鑽石舞台

自2021年22城試點土地集中出讓以來，隨着土拍熱度的變化，集中供地的土拍政策也在不斷調整。整體呈現「松-緊-松」的格局。除了降地價、提限價等常規手段外，在降低參拍門檻中，對於競拍企業的資質要求也在不斷寬鬆。數據顯示，2021二批次以來，低資質企業拿地的占比在不斷攀升，一方面是源於市場競爭壓力減小，另一方面則是部分城市土拍「托底」所需。

1、集中土拍政策一松再松，地市、房企依舊「涼涼」

2022年以來，各城市集中供地的供應量和成交量都處於逐輪下滑的態勢之中。主要原因在於，第一，各城市將供地節奏由原來的三次改變成四次，甚至五次或六次，這樣就導致每一輪的成交面積和成交總價與去年相比出現明顯下滑。第二，由於今年市場整體進入調整周期，所以很多城市在土地供應的結構上減量增質，即減少供地總量提高供地質量。例如，很多城市在今年第一輪和第二輪的土拍中推出了一些市中心的優質地塊，這就使得今年前三輪各城市土拍的平均樓板價達到了1.2萬元/平方米左右，同比2021年增長幅度達到了30%左右。從供地結構看出，政府希望通過推出優質地塊來吸引房企參拍。

同時，我們也看到集中供地在去年剛推出的時候，政府的意圖是維穩土地市場，抑制土地市場過熱。因此，在去年第一輪供地的時候，整個土地市場還是比較火熱的。但隨即政策收緊，導致去年第二輪土拍熱度驟降。為此，各地政府又放鬆了集中供地的土拍政策，如降低土拍門檻、增加房地差、減少租賃住房和自持的比例等，但實施效果不佳，整體土拍溢價率從2022年第一批的15%降低到第四批的5%，大部分城市幾乎都是底價成交，僅少部分熱點城市相對好點。流拍率方面，去年第二批次政策收緊時流拍率高達30%，但隨着後續政策放鬆，流拍率出現了下降，主要是地方國企和城投公司托底拿地導致。

2、國央企顯疲態，城投仍「托底」

在拿地企業特徵方面，央企和國企依舊是拿地主力，而城投公司托底拿地的現象較為突出，以起到維穩的作用。

克而瑞數據顯示，截止2022年三季度末，城投公司拿地數量超過1300幅，占比41%；拿地金額超過1萬億元，占比30%。特別從2022年10月的集中供地情況看，如蘇州、濟南、南京等城市的城投公司拿地比例高達80%以上。

需要注意的是，進入今年下半年和四季度，部分房企在拿地方面出現了疲態。如保利、招商、中海、越秀等龍頭房企在10月份的拿地金額均低於前三季度平均水平。

1、第一階段：前期競拍資質要求寬鬆，高資質房企是拿地主力

眾所周知，房地產開發企業按照企業條件（涉及註冊資本、經營時間、開發面積等）分為一、二、三、四等四個資質等級，而剛註冊的開發企業則按條件申請暫定資質。

22城在2021年第一輪集中土拍及之前對房企拍地資質要求大多較為寬泛，包括北京、上海在內的多個城市僅要求「境內外企業、其他組織和個人（除法律另有規定外）均可參加競買」，參拍門檻較低。

也有一些城市對自然人競買做出限制，如在深圳、廈門、青島及長沙的公告中均只提及法人和其他組織可以申請競買，濟南則直接明確自然人不能參與競買活動。僅南京、合肥、重慶等少數城市對房企參拍資質有明確要求。

需要注意的是，雖然在此階段多數城市的參拍門檻不高，但諸如北京「競品質」、上海「招掛複合機制」等出讓方式變相地抬高了企業的參拍門檻，尤其是上海招掛複合機制下實力相對較弱的房企較難突圍。而開發資質較低的房企拿地占比明顯回落，條件僅滿足三級及以下資質的企業拿地占比僅有12.4%，其中以自然人形式直接拿地的現象在2021年第一批次集中供地時期基本消失。

