樓盤爛尾，或開發商逾期交付、減配交付房屋時，購房者該怎麼維權
2016-2020年，房地產價格堅挺，成交活躍。在那段美好的日子裡，房企開足馬力加槓桿。突然，2021年10月房地產市場轉冷，過慣好日子的房企措手不及，眾多知名房企現金流變得脆弱。到目前為止，房企50強里出現債務違約的已有8家，商票持續逾期或項目停工的至少還有8家。
房企現金流斷裂，導致逾期交付、減配交付、爛尾等現象頻發。面對權益受損，購房者該怎麼辦？維權的法律依據是什麼？特別是，如果開發商由於某些原因沒有償還銀行貸款，購房者要不要承擔還款責任？
很多銀行的《貸款合同》中往往有條款明確約定：如果《貸款合同》解除後開發商不還錢，購房者應承擔還款責任。司法實踐中的爭議在於：此等條款對於購房者是否有約束力。
2020年12月3日，最高人民法院以個案判決的形式給出了明確解答，保護了購房者權益。
王某等三人與建行青海分行、第三人青海越州房地產開發有限公司金融借款合同糾紛案【（2019）最高法民再245號】歷經一審、二審，最終由最高法院審判委員會討論決定。該案的評析和判決對處理購房者、貸款銀行以及開發商之間因按揭貸款產生的糾紛，具有很強的指導意義。
最高法的裁判要旨有兩點：
1. 因開發商未按期交房，致使《商品房預售合同》解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除。房貸應由開發商承擔，購房人無需還款。
2. 雖然《借款合同》相關格式條款有約定購房者應承擔按揭款還款責任，但是因為不合理，這種約定是無效的。
這裡的第2點非常重要，也是解決爭議的關鍵。最高法認為，「根據《中華人民共和國合同法》第四十條『提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效』之規定，該條款對王忠誠等三人不具有拘束力。」
筆者在中國裁判文書網上查閱了2021年至今100餘份關於此類案件的法院判決書。這些判決書涉及貴州省貴陽市、遵義市、六盤水市，湖北省宜昌市，湖南省岳陽市、廣東省廣州市、深圳市、佛山市、東莞市，山東省煙臺市，陝西省咸陽市，河南省鄭州市等地。
在這100餘份判決中，《商品房預售合同》被解除後，各地法院都依據最高法的判例，裁定購房者無需承擔還款責任，也會判開發商返還購房者首付款、其他已付款、以及賠償違約金。
在查閱的案例中，有些銀行不服法院的一審判決，上訴請求購房者向銀行償還相應的貸款利息、罰息。二審依然維持原判，駁回了銀行的請求。
但是也存在很多案例，雖然開發商逾期交付，但法院判決《商品房預售合同》和《借款合同》不能解除。這是為什麼？購房者可以從中學到什麼？
筆者查詢判例，發現購房者無法退房停貸往往由於以下幾個原因。
第一種，不可抗力導致無法施工的時間需要扣除，交付時間順延。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，包括疫情、惡劣天氣、環境污染防治等。
參考案例：（2021）贛0302民初3597號，法院認為：「萍鄉市住房和城鄉建設局和萍鄉市經濟技術開發區建設局相關文件已明確，本案被告因疫情不可抗力延期交房的期限為3個月。......本案中，雙方約定的交房時間為2020年12月30日，適用不可抗力的時間為3個月，即被告最遲交房時間應為2021年3月30日。」
如果扣除不可抗力的影響，交付逾期時間尚未超過雙方約定的解約時間，《商品房買賣合同》自然無法解約。
第二種，合同解除權過期。購房者要知道，合同解除權存在期限，超出期限後解除權就不復存在了。
《商品房買賣合同司法解釋》第11條第2款規定：「法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。」
參考案例：（2021）蘇0830民初3023號，「本案的爭議焦點是原告陸某、胡某主張的合同解除事由能否成立，合同解除權是否已經超出除斥期間（法律術語，即存續期）。」法院認為：「本案中，原被告雙方約定在2015年12月30日前交付案涉房屋，逾期超過30日後，買受人有權解除合同，兩原告於2021年5月21日向本院提起訴訟，要求解除商品房買賣合同，已經超出除斥期間，解除權已經消滅。故兩原告提出解除原被告之間簽訂的《商品房買賣合同》的訴訟主張缺乏事實和法律依據，本院依法不予支持。」
第三種，補充協議中另有約定。《商品房買賣合同》補充協議是合同的一部分，具有法律效力。
參考案例：（2021）津01民終2202號，本案的主要爭議焦點是，韓某與X公司簽訂的《天津市商品房買賣合同》補充協議第五條中「逾期超過90日的合同繼續履行」效力問題。如果補充協議第五條有約束力，那麼即使房屋逾期，《商品房買賣合同》繼續履行，購房者沒有解除合同的權力。
一審和二審法院都認為：「關於該條款中『逾期超過90日的合同繼續履行』的約定，與商品房買賣合同制式樣本中可選擇的逾期交房違約責任承擔方式相符，系雙方對違約責任承擔作出的明確約定，且不構成免除提供格式條款一方責任或排除對方主要權利，合法有效，對雙方具有約束力。」
一審法院判決：「駁回原告韓某的全部訴訟請求」。《商品房買賣合同》沒能被解除。二審法院認為：「一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。」
對於這個案例，也有律師提出異議，認為《天津市商品房買賣合同》補充協議第五條是「典型的格式條款，顯失公平」。
購房者維權時需要注意以上三種情況。最後討論爛尾樓盤的問題。
樓盤爛尾對購房者的傷害遠大於逾期交付，這時購房者應該怎麼辦？
廣東宏安信律師事務所高級合伙人徐劍文律師在解決房屋買賣合同糾紛上經驗豐富，他解釋：「如果確認項目爛尾，首先要看是否到了約定的交房時間。如果已經到了交房時間，要看房屋買賣合同有沒有約定在達到交房時間後多長時間，購房者可以解除房屋買賣合同。」
「如果有明確約定可按約定執行。如果沒有約定或者約定不明的情況之下，可以通過發函給開發商，要求他在三個月內交付符合法定條件和約定條件的房屋。如果在三個月內不能夠交付房屋，購房者就可以主張解除房屋買賣合同。可以將開發商和銀行同時列為被告，向人民法院提起訴訟，請求一併解除《購房合同》和《貸款合同》。」
如果項目確定爛尾，但此時還沒達到合同所約定的交房時間呢？徐劍文律師說：「如果開發商已經以事實行為表明不再履行合同或者無法履行合同，購房者也可以解除合同。但是，這些情況一般要求開發商已經進入破產清算程序。在這種情形下，即使未到合同約定的交房時間，也可以解除合同，主張退房。」
購房者還有一個擔心，雖然解除了《購房合同》和《貸款合同》，如果開發商資金緊張，會不會先還銀行的錢，或者工程價款，而不還自己支付的房款呢？
徐劍文律師解釋：「這個問題最高院有明確的答覆，就是《最高人民法院就處置濟南採石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答覆》，在第2條中明確了。如果房屋爛尾了，購房者選擇退房，購房款優先於工程價款、銀行的抵押權，而非作為普通債權受償。」
這就是說，開發商應該優先返還購房者的購房款。但是，購房者已經支付給銀行的利息還能返還嗎？
按照法律程序，開發商除了要優先返還購房者的首付款，還應優先返還購房者支付給銀行的貸款本息、賠償占用購房者首付款的利息、以及賠償購房者各種約定的罰款。此外，案例受理費一般由開發商全額支付。
作者為《財經》產業研究中心實習生和研究員，編輯：馬克
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