地鐵只需要51分鐘；然而到杭州動物園，地鐵需要兩個小時。

臨平人想看小豹子，反而去上海更方便。

臨平是杭州對滬合作最主動的區域，他們發動了很多次融滬的策略會，主動對接上海張江、臨港等高新園區以及同濟大學，積極承接上海產業溢出, 甚至喊出口號要打造：

我們總說長三角一體化，但長三角最重要兩個城市上海和杭州的牽手，一定是從臨平開始的。

中駿作為一家總部在上海，資源遍福建的企業，最終承擔起這個歷史重任的一部分，絕對不是偶然。

能做住宅+辦公+商業+長租公寓的開發商，一隻手都數的過來。這兩年，中駿憑藉這個優勢，拿下來很多不少優質的土地，其中很多是超級TOD綜合體地塊。

招商、引資、造城，往往是政府的基層官員們一次次談下來的，現在臨平政府把最艱難的任務，交給了中駿。中駿不僅掏了腰包買地，還毫不猶豫地簽了一份對賭。

責任越大，能力越大，目睹了整個過程的包叔感嘆：