分城市對比2020年和2021年第一批集中供地成交地塊中僅能滿足三級及以下開發資質的企業占比來看，低開發資質的中小房企在多數城市的拿地比例出現了下滑，包括首拍熱度較低的長春、瀋陽也是如此。

為了穩定地價，嚴控地價再創新高，自然資源部於2021年8月份明確商品住宅用地出讓公告，要求參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質。因此，除此前第二輪已經拍完的廈門、長春以及即將開拍的無錫外，其餘城市在第二輪集中供地中對競拍主體的資質要求提高，明確提出「競買人應當具有房地產開發資質」。

除了申請人須具有開發資質這樣的基本要求外，部分首輪土拍高熱的城市也進一步限制參拍企業的資質，比如杭州提出開發資質年限應在一年以上，合肥所有地塊的資質要求提升至二級及以上，南京也對部分優質地塊提出競拍資質須在二級及以上的新要求。因此，在此階段，集中土拍對競買主體的資質要求是提升的。

聯繫2021年第二批集中成交地塊的拿地企業資質分布情況來看，雖然高資質企業仍是拿地主力，但相較於第一輪，第二輪中高資質企業的拿地占比出現明顯下滑，而三四級資質的企業拿地占比則較首批次上漲了4.3個百分點。

這類暫定資質的企業被部分城市限制在外，加之二輪土拍時多個城市臨期中止了大批地塊，「托底需要」也因此有所減少，因此占比出現了明顯下滑。我們通過股權穿透可以發現，在第二輪中，這類企業背後基本均是地方國資控股，尤其是長春、瀋陽等市場較冷的城市，臨時註冊的企業均是由區屬或市屬國資控股.

綜合各批次集中成交地塊的拿地企業來看，自2021年第三輪集中供地以來，央國企+地方平台+少數優質民企成為拿地的絕對主力。

從不同等級開發資質的房企拿地情況分布也能看出，在資金壓力下，具備高等級開發資質的規模房企拿地步伐放緩。至2022年第二批次，具備一級開發資質條件的房企拿地占比創下集中供地以來的新低，占比為77.8%。同時，因土地市場競爭減弱、各地參拍要求降低，中小房企的拿地占比也在上升。在2022年第二批成交地塊中，三級及以下資質的企業拿地比例上升至15%以上。

對比各類資質公司的平均拿地金額來看，除一級資質房企的拿地資金實力優勢格外顯著以外，其餘資質房企的拿地實力則明顯不足，但水平差異並不大。CRIC統計了2020年以來各類資質房企在22城拿地的地塊平均總價情況，一級資質房企平均拿地總價達到11.66億元，而二級、三級、四級資質房企的平均拿地總價分別為3.7億元、3.6億元和3.3億元，暫定資質房企的平均拿地總價反而達到3.9億元。

與金額相比，不同資質房企拿地的平均建面差異較小，一級資質房企拿地平均建面的優勢並不突出，也可以看出限制房企拿地的主要是資金實力而非開發能力。

首先，集中供地城市對於企業資質要求的放鬆是不言而喻的。例如上海取消招掛複合打分入圍方式，全部採用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人。這對於三四級資質的房企來說，參與土拍的熱情大大提升了。

其次，集中供地城市地價仍會下調，並進一步降低拿地門檻。這對於有條件拿地的三四級資質房企來說是個利好，可以去尋找核心城市的優質地塊。

最後，部分非集中供地的城市出現了自然人拿地的上升潮，尤其以長三角、珠三角的三四線城市為主。

2、低資質企業是把「雙刃劍」，鼓勵的同時也需要加強監管

對於低資質房企拿地的行為，一方面值得鼓勵，既有助於發揮民間資本的作用，也對目前市場份額趨於高度集中的房地產市場注入新的活力。但另一方面，由於低資質房企抗風險能力比大型國企央企和品牌房企相對較弱，政府對於此類房企拿地的項目應該加強監管、加強扶持，降低爛尾樓項目出現的風險。