作者|小債看市
來源|小債看市（ID：little-bond）
雖然方圓地產債務問題不大，但受行業低迷影響，其銷售和流動性依然承壓。
6月21日，穆迪將廣州市方圓房地產發展有限公司（以下簡稱「方圓地產」）的公司家族評級(CFR)從「B2」下調至「B3」，並將其高級無抵押評級從「B3」下調至「Caa1」；展望仍為負面。穆迪認為，由於未來12至18個月的運營現金流不斷下降，方圓地產的流動性正在減弱，在資金緊張環境下，其解決再融資需求的能力存在不確定性。
值得注意的是，今年3月穆迪將方圓地產評級展望從「穩定」調整為「負面」，短期內其信用資質持續惡化。
《小債看市》統計，在離岸債方面，目前方圓地產僅存續1隻美元債，存續規模3.4億美元，將於2023年7月27日到期。
存續美元債
在岸債方面，方圓地產目前也存續1隻「20方圓01」，存續規模9.18億元，將於2024年12月3日到期，今年12月面臨回售。
鑑於融資條件收緊，方圓地產將主要使用內部現金來源償還債券，這將使其資金靈活性變得緊張。
另外，方圓地產上述兩隻債券的票面利率分別為10%和13.6%，遠高於發行時行業的平均票息7.34%，可見其融資成本較高。
穆迪預測，由於合同銷售疲軟導致收入下降，未來12-18個月，方圓地產的債務槓桿率將從2021年的35%降至30%左右。
以EBIT利息覆蓋率衡量，方圓地產利息支付能力也將從同期的1.6倍減弱至1.3倍至1.4倍。
據官網介紹，方圓集團是東方文化地產的踐行者和現代東方人居生活全產業鏈運營服務的集成者，為客戶提供全生命周期的高質量服務。
方圓地產成立於1995年，是一家總部位於廣州的以房地產開發投資為核心業務的大型企業集團。
方圓集團官網
從股權結構看，方圓地產的控股股東為方圓國際投資集團有限公司，持股比例為100%，公司實際控制人為方明。
股權結構圖
方圓地產專注廣州區域城市更新領域十餘年，積累了豐富的城市更新項目經驗，同時亦為其補充了大量低成本且優質的土地儲備。
方圓地產土地儲備以廣州及其周邊城市為主的粵港澳大灣區占比較高，但以三四線城市為主。
值得注意的是，舊城改造項目受當地政府政策影響，投資回收周期較長，收益和開發進度的不確定性較大。
由於消費者信心低迷和資金緊張，2021年方圓地產合同銷售額下降27%。
據克而瑞數據，2021年方圓地產以112.8億操盤金額在房企中位居第144位；以78.8萬平方米操盤面積排第131名，屬於區域性中小房企。
克而瑞數據
2022年前5個月，方圓地產合同銷售額僅達到27億元，穆迪預計其2022年將再下降10%-15%至110億元。
銷售額的下降將減少方圓地產的運營現金流，進而減少其流動性。
從業績上看，2021年方圓地產出現嚴重滑坡，實現歸母淨利潤7982.53萬元，大幅下滑78.04%，經營性現金流淨額為-19.43億元。
歸母淨利潤
截至2021年末，方圓地產總資產為492.52億元，總負債365.99億元，淨資產126.53億元，資產負債率74.31%。
近年來，方圓地產的財務槓桿水平緩慢攀升，已高於行業平均水平，存在一定槓桿風險。
財務槓桿水平
《小債看市》分析債務結構發現，方圓地產主要以流動負債為主，占總債務的61%。
截至2021年末，方圓地產流動負債有222.41億元，其中一年內到期的短期債務合計10.66億元。
相較於短債規模，方圓地產流動性尚好，其賬上貨幣資金有48.98億元，雖較2020年末有所下降，但可以覆蓋短債。
值得注意的是，方圓地產其中一部分現金將不得不留在項目層面，以支持運營，這將限制其在控股公司層面使用內部現金償還債務的靈活性。
另外，在備用資金方面，截至2020年末，方圓地產銀行授信總額有234.22億元，未使用授信額度為154.82億元，可見看出其財務彈性良好。
銀行授信
除此之外，方圓地產還有143.58億元非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計129.27億元。
