鑽石舞台

在很多時候，板塊是否有成長空間被我們等同於房價有成長空間，板塊潛力越大房價潛力就越大。

所以大多數業主看到有關板塊利好總會小小的打一劑雞血，似乎未來房價可期，反之，一些旁觀者，或者說有着根深蒂固的城市板塊認知「偏見」的讀者則會大肆反駁。

似乎只要提及一些，在普遍固有認知內較為弱勢的板塊，未來有一定的發展潛質時，或房價有一定潛力的時候，總會感覺冒犯了自己的認知體系。

其實大可不必，畢竟中國的大城市大多都處於一個快速發展期，三十年河東、三十年河西早已是大城市向外推進時所伴隨的常態，就算是杭州，這樣的例子也是太多太多。

濱江、奧體、錢新、橋西、申花、蔣村，這些被我們所熟知的優質板塊或區域，哪個不是曾經的老工業區或遠郊農田、灘涂。

杭州這樣一座處於爆發期的城市，距離城市格局固化還有很長一段路要走，既然如此，對城市未來走向的一些討論是不是可以有?

如果可以有，那麼客觀的加以探討的話題就應該值得存在吧？

而在很多時候，我們對杭州各個板塊的點評主要也是基於發展預期來進行討論的，再結合着，進行板塊房價上的一定程度的預判。

且板塊有發展也不一定就代表着房價有未來。

板塊的發展和房價雖然呈現着高度的正相關，但決定房價的可不僅僅只有板塊發展。

|PART 2|

只論發展，一些中西部大城市當前的產業，和城市界面均不差於東部二線城市，但中西部大城市的房價卻是肉眼可見的低於東部城市。

顯然板塊也好、城市也好，得到好的發展並不一定可以直接和房價會大幅上漲、或有上漲空間完全掛鈎。

對於中國大城市的房價，很大程度上，供應情況比城市發展的好壞更能決定房價的高低，比較典型的案例就是合肥。

合肥近些年的產業發展雖然有目共睹，在城市投資的角度上，更多次準確的把握住了產業轉移，包括承接東部的白家電產業的轉移，也把握住了新能源發展的風口。

但從城市的絕對實力來看，合肥在全國範圍內看並不是那麼耀眼。

與成都、武漢、長沙等中西部的二線頭部城市相比，合肥在城市能級、人口數量、產業結構上也並沒有特別突出的優勢。

相反前兩者相比合肥，甚至走在了全國大城市競爭序列的更前端。

但我們回過頭來看房價，合肥在房價層面的表現在近些年對同級的中西部強二線城市，完成了令人驚奇的「彎道超車」。

核心區域，如政務區、濱湖的高單價、高總價標的明顯多於長沙，與中部絕對的國家中心城市武漢也差距不大。

難道這意味着合肥在所謂的發展層面上，反超了長沙、武漢、成都等二線頭部城市？可能答案未必如此。

如果我們將合肥與長沙、武漢近些年的新房銷售情況拎出來進行比較的話，答案或許更清晰很多。

△來源於第一財經

從這張17年至19年三年的中國大城市商品住宅銷售面積表中可以看到，合肥近三年來，每年的住宅銷售量大致都在1000萬㎡左右。

而長沙、成都兩城則基本每年的住宅銷售量都在2000萬㎡的級別，武漢的年均住宅新房的銷售量甚至穩定在3000萬㎡。

在二線明星城市中，合肥的新房供應量是肉眼可見的少，人口決定需求，在常住人口總量上合肥卻並不比長沙、武漢少上多少，就算有一些數據上的差距，相差也並不明顯。

所以無論從產業發展、還是城市界面、配套的角度都幾乎在同一水平線之上的幾個二線頭部城市中，合肥之所有能夠在房價表現上異於其他強二線，走出一條房價極其堅挺、近乎持續上漲的曲線，原因很明顯了。

