鑽石舞台

受近期政策利好催化，Wind地產指數在上個月至今14個交易日內已經漲近40%，板塊內個股無一落單悉數上漲，還有多家房企股價翻倍，市值合計猛增5000億元，與正股「共舞」的還有持續走高的地產債，單日多隻漲幅超20%。

有基金經理直言去年下半年即開始對地產板塊的研究，回溯年報，公募基金也正是在去年三四季度、市場上最為悲觀之際果斷加倉地產個股，滙豐晉信基金經理陸彬、興證全球童蘭、董理和謝治宇以及工銀瑞信趙蓓不約而同地大舉買入龍頭股萬科A、保利發展等。展望後市，業內人士認為超半數的高槓桿企業將經歷去槓桿的過程，資產規模要持續縮減。大浪淘沙，留出的市場份額會給最優秀的央企、國企和民企逐步承接過來。

4月6日地產行業逆勢走強，板塊個股大面積漲停，中交地產7連板，地產產業鏈板塊同時走強，鋼鐵、建材等板塊集體上漲。個股上漲還助推了相關ETF 的上揚，以華寶中證800地產ETF為例，該基金盤中一度漲超4%，全天換手率逾42.74%，交投持續活躍。

與此同時，地產債大幅上揚。「21龍控03」漲超24%，「15世茂02」和「20時代07」漲超21%，「20龍控01」漲20%，「20時代09」漲超19%。

房地產板塊的反彈始於3月16日，當天的國務院金融穩定發展委員會專題會議指出，對房地產企業，要及時研究和剔除有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

同日，銀保監會、證監會以及財政部均釋放出支持房地產穩定發展的政策暖意。銀保監會表示，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展併購貸款，重點支持優質房企兼併收購困難房企優質項目。證監會表示，積極配合相關部門有力有效化解房地產企業風險。財政部表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。多部委的集中表態，極大地提振了行業信心，穩定了市場預期。

在此之後地產板塊開啟了一波強力的走勢，Wind地產指數在14個交易日內漲近40%，天保基建以187%的漲幅領跑板塊，還有中交地產、信達地產、南國置業以及中國武夷等五家公司股價翻倍。據統計，A股地產板塊上市公司自3月15日至今市值猛增5000億元，總規模達1.96萬億元。

Wind數據統計，目前中證800地產指數PE僅在7倍左右，PB更是僅有1.09倍，處於2013年以來13.45%分位，華寶基金認為當前板塊估值性價比突出，此外近1年接近5%的高分紅也提供了優質安全墊，且板塊在基金配置中處於低配水平，政策引導也在逐步化解行業風險。

銀河證券認為，地產板塊目前處於「基本面底」+「政策底」的組合中，今年一季度是地產板塊配置窗口期。中長期來看，地產板塊政策偏暖將逐步推動估值提升，在集中度提升、盈利企穩預期下，管理優異、融資通暢、多元化發展的「三好房企」將享有更高的估值溢價，推薦關注優質龍頭股。

申銀萬國證券表示，房地產是我國國民經濟支柱產業，行業自身及產業鏈對GDP 貢獻占比近三成。近期官方頻繁發聲強調穩經濟、穩增長，而穩經濟則亟需穩地產，預計地產行業供需兩端政策修復有望加速推進，並將推動行業格局優化，集中度再提升，優質房企有望迎來量質雙升。

從近期披露的公募基金年報來看，去年二季度基金對地產行業大幅減持後，年中持有市值為685.43億元，僅占股票投資市值1.09%，但第三、第四季度連續加倉後，截至年末市值增至1098.44億元，半年增幅超六成。

在地產股跌出「價值坑」後，明星基金經理也逐步配置該板塊。年報顯示，擅長新能源投資的滙豐晉信基金經理陸彬從去年下半年開始大舉加倉地產股。以滙豐晉信動態策略基金為例，萬科A從2021年中報開始出現在該基金的前十大重倉股名單中，截至2021年末已經被加倉至該基金的第一大重倉股；保利發展位列該基金第五大重倉股，占基金淨值比約3.57%。

與陸彬不約而同的還有興證全球基金的基金經理們。董承非離職後，當前由童蘭、董理和謝治宇共同掌管的近300億規模的興全趨勢投資，在去年四季度買入5400萬股保利發展，當前持有1.8億股，保利發展也從該基金的第四大持倉股躍居榜首，該基金同時買入1083.36萬股萬科A的股份，截至去年末穩居公司第十大股東。

此外，萬科A還吸引了袁芳旗下工銀瑞信文體產業A、鄔傳雁的泓德遠見回報的大手筆加倉，華夏基金李彥、交銀施羅德何帥多隻產品的四季度加購保利發展。

天弘優質成長企業、天弘周期策略基金經理谷琦彬表示其從去年下半年就開始加大了對房地產板塊的研究。

「因為當時市場對於房地產的一個定價已經處在一個悲觀的水平當中，很多公司的估值和定價當中所蘊含的假設，是認為這些公司沒有辦法持續經營下去。從去年三季度開始，我就把很多的精力放在了房地產方面的研究和投資上面，因為房地產行業的預期差和認知差是比較大的。」

在大幅反彈之際，投資者也不可盲目樂觀，谷琦彬認為，雖然說房地產板塊已經修復了一段，但當前的估值當中還是隱含了非常多的擔憂，預期並沒有打滿。

華夏興和基金經理李彥近期在直播中表示，投資房地產行業的核心，不是希望政府要去大規模刺激房地產行業的發展，也不太現實。他判斷，未來十年，房地產銷售面積會從現在16~17億平方米下降到11億平方米左右，年均下降7%。未來十年房地產銷售均價會從去年1萬元/年均上漲3%左右，綜合量和價，基本可以認為未來十年中國商品房市場會保持年均3%~4%的複合下降。

李彥認為，之前可能50%~70%的高槓桿企業都得經歷去槓桿的過程，資產規模要持續縮減，留出的市場份額會給最優秀的央企、國企和民企逐步承接過來。「因此，我們投資的是龍頭，市占率從2.7個點到10個點的過程；也是投資的其他過去高槓桿企業穩步有序退出的過程；最後投資的才是現在部分投資者期望的房地產行業需求端的穩定政策。」

李彥表示，地產行業未來十年面臨的情況會和白酒過去從2015年~2021年出現的情況有一些可以類比的地方，即在量和價方面。在這種總盤子略有縮減情況下，但是出現了劇烈的結構性變化，對於投資者來說機會可能更加凸顯。