整體來看，方圓地產剛性債務有139.93億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為38%。
有息負債規模較大，2021年方圓地產的財務費用高達3.69億元，2019和2020年該指標分別為5.42億和2.56億元，對公司盈利空間形成嚴重侵蝕。
在融資渠道方面，除了債券和借款外，方圓地產還通過租賃、股權質押以及信託等方式融資。
值得注意的是，隨着合作項目方式增多，方圓地產合聯營企業往來款及少數股東權益規模增長較快，且少數股東權益與少數股東損益占比不匹配，存在一定「明股實債」嫌疑。
截至2021年底，方圓地產少數股東權益為69億元，占所有者權益的55%，較2020年末增長21%；而其少數股東損益卻僅有2.97億元，較2020年末接近腰斬。
此外，方圓地產對關聯方提供的擔保金額較大，或有負債風險值得關注。截至2021年底其及關聯公司擔保合計50.95億元，占淨資產的88.56%。
在資產質量方面，方圓地產其他應收款項和存貨分別為74.32億和203.59億元，主要為應收子公司少數股東款項和開發成本，存貨周轉效率和總資產周轉率有所下滑。
總得來看，方圓地產業績出現嚴重滑坡，經營性現金流淨流出，對利息和債務的保障能力下降；有息負債占比較高，財務費用支出增大；少數股東權益與少數股東損益占比不匹配，存在一定「明股實債」嫌疑。
方明畢業於中山大學，曾在廣東南粵律師事務所擔任律師。在廣州地產圈，其為人一直非常低調，甚至從不接受外界採訪。
上世紀90年代掀起的「下海潮」，促使方明開始創業，創建了東方味道甚濃的方圓帝國版圖。
方明推崇「外方內圓」的價值觀，2006年之前方圓集團打着「文化地產」大旗，殺出一條血路。
隨後，方明欲帶領方圓集團奔赴資本市場，為此做了很多鋪墊，例如曾試圖踏出舒適區、走向全國，陸續在常州、崑山、蘇州、成都、海南等地落子。
那時，方圓地產的IPO申請已通過聆訊，準備路演，但不料突遇2008年金融風暴，樓市行情急轉直下，因信貸市場受到衝擊，內房企「血流成河」。
2008年，差一點就圓了上市夢的方圓地產，最後因融資環境不合預期，而擱置了IPO計劃。
直到2013年，方圓才開始調整企業戰略，收斂戰線，聚焦廣東省。在2017年粵港澳大灣區上升為國家戰略後，方明更加堅定深耕大灣區這條路。
方圓集團董事局主席 方明
2017年11月，方圓集團旗下方圓房服上市，它是繼合富置業、易居、世聯之後，國內第四家、港股第二家來自內地的以房地產代理、中介、終端服務為主營業務的上市企業。
然而，方圓房服增長緩慢的規模和起伏不定的業績表現，並不受資本市場待見。
近年來，方圓地產潛心做產品，將規模擴張放在次要位置，在粵港澳大灣區的名聲進一步打響。
2018年，當很多房企提出千億目標時，方圓地產卻只要500億。
如今，諸多高槓桿房企跌下馬，雖然方圓地產債務問題不大，但受行業低迷影響，其銷售和業績依然承壓。（作者微信：littlebond1）
•END•
限時入會
Join us
債務危機深度剖析、信用風險提前預警，債券市場熱點解讀、投資者交流、社群內部閉門沙龍，接收《小債早報》和實時資訊，請掃碼加入。
後台回復關鍵詞
【已違約】三鼎控股 利源精製 安徽外經 精功集團 東方鋯業 中安科 輔仁集團 金貴銀業 貴人鳥 東旭光電 剛泰 博天環境 青海省投 鹽湖股份 天神娛樂 天廣中茂 新華聯控股 桑德 力帆股份 億達中國 如意集團 鐵牛集團 英利能源 華訊科技 泰禾集團 世紀陽光 正通汽車 永泰能源 玉皇化工 勒泰集團 寶塔集團 天津房信 吉林森工集團 南通三建 文化長城 廣州浪奇 吉林神華 中鋼集團 泰禾集團 巴安水務 天齊鋰業 華晨控股 索菱股份 盛京能源 永煤控股 成龍集團 紫光集團 遠高集團 鴻達興業集團 延安必康 協鑫新能源 重慶能源 華夏幸福 協信遠創 同濟堂醫藥 紫光通信 福建實業 隆鑫控股 九通投資 啟迪控股 藍光發展 匯源果汁 國廣控股 新光控股 寶能集團 花樣年 新力控股 當代置業 嵐橋集團 陽光集團 渤海租賃 國瑞置業 陽穀祥光 當代科技 易居企業控股 當代文體 全築股份 鴻坤地產 融創中國
