今天深圳住建部門出面印證消息：即將調整去年2.08出台的住房參考價，並在近期發布。
這個傳聞其實已經不短日子了，各個群里也隔三差五的問起。我對這類的政策不是太上心，上周五做一個直播的時候也在強調這個。人們關注政策面的調整，遠遠多過關注需求面的認識，這是符合人性的，但是的確會把自己置於一個短期的情緒波動中。
匯總粉絲們的討論，簡單看：1）不需要懷疑，在今天這個時候調整，當然是往放鬆里調整，也即是住房參考價要適當的上調，可以減輕買房人的首付負擔，呼應「支持住房合理需求」的國家政策。不存在往緊縮里調的可能，現在的市場和政策精神都不支持。2）調整參考價大家是「可以判斷」到的，因為本來就是應有內容，1年到期要調1次，所以2月就要調。但是有時候我們管理部門在歷史上的做法，會讓人們產生擔心，「也許今年不調了呢」。這其實是提醒我們的政策要言而有信。3）住房參考價不會取消，調整也只是小小的幅度，不會存在上下幾成的波動。4）因為會是小小調整，所以它能起到的實質作用微乎其微，信號的意義更強，政策正式轉向，寬鬆啟動。當然這個從國家政策來看，早就已經轉向了。所以，不能孤立的看，要放到整個宏觀經濟、整個貨幣政策環境裡看，它只是一籃子放鬆政策里的很小的一個部分。對市場的影響，顯然不會由它來擔綱。
說到這裡，我們主要來說深圳的經濟和房地產。房地產的政策變動，通常都是來自兩個方面的影響。一個方面是，房地產本身的形勢，尤其是房價本身出現了比較劇烈的波動，或者大升或者大跌，都會影響到調控政策的轉變。另一個方面是，房地產的政策波動要呼應國家以及本城的經濟大形勢，宏觀經濟過熱或者過冷，都會需要房地產降溫或者托底。
因此，如果要說政策轉變，深圳和國家的大政策是同步的，也就是說，早在去年底，這個政策基調都定好了。寬鬆也好，轉向也好，都早已是明牌，現在市場關注的重點，並不是寬鬆不寬鬆的問題，而是寬鬆多少的問題。
深圳從去年到現在，尤其是一季度的經濟形勢，需要房地產做出相應的寬鬆變化。房地產行業以及市場本身的走勢，也需要政策做出相應的寬鬆變化。
基於過去2年的情況，深圳實質上需要更加重點的思考：如何防止未來的經濟增長潛力被削弱的問題，這個光靠喊口號打氣是不夠的。作為一個外向型經濟體，深圳-東莞明顯受到國際形勢變化以及國內大政調整的衝擊更加顯著。比如說華為受到的影響，粵海街道辦受到的影響，這顯示出來自國際形勢的變化。而騰訊受到的影響，則是來自於去年下半年大政調整。等等。這些都不是短期的變量，對深圳的未來增長提出了挑戰。
從GDP增速看，這個影響已經顯現，深圳-東莞去年的GDP增速，開始低於內向型更強的廣州-佛山。單年度的變化，是否會成為趨勢還難斷言，需要繼續觀察1年。如果這個期間，政策能夠起到超前的作用，相信以深圳的底子，經濟會有不俗的變化。
而在今年1季度，深圳為了應對疫情停擺一周，加劇了經濟損失。如果以去年為基來計算，恐怕一季度損失1000億打不住。這個在4月份關於一季度的經濟數據出爐，會有詳細數據。那麼，接下來如何確保今年的GDP增長完成預定目標，就是一個很現實的問題了（全國都是如此）。這個宏觀經濟形勢的需要，決定了深圳對各行各業都需要出台更大力度提振的政策，自然，也包括房地產的政策。
再來看深圳的房地產形勢。
我們還是只看二手交易量，因為新房交易量受到供應計劃的影響因素太大，自發的二手交易量更能夠顯示出市場的真實波動方向。
