華商韜略 - 市值觀察丨行業新邏輯下，雅居樂的選擇－鑽石舞台

作者 / 賽文

圖片：網絡、圖蟲創意

來源：市值觀察（ID：shizhiguancha）

眼下，中國的房地產行業正在經歷低谷。

那些敢於直面壓力，主動變革，以開源節流迎接變局的房地產企業們，顯得彌足珍貴。

近日，粵系房企雅居樂交出2021年年報成績單，報告數據反映出，在「以地產為主，多元業務協同發展」的運營模式下，雅居樂守住了自身的信用和現金流，也守住了投資人對企業的信心。

穩健基本盤

在房地產最風光的年代，不少房企都採取了積極的擴張策略，但當行業遇冷，流動性驟然縮緊，部分房企開始遭遇挑戰。

相反，那些一貫穩健，希望將現在和未來都抓住的房地產企業，反而腰板兒挺得硬朗。

雅居樂的年報就反映出房地產企業審慎經營的意義。從報告數據上來看，雅居樂在市場及行業波動的背景下，保持了基本盤的穩健。年報顯示，截至2021年12月31日，雅居樂營業額為人民幣730.28億元，於報告期內錄得毛利為人民幣190.21億元，整體毛利率為26.0%；錄得淨利潤為90.98億元，股東應占淨利潤為67.12億元。

▲盈利表現

雅居樂的債務結構也得到不斷優化。2021年內，公司各項到期債務均按時償還。其中，包括悉數贖回1億美元8.55%的優先永續資本證券，以及於2021年到期的本金總額為6億美元8.5%的優先票據。報告期內，公司實際借貸利率持續下降至5.87%；淨負債比率進一步降至50.8%；錄得現金及銀行存款總額為人民幣384.20億元。

▲資產負債情況

2021年，通過持續推動區域多元化線上線下營銷策略，並適度調整各地區的可售資源，雅居樂銷售業績再創歷史新高，總預售金額達人民幣1,390.1億元，對應累計預售建築面積為971.9萬平方米。截至年底，公司現金及銀行存款總額為人民幣384.20億元，經營性現金流持續為正。

值得一提的是，雅居樂在2021年沒有大舉拿地擴張，而是選擇了瞄準平衡用地成本和區域布局，步步為營。報告期內，雅居樂新增優質項目29個，新增土儲424.0萬平方米，對應樓面地價為每平方米6,565元。從總土儲來看，雅居樂在84個城市，擁有總土儲約4,737萬平方米，對應樓面平均地價為3,651元每平方米，將為其未來發展提供穩健支撐。

在區域布局上，雅居樂同樣目標明確：聚焦具有發展潛力的城市群，主要是大灣區及長三角。報告顯示，2021年，雅居樂分別於大灣區新增項目4個，於長三角新增項目13個。截至年底，雅居樂於大灣區擁有土儲約為1,240萬平方米，占總土儲的26.2%；於長三角擁有土儲約為566萬平方米，占總土儲的11.9%。

▲雅居樂中心

將資源集中高能級城市群，分享產業發展及人口增長的發展紅利，雅居樂正精打細算地給企業的明天尋找長遠而穩定的收入支撐。

一面持續優化債務結構，一面慎重選擇投資標的，掌握穩健平衡術的雅居樂，正以地產主業為根本，穩紮穩打地夯實未來發展的地基。

開拓新賽道

2021年，雅居樂布局了新能源汽車和調味品板塊；其中，入局新能源汽車行業受到了外界較多關注。2021年11月30日，雅居樂發布公告披露，通過簽訂D輪優先股購買協議聯合協議及期權協議，完成對威馬汽車的投資，於交易完成後雅居樂將持有威馬汽車股份約4.58%的權益，這部分權益將被計入雅居樂業績列賬為金融資產。

成立於2012年的威馬汽車，是國內最早建工廠、最早實現量產的新能源汽車之一，甚至要早於蔚來、小鵬、理想這些風頭正勁的上市造車新勢力。

除股權融資外，威馬汽車與雅居樂還簽署了戰略合作協議，充分發揮各自資源優勢，在品牌、銷售與服務網絡、充電設施布局、汽車金融、供應鏈金融、售後服務等方面進行深度合作。