【未違約】漢能 吉林神華 河北海偉 浪莎集團 力帆駿馬 北汽銀翔 智慧海派 美年健康 鵬起股份 沙鋼集團 四聯集團 航天通信 維格娜絲 神舟電腦 百年人壽 雪萊特 廣西水利 華晨電力 上海萊士 科迪乳業 富貴鳥 隆鑫控股 亞太藥業 海航酒店 美蘭機場 09海航債 愛康科技 浩通物產 泛海控股 西部資源 安控科技 華訊方舟 得利斯 華昌達 雪松集團 廣匯集團 紅豆集團 中泰集團 海能達 科陸電子 永鋼集團 鵬博士 中天金融 茂業國際 新希望集團 正邦科技 金鷹集團 模塑科技 新綸科技 騰邦國際 新文化 輝豐股份 凱撒旅業 泰晶轉債 海隆控股 四川信託 特變電工 嘉美包裝 金花投資 紅星美凱龍 紫鑫藥業 譽衡藥業 能興集團 捷成股份 物美集團 紫金礦業 冀中能源集團 復星國際 顧家集團 蘇寧易購 未名醫藥 國盛金控 易鑫租賃 泰達控股 同煤集團 盛潤控股 保利協鑫 晟晏集團 青海國投 豫能化集團 東銀控股 吉利控股 邢台鋼鐵 陝煤集團 平煤神馬 游族網絡 雨潤控股 太安堂 河南有線 藍盾股份 嶺南股份 文投控股 藏格控股 廈門國貿 同濟堂醫藥 廣西建工 居然之家 溫氏股份 中原資產 起步股份 猛獅科技 樹業環保 榮豐聯合控股 皇庭國際 象嶼集團 稻花香酒業 三環集團 上海電氣 華鈺礦業 永鼎股份 北汽投資 杉杉集團 鉅盛華 新希望 富通集團 新東方 景峰醫藥 金世旗控股 奧克斯集團 中國忠旺 中科控股 廣匯汽車 長園集團 海底撈 海印股份 青山控股 和佳醫療 花王股份 長青集團 中鋁國際
【校企】方正集團 紫光集團 北大科技園 未名集團 清華控股 啟迪控股
【投資理財】聚寶匯 招商銀行 四川移動和掌柜 華領 國通信託 華信信託
【房企】頤和地產 星河灣 三盛宏業 中國恆大 新華聯 美的置業 泰禾集團 福成地產 藍光發展 新湖中寶 億達中國 富力地產 萬達商管 金地集團 正源地產 鴻坤地產 萬科 明發集團 旭輝集團 欣捷集團 陽光集團 正榮地產 佳兆業 億達發展 福晟集團 陽光100 華夏幸福 中國金茂 中梁控股 時代中國 雲南城投 融信中國 協信遠創 融創中國 禹洲集團 碧桂園 新城控股 雅居樂集團 新力控股 中國奧園 中駿集團 金輪天地控股 普洛斯中國 實地地產 花樣年控股 卓越集團 建業地產 中南建設 榮盛發展 九通投資 珠江股份 弘陽地產 正商集團 陽光城 宋都股份 龍光集團 世茂集團 鑫苑置地 寶龍地產 海倫堡 當代置業 合景泰富 隆基泰和 朗詩集團 祥生控股集團 德信中國 力高集團 大發地產 合生創展 遠洋集團 金輝股份 金科股份 融僑集團 龍湖集團 旭輝控股 禹洲鴻圖 佳源國際 綠景中國 景瑞控股 方圓地產 路勁 俊發集團 中交地產 領地控股 大唐集團 綠地控股 天譽置業
【城投平台】貴州非標 都江堰 陝西城投 平頂山城投 遵義道橋 大連瓦房店 海國鑫泰 營口沿海開發 大連普灣 春華水務 凱里城投 廣投集團 獨山 播州城投 汝州溫投 吉林鐵投 遵義建投 遵義經開投 水城經開 水城高科 水城水務 金昌建投 星海灣投資 盛京能源 河套水務 鑫源投資 悅達集團 康旅控股 溫州科泰建投 海淀國資 播州國投 雲投集團 遵義和平 廣西金投 駐馬店城投 濰坊水務 隆博投資 鳳城園投 韓城城投 蘭州建投 遵紅城投 華榮實業 雲南水務
【山東企業】玉皇化工 萬通集團 西王集團 如意科技 中融新大 勝通集團 大海集團 三星 魏橋 中國萬達 金茂集團 富宇化工 海科化工 南山集團 清源集團 晨鳴紙業 方圓有色 亞通石化 中國宏橋 孚日股份 大業股份 嵐橋集團 新鳳祥集團
留言列表