鑽石舞台

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文 |家辦新智點

在美國，許多私人富豪至少擁有數10萬英畝的土地，其中少數人甚至擁有超過100萬英畝的土地。

而排名前十位的私人土地擁有者共有超過1300萬畝土地，占美國國土面積的 0.5%以上。這些人中，一部分是家族繼承人，早在1800年代就繼承了祖先留下來的土地。其他人則是白手起家的富翁，在完成原始的財富積累後，開始不斷收購土地。

富豪們往往喜歡在西南和西海岸投資大量的房地產土地，喜歡在得克薩斯州的南部、西部以及新墨西哥州投資牧場。而加州、懷俄明州以及蒙大拿州的大片土地中，既有牧場也有農場，可用來飼養牲畜、生產木材。

美國的土地投資，分為木場（森林）、農場（農田）、牧場三大部分。

在農田方面，據2021年1月《土地報告》爆料稱，蓋茨家族現在是美國農田最大的私人所有者，通過Cascade Investment LLC擁有24.2萬英畝的農田。這使得蓋茨家族領先第二大農田所有者奧弗特家族超5萬英畝。

除農田外，蓋茨家族還擁有過渡用地2.6萬畝，休閒用地1234畝，擁有的土地總面積共26.9萬英畝。其中，最大面積的土地位於路易斯安那州（6.9萬英畝）、阿肯色州（4.8萬英畝）和亞利桑那州（2.6萬英畝）。

據悉，Cascade近十年來一直在收購美國的農田。2014年，該基金在加州、伊利諾伊州、愛荷華州、路易斯安那州和其他州擁有至少10萬英畝的農田。

Cascade最大的一筆投資是在2017年。該基金從加拿大養老金計劃投資委員會 (CPPIB) 收購了5.2億美元的農田資產。這批資產以前由美國農業公司 (AgCoA) 所有，它占據了Cascade當今所擁有的大部分面積的農田。

2018年，Cascade以1.7億美元收購了華盛頓約1.45萬英畝的優質農田，賣方為另一家主要機構投資者約翰·漢考克的人壽保險公司。

此外，蓋茨基金會也已投資農業超過10年。從投資方向上，可以猜測，其購買土地或為更好地促進農業可持續發展，包括促進高產、研究開發耐氣候作物等。另外，Cascade的子公司之一Cottonwood Ag Management是Leading Harvest的成員，這是一個旨在促進可持續農業實踐的非營利組織。

而亞馬遜創始人傑夫·貝佐斯購買土地的原因，或因其在祖父母的德克薩斯牧場度過了童年的夏天。如今，他所擁有的土地也在德克薩斯州。

雖然蓋茨可能是美國最大的農田所有者，但他絕不是最大的個人土地所有者。

因其電信企業Liberty Media、Liberty Global和Liberty Global而被戲稱為「有線牛仔」的約翰·馬龍（John Malone）是美國最大的單一土地所有者，擁有220萬英畝土地。2010年，他通過購買位於新墨西哥州29萬英畝的貝爾牧場，超越了CNN創始人特德·特納，成為美國最大的個人土地所有者。

此外，約翰·馬龍還在美國各地購買了地塊，包括科羅拉多州、懷俄明州、佛羅里達州、緬因州、新罕布什爾州和馬里蘭州。

為什麼美國富豪們熱衷於購買土地？約翰·馬龍曾說表示，「生產性土地是歷史上為數不多的永久價值之一」，這句話或代表了許多富豪的心聲。

「這是一項價值不斷增加的資產，」美國農田信託公司CEO約翰·皮奧蒂也曾說，「它具有巨大的內在價值。除此之外，它還是一種有限的資源。」

土地資產的投資收益主要表現在以下幾個方面：

首先，強勁的歷史回報。

耕地收益有兩種形式：一是租金和作物支付的當前收入；二是出售標的資產帶來的價格升值。1992年至2020年間，美國農田的平均年回報率為 11.0%，高於股票市場的平均年回報率8.0%。

公開交易資產和實物資產表現(1992 - 2020年)

注釋：資產類別由以下指數代表:私有美國農地- NCREIF農地指數;私營美國商業地產- NCREIF房地產指數。索引是不受管理的，不能用於直接投資。資料來源:NCREIF，公開數據。

其次，被動回報。

農田提供了一種有吸引力的被動收入來源，使投資者能夠多樣化收入來源。另外，作物支付價格會隨商品的價格波動，而農田卻不會。這意味着，農田可以有效地對沖通貨膨脹。

第三，投資多元化。

據估計，比爾·蓋茨一半以上的財富都投資於技術，並在技術投資領域賺了數十億美元，但他深知投資一些其他的資產類別對於財富保值增值的重要性。譬如，股票、債券、商業房地產和黃金等資產類別或會出現波動，但農田投資則波動很小。例如，在金融危機期間，標準普爾500指數的最大跌幅為-46%。同期，NCREIF農田指數卻上漲了17%。