繼去年，深圳二手住宅交易量創下過去15年最低記錄之後，即將結束的今年第一季度，深圳二手住宅也將毫無疑問的繼續創下歷史新低。《從2021年深圳房地產的成交能夠看出什麼？》
今年1季度，1月二手住宅成交1557套、2月成交872套，本來鐵定可以迎來「小陽春」的3月，受疫情衝擊預計成交量只有1100多套。整個1季度，預計深圳二手住宅成交量大約在3550套左右，鐵定在4000套以下。相比2021年一季度，同比跌幅將超過8成。
在2020年的一季度，也是疫情爆發，當時深圳也封城了，但是整個1季度，二手成交量是17174套。今年1季度的成交量，將是2000年代以來歷史最低的。在2007年之後的深圳房地產歷史上，二手住宅一共錄得三次季度成交低點，分別是：2008年一季度的7421套、2012年一季度的6435套、2017一季度的9825套。這次的不到4000套，是創下天際的新低，顯示出這次的交易量調整是歷史上最為慘烈的一次。
怎麼看這個很重要。坦白說，我把這些歷史數據呈現出來，並不是想告訴大家我很悲觀，恰恰相反，在上周，我已經表達過這個意思。1）這個數據着實非常的慘烈，史上最慘。深圳過去15年，二手住宅月均成交量在大約7000套左右，而今，整個1季度的成交量只有過往單月成交的一半。2）這個成交量是不正常的。恰恰是因為史上最慘，所以它不正常，一個季度的成交，只有過往一個月的一半。用常識想問題就能明白，這不正常，這已經是一個「超跌」的市場（注意：我說的是交易量的超跌）。3）市場短期可以有非常恐怖的調整，但是長期一定會修正。如果我們承認它是一個不正常的市場，那麼，無論它還將持續多久都不重要，來自需求的力量長期一定會讓市場修正到正常的狀態。看上圖，也可以很明白，每一次史上最低的成交量之後，市場一定會展開反彈。4）深圳的二手房交易量，已經連續12個月在5000套以下，連續10個月在3000套以下。市場自身的需求積壓，本身也在積蓄復甦的力量。這是最重要的。
我的意思是，政策的調整隻是一個變量，並且是不重要的一個變量，我們真正要關注的，是需求，去分析需求，才能得到長期的正確。還是那句話：看這個市場到底沒到底，不重要，看深圳的房子還是不是稀缺的資產，普通人在深圳是不是還是滿腦子想着要買一套房子，這個，才重要。
如果看深圳第二季度的房地產市場，答案將非常的明顯，市場交易量將展開反彈。這個反彈本來是在3月啟動，如今會延遲到從4月開始。至於反彈多少，那一個量化的問題，我認為不會特別大，會是溫和的變化，但是復甦一定會展開。
對於買房自住的童鞋來說，知道這一點，就足夠了。不要去問什麼「房價會不會轉頭上漲」這類無意義的問題，沿着正確的方向去思考自己的需要，才是該做的事。
以上這些看法，我在2月以來，尤其是上周的三場直播里，都從不同的角度談過了。不是今天的新觀點，告訴各位童鞋知道。
最後，鑑於最近一些粉絲的詢問，我要申明一點，我沒有興趣「忽悠」剛需買房子，包括今天這篇文章，我也不希望你理解為我是在勸你買房子。每個人情況不同，我不公開給建議。我的宗旨是不變的，我只講我認為正確的話，不會迎合「民意」，也不會迎合「上意」，更不會告訴大家抄底逃頂，這些我不懂，我也實在沒有什麼興趣。大家買房子，是為了讓自己生活的更好，賺到更多錢，不是為了辯論爭輸贏的，一切交給市場去驗證，或者證偽。
買房入群+信息交流，掃碼下方二維碼或加微信號：budao2000。
留言列表