貝殼的第二曲線業務。
文丨miya
來源丨投中網
5月31日，貝殼交出了登陸港股之後的首份財報：2022年一季度，貝殼營業收入為125億元（人民幣，下同），同比下降39.4%；淨虧損為6.2億元，調整後淨利潤為2800萬元。客觀來說，拿到這份數據我並不意外。畢竟在疫情持續反覆的當下，實體經濟普遍低迷，尤其是房地產銷售市場，更是被直接打入「冷宮」。即使是一直被投資者視為「優等生」的貝殼找房，業績受到衝擊也是在所難免。不過，相較「意料之中」的業績下滑，財報中的另一項數據反而引起了我的注意——貝殼的第二曲線業務，家裝家居正在高速增長。根據財報，一季度，貝殼的家裝家居業務收入為8.6億元，同比增長54%，合同額同比增長63%，季度簽約單數近6,500單，同比增長超50%，單均價同比增長8%。要知道，近兩年來房地產市場的低迷，直接影響了家裝行業的發展。根據中裝協數據，今年一季度，家裝行業的總產值同比下降25%-30%。在這一環境下，能夠做到逆勢高速增長，貝殼憑什麼？財報顯示，一季度，貝殼找房的營業收入為125億元，相較2021年同期的207億元下降39.4%。關於下降的原因，公司解釋稱是因為「2021年下半年以來，現有房屋交易和新房交易的GTV市場持續下降所致」。這裡值得注意的是，雖然業績下滑明顯，但這一數字與業績指引上限持平，超過市場預期的121億元。受此影響，截至6月1日港股收盤，貝殼股價上漲13.23%，報35.1港元/股。在存量房交易上，貝殼一季度的交易額GTV為3741億元，同比下降45%，略優於市場表現。根據貝殼研究院數據顯示，一季度全國二手房GTV同比下降52%。財報顯示，一季度末貝殼連接門店數超過45,700家，環比下降10%；活躍門店數接近43,000家，環比下降5%；連接經紀人數超42.7萬人，活躍經紀人超38.1萬人，環比均下降6%。據空白研究院調研顯示，截至去年底，全國範圍內經紀人數量減少比例保守估算為 30%-40%。對比來看，貝殼展現