第四，低波動性。

農田是一種極低波動性的資產類別。如上圖所示，1992年至2020年間股市波動率為17.2%。相比之下，美國農田的波動率僅為6.9%。

在新冠疫情流行的前幾個月，這種波動性差異得到了體現。2020年第一季度，美國股市下跌了-19.8%，原因是新冠疫情的封鎖導致了經濟縮減和投資者的恐懼。第二季度，市場反彈的速度幾乎一樣快，回報率為20.0%。相比之下，新冠疫情對農田收益的影響要小得多。農田回報率在2020年第一季度下降至-0.1%，並在2020年第二季度上升至0.6%。

第五，可持續性。

投資農田有利於全球經濟發展，並增加可持續性資產。據《國家地理》報道，通過採用技術和可持續耕作方法，農場的產量可以增加一倍或三倍。因此，農田投資能夠為地球上約90億人提供食物，能夠有效保障糧食安全。

另外，可持續的耕作方式也增加了土地的價值，為地球和投資者創造了利益。然而，投資新技術需要前期投資。因此，投資農田是農民、投資者和環境的共贏。

如今，農田投資不再是超級富豪的「專利」。投資者不及比爾·蓋茨的財富水平也可以投資農田。Farm Together等投資平台正在為合格的投資者創造機會，以低至1.5萬美元的價格投資農田。

截至2020年，美國農場地產每英畝土地的平均價格

第六，通過租賃，獲得回報。

私人土地所有者會利用土地，通過多種方式獲利。據美國農業部數據顯示，美國9.11億英畝的農田中約有39%出租給農民，其中80%的出租農田歸私人地主所有。

「年輕的農民很樂意租地，因為不管是老是少，這都是生意。」盈透證券董事長、擁有58.1萬英畝土地的Thomas Peterffy說道。

「如果你購買一個農場，並將現金租賃租約到位，你將看到大約2.5%的資本回報率，」Peoples Company總裁Steve Bruere說。

從歷史上看，美國的土地一直是一項有吸引力的投資，因為其具有長期升值、稅收優惠的價值，這使得它比許多奢侈品投資更穩定、更可預測。除此之外，土地還可為富豪們提供高品質的生活。如，許多大型牧場不僅可以用來養牛，還可用於娛樂，例如狩獵、釣魚、度假等。

如今，美國的土地交易市場正在蓬勃發展。

「由於利率處於歷史低位，擁有牧場是一項非常有吸引力的投資」，一位美國行業人士說道，「合格的買家現在能以3%的利率購買牧場，或對牧場進行融資。由於疫情影響，『城裡人』正在尋求購買牧場的機會，以逃離人口眾多的地區，這樣他們就可以呼吸到清新的鄉村空氣。」

在賣方市場上，眾多富豪正在出售他們的土地。

億萬富翁科赫工業的董事長兼CEO查爾斯· 科赫在德克薩斯州的鬥牛士牧場以1.24 億美元的價格上市出售，煙草億萬富翁布拉德·凱利在新墨西哥州的麋鹿谷牧場以9600萬美元的價格上市出售，葡萄酒商雷蒙德·鄧肯在科羅拉多州的鑽石尾巴牧場以4500萬美元出售，高爾夫球手格雷格·諾曼在科羅拉多州的七湖牧場以4000萬美元出售。

同樣在買方市場上，富豪們爭奪土地的熱情很高。

2020年最引人注目的是紐約億萬富翁Bloomberg大股東、聯合創始人兼CEO邁克爾·布隆伯格以4479萬美元收購了億萬富翁KKR聯合創始人亨利·克拉維斯和億萬富翁家得寶聯合創始人亞瑟布·布蘭克擁有的4600 英畝科羅拉多牧場。

另據報道，億萬富翁奈飛創始人里德·哈斯廷斯正在科羅拉多州建造一座占地2100 英畝、耗資2000萬美元的Lone Rock Ranch大院。

尤其新冠疫情期間，土地託管期限明顯縮短。隨着城市壓力的加劇，富豪們想要利用土地資源變現的時間明顯縮短。大多數買家，早已開始在土地這塊畫布上，描繪他們未來對於房屋和穀倉的夢想。

土地，正在成為美國富豪和新投資者的「新寵」。

（《家辦新智點》提醒：本文內容及觀點僅供參考，不構成任何投資建議。）