內容全部是市場的重磅利好，每一句話都是精準回應當前市場焦點，包括宏觀經濟，中概股，平台經濟，港股，房地產幾個大的方向，釋放的就是信心。金融市場的解析，大家可以關注【櫻桃小財女】，這裡我專門把地產領域的內容給大家提出來：1、宏觀經濟運行，切實振作一季度經濟，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。2、關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效地防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。3、有關部門要切實承擔起自身職責，積極出台對市場有利的政策，慎重出台收縮性政策。大家要知道以前主持會議的都是銀保監會、央行、住建局、發改委之類的領導，而這次開會級別上升了。會議的高度非同一般，這也意味着高層已經下定決心要扭轉金融市場萎靡不振的現狀。貨幣政策主動應對，說明後面降准降息貨幣放鬆還有空間。新增貸款要保持適度增長，說明3月份的社融和M2數據，肯定要比2月有明顯的上升。會議才結束後，趕在股市休市之前就發出通稿了，時間點和信號自然非常明確。滬指大漲3.26%，深證成指漲3.7%，創業板指漲4.66%。
除了以騰訊為首的中概港股暴漲，房地產股票也應聲大漲。第一點2021年就提過很多次，主要是三條紅線後，防範房地產去槓桿引發的市場風險。去年房企被搞得太狠了，今年還是要支持房企的正常經營，開發貸該支持的要支持，但是不能讓房企像過去擴張那麼厲害，加那麼多槓桿。就是結束高槓桿、高負債、高周轉、高風險模式，內地房企過去都是靠這種四高模式，無序擴張，只求做大規模，所以每次調控都會有房企死掉。以後再也不可能回到這種模式了，新發展模式就是要向香港學習，轉向租售並舉，低負債的模式。現在香港的房企租金收入占比已經達到了快一半。企業負債率不到50%，很穩健，即使有金融危機來臨，也不怕資金鍊斷裂。而我們內地的房企呢，現在負債率動輒百分之八九十，房價隨便跌一點，市場低迷一點，或者貸款收緊點，房企資金鍊很容易斷裂。現在很多人都擔心轉型太快，房企資金鍊斷裂，樓盤爛尾怎麼辦。我覺得現在國家也很重視這個問題，雖然轉型還是要轉，但當下的樓盤還是會力保項目交付的，只是可能沒辦法按時交付，但大房企爛尾的應該不多。最近的房地產市場到底怎麼樣了？我再給大家解讀下最新的兩個數據，一個是昨天統計局的數據，另一個是70城數據。這兩個都是重要的參考指標。昨天統計局公布的房地產數據，很多人感覺跟市場實際感受有些差距。之前房企和機構公布的百強房企1-2月銷售數據，平均下滑了40%以上。而統計局的數據下滑差了一半，1-2 月份，全國商品房銷售額15459億元，同比下跌了 19.3%，商品房銷售面積下跌了 9.6%。最近一年來，房地產銷售數據簡直就像滑滑梯一樣，一路往下滑。在2021年末的時候，全國商品房待售面積為51023萬平米，兩個月時間，猛增了6003萬平米，2月末，全國商品房庫存高達57026萬平米。新開工面積下降了14.9%，新竣工下降了9.6%。其實開發商不是不想開工，是根本沒能力，如果還沒開工的，那就擱置先不管，已經開工的，那就拖慢工程進度，一些資金斷鏈的房企，只能採取停工。這幾天有朋友給我發來一張圖片，佳兆業在深圳坂田的工地停工了，原因就是拖欠工程款，施工方沒錢，工人罷工。從現實的情況來看，也許這一場房地產地震離出清還早的很。前面新開工和竣工都明顯下滑了，但房企投資數據還增長了3.7%，所以很多人沒想明白。另外，固定投資增速增長了12.2%。
以前房地產是支柱行業，拉經濟的好幫手，但現在房地產已經嚴重拖累經濟後腿。也難怪之前內房股一路下跌，主要還是因為市場未見好轉，暴雷仍未結束。很多之前我們認為一些比較優質的房企都出現了資金鍊問題，房地產一天沒有調整到位，地產股都還是會繼續動盪。雖然說央行放鬆了貨幣，也要求銀行放鬆房地產貸款，但房企還是感覺沒錢。一是大部分城市銷售還是不太理想，二是房企融資的通道還是不太順暢。
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70城中二手房10個上漲，和上個月持平，新房26個上漲，下降了2個，比1月份又差了點，主要是受疫情反覆的影響。無論新房二手房，一線城市表現強勁，環比上漲0.5%，只有深圳跌了0.2%；三線呢，全線回落，新房回落0.3%，二手房回落0.4%。儘管部分一二線城市已經回暖，比如上海蘇州北京，數量還是少，大部分三四線城市現在還深陷於下跌周期。這再次驗證了，每一輪樓市回暖，都是一線最先啟動，二三四線反應慢一些。前幾天央媽還公布了一組數據，2月份居民信貸破天荒的轉負了。這跟2月份銷售數據不太理想剛好吻合。尤其是居民中長期貸款，同比減少459億，也就是房貸轉負，這個數據有統計數據以來，史上第一次轉負。比08年金融危機和2020年疫情還慘。
如果說單單是疫情影響，那2020年2月應該更慘才對。1、經過去年對樓市的強力打壓後，市場整體信心起碼喪失了一大半。反正現在無論是股市還是樓市，都處於前所未有的低迷態勢中。
這種低迷態勢如果繼續持續下去對於經濟的打擊非常大，今年經濟要力保5.5%的增速，後面房地產救市手段估計還會進一步放鬆。
比如說新增貸款要保持適度增長、積極出台對市場有利的政策、慎重出台收縮性政策。我估計接下來房貸利率還會進一步降低，直到接近lpr，大部分不限購的城市首付通通降至兩成，甚至越來越多城市跟進棚改。畢竟目前的政策放鬆程度還是比較有限，回暖的城市也是有限的。比如利率，現在利率降到4.6%的城市不多，我知道的就是鄭州和蘇州，鄭州還要求是大學生才能享受。很多城市首套房貸利率還在5.6%以上。比如限購限貸限售，還有增值稅滿五年才免增等其他的調控政策，放鬆的還不多。一線（除了深圳）是早已經見底反彈了，強二線也見底回暖了，大部分三四線的底部還很遠。親們，我現在不定期會通過視頻號說下我的觀點，1分鐘左右，另外每周的直播我都在視頻號做，大家速度關注起來吧。2022房價預測丨二線城市（1）
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