行業輿情跟蹤：本月REITs供給端迎來清潔能源新品類，保租房項目也緊隨其後，除了首發加速外，擴募也是供給端放量的重要渠道，政策端支持合理簡化新購入項目的申報條件和要求。REITs量價回顧：七月REITs市場成交表現溫和，整體產權型REITs收益仍稍優於經營權型REITs。估值方面，高速公路REITs整體仍處於高位，富國首創水務、張江光大產業園的中債IRR收益率相對處於低位。熱點點評：七月下旬前三批發行的12隻公募REITs均已披露了二季度報告。交通基礎設施、園區基礎設施受疫情影響明顯，倉儲物流、生態環保板塊韌性較足，表現較為穩健。1、行業層面公募基礎設施REITs多次被提及作為盤活存量基礎設施項目的重要方式，目前來看項目首發的放量也滿足不了需求端的火熱，因此擴募環節亟需加速。行業政策方面，發改委在做好基礎設施REITs新購入項目申報推薦等有關工作中提出，鼓勵已上市的RETs項目通過擴募等方式籌集資金購入優質資產，同時要求合理簡化新購入項目申報條件和要求。另外深交所在《保障性租賃住房REITs》中提出，對於表現優異的項目，可適當降低三年的運營要求，進一步體現了供給端的大力支持。
2、產品方面本月REITs市場迎來新品類，鵬華深圳能源REIT（首單能源類REIT）發行上市，另外國金中國鐵建REIT也成功發行。總體來看，新項目發行在一級市場受到追捧，國金鐵建和鵬華深能網下投資者認購金額分別為260億和807億元，配售比例分別為3.2%和0.9%，但首日表現呈現分化，二者首日漲幅分別錄得0.3%和21.5%。另外保租房REITs也在加速推進，深圳人才安居、廈門安居保租房項目均已通過，另有華夏北京保租房REIT已受理，根據YY測算接近十四五期間保租房規模接近1.81萬億，是公募REITs藍海的重要組成部分，保租房REITs的加速上市對REITs市場供不應求的現狀有一定緩解。7月20號，華安基金披露《關於華安張江光大園REIT涉及仲裁事項的公告》，決定終止反向吸收合併工作（本次吸收合併的原定步驟為中京電子吸收取得安恬投資的100%股權，在中京電子完成對安恬投資的合併後，安恬投資履行註銷手續），原因為「因實物操作存在較高的稅務成本」。為保護基金份額持有人利益，基金管理人決定終止反向吸收合併工作，由上海國泰君安證券資產管理有限公司（專項計劃管理人）通過仲裁的方式撤銷與上海安恬投資有限公司的股權轉讓協議。目前仲裁機構已受理仲裁申請。支持公募REITs的稅收政策《關於基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點稅收政策的公告》於2022年1月已公布，但從華納張江的實操來看，仍有欠缺。
七月REITs市場成交表現溫和，整體產權型REITs收益仍稍優於經營權型REITs。估值方面，高速公路REITs整體仍處於高位，富國首創水務、張江光大產業園的中債IRR收益率相對處於低位。
1、成交活躍度回顧7月不同品類的成交額相對於6月均有上升，但成交量來看，只有生態環保類有小幅增長，園區基礎設施、交通基礎設施以及倉儲物流類的成交量較上月均有一定縮減。換手率方面，生態環保、交通基礎設施的日均換手率仍保持在1%以上，而倉儲物流7月日均換手率下滑明顯，僅有0.38%。
2、價格回顧產權型REITs（除紅土鹽田港外）七月價格整體上揚，其中博時蛇口、張江光大以及建信中關村三隻園區基礎設施REITs的漲幅均超過了3%，東吳蘇州產業園REITs漲勢稍弱，僅有1.89%。倉儲物流REITs漲跌各現，紅土鹽田港7月底收盤於3.31，相比6月底下跌了1.19%；中金普洛斯七月收漲於5.17元。經營權型REITs七月漲跌互現，平安廣河、浙商滬杭甬以及華夏中國交建REIT均有小幅上漲。富國首創水務REIT繼續保持經營權類REITs月度最大跌幅，7月底收盤價為4.82元，相比6月下跌了-2.63%。
3、估值表現7月產權類REITs價格整體上揚，對應PV乘數相比上月有一定提升，最高為紅土鹽田港，中證PV乘數1.4；博時蛇口產業園、中金普洛斯、紅土鹽田港的中債IRR在4.5%以上，相對較高。
經營權型REITs的估值表現差異較大，底層資產為高速公路的REITs產品整體估值表現和價格基本吻合，中證PV乘數維持在1左右，平安廣河高速REIT依舊錶現稍弱，是唯一一個跌破淨值的產品。另外兩隻生態環保類REITs表現穩健，中債IRR仍處於相對低位。
七月下旬前三批發行的12隻公募REITs均已披露了二季度報告。交通基礎設施、園區基礎設施受疫情影響明顯，倉儲物流、生態環保板塊韌性較足，表現較為穩健。具體數據來看，收入方面，產權類 REITs基本符合預期，其中東吳蘇園產業REIT受疫情及租金減免安排的影響，上半年收入顯著低於預期水平。淨利潤方面，華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT上半年累計淨利潤均為負值，且相對預期值有明顯差異。EBITDA來看，高速公路資產整體表現弱於其他類資產，上半年EBITDA均未達到預期水平。產業園區整體受疫情影響較大，但板塊內存在分化。具體來看，東吳蘇州產業園減免服務業小微企業和個體工商戶2022年3月至8月租金，同時由於應對安排與減免期存在期間錯配，營收預期完成率最低；博時蛇口產園REIT受租金減免、出租率下降（招租、續租低）等多種因素的影響，營收也未達預期；華安張江光大REIT、建信中關村REIT目前整體營收完成情況尚能達到預期。但華安張江光大疫情期間未有減免租金安排，需關注後續的續租率。高速公路REITs上半年的收入、淨利潤及EBITDA均未達預期，其中浙商證券滬杭甬高速受長三角地區疫情影響，平安廣州廣河REIT受廣深疫情影響，車輛通行數、通行費均有下滑。觀察12隻產品的可供分配金額，特許經營權類的累計實現可供分配率均在2.5%以上，滬杭甬甚至達到了4.36%，明顯高於產權類公募REITs，因為特許經營權類項目到期價值歸0，期間分紅率本身就較高；產權類項目因底層資產是不動產，更關注物業未來的增值空間，因此分紅率偏低。但從預期完成率來看，產權型REITs可供分配金額預期累計完成率整體表現較好，華安張江光大REIT、建信中關村REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT上半年累計可供分配金額已經超過2022年預計數的一半；而特許經營權型REITs均未達到預期目標。
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