顯然和住宅供應更為緊缺，和其近些年所謂的城市操盤手法有着脫不開的干係。

在這點上，合肥和它的鄰居省會南京有着極其相似的城市操盤手法。

根據南京統計局的數據，21年末南京常住人口約942萬，與合肥的常住人口總量非常接近，但相較於合肥，南京的產業能級和城市能級明顯又要高上一個層級。

同時作為江蘇省會，南京能夠吸引更多的省內高端購買力，尤其是蘇北，乃至安徽等區域的購買力，在城市資金總量上南京也明顯更具國家中心城市的氣質。

總之，南京的住房購買力客觀上是要全面強於合肥的，與之相對的卻是南京的住房供應情況。

南京近三年的新房銷售量基本也在1000萬㎡的級別，與合肥幾乎保持一致，也就是說，南京的供應緊張在很大程度上要更甚於合肥。

再結合更強大的購買力和人口吸附力，南京的房價焉能便宜？

我們再看看上海，作為中國第一大城市，常住人口2500萬，高端產業帶來的高級別需求集聚，以及全國範圍內的人口吸附能力下，上海近三年的年均住房銷售量僅1300萬㎡左右。

且大部分的新房供應還分布在近郊或遠郊，上海的房價為什麼整體如此高企，豪宅為何近些年暴漲？答案不言自明。

如果你有興趣，可以再看看長期房價在高房價榜單前列的其他城市。

廈門也好、深圳也好、北京也好、還有我們的杭州也好，這些城市或許是因為地理空間的制約、或許是因為某些特殊的原因制約。

新房供應量和人口總量、產業發展現狀、城市發展現狀幾乎都出現較為嚴重的背離。

再回過頭來看前面這份商品住宅銷售面積榜單，那些供應大戶真的產業、城市發展不盡如人意嗎？

還是中西部城市就有低房價的基因？使得它們的房價能夠長期穩定？

如果真是這樣，那麼近些年成都房價快速上漲就很難解釋。

再看一眼成都16年以來的歷年新房銷售總量，答案就更為清晰。

從16年開始，成都年均新房銷售總量逐年下降，到21年，成都的新房總供應量已經低於20萬套，與此同時，成都還在大搞降容（土地容積率）。

而成都近些年的房價上漲的曲線和供應量下降的曲線基本完美重合。

|PART 3|

中國的大城市房價日益上漲，我們往往都將其歸咎為貨幣放水、通膨等貨幣因素，或產業發展的好壞與否相關聯。

卻往往嚴重低估增量新房供應緊缺對房價上漲起到的決定性作用。

樓市發展到今天，大城市的房子雖金融屬性濃烈，但我們切勿忘記，房子也是一件商品。

只要商品長期供不應求，不能和人口流動相匹配，價格就一定穩定不下來。

現在所常見的調控工具，在很大程度上都是抑制需求、後置需求，供給端的弊病往往被視而不見，如此治標不治本的調、控，如何真正房住不炒？

但近一兩年，從頂層設計，到房價高企的東部地方，供應端的改善確實在被史無前例的重視起來，更多的供應投放到高房價城市幾乎是大勢所趨。

假如供給端調控的趨勢不變，房住不炒或許在不久的以後真的將得到徹底緩解。

再回到我們初始的話題，板塊發展能不能一定預示着房價可期、房價上漲？

回答這個問題，還是從供需角度出發。

板塊發展態勢良好所帶來的需求內生力、對外的需求磁吸力一定會對堅定房價起到非常正面的作用。

畢竟獲得需求就等於獲得需求端的偏愛，只要供應穩定，不持續進行增量大放水，房價必然更為可期。

但同上文表述，中國大城市房價之所以漲的如此兇猛，緊缺的供應端顯然起到了更大的推動力。

假如供給端能夠持續發力，再強勁的板塊發展也將不敵供應漫灌對房價的壓制，房價上漲的動力也自然將被削弱。

甚至逆板塊發展下跌也並非不可能。

正如我不久前寫過的：「新興宇宙中心與城市邊緣的中長期風險」一文所述，縱使奧體、未科等宇宙中心發展動能強勁，真遇見滔天的後續供應，最終也只能房住不炒。

當然，本文也不是說買房不需要看板塊發展，相反，買房一定要看板塊發展預期。

畢竟我們誰也不知道，供應端是否真的會持續迅猛發力，或者供給端是不是會出現結構性的不平衡等。

從長期角度看，新興宇宙中心的中長期供應大派送風險也終究會被中長期的發展、和板塊價值凝聚所擊破，未來定屬於新興宇宙中心。

板塊有未來不等於房價有未來，你的城市、板塊房價貴，可能只是因為供應少。

房價有未來卻必須建立在板塊未來的基礎之上。

供應穩定，誰能搶到的高端購買力越多，房價必然越可期。

房價高低與否，本質上是供需問題，從供需展開，樓市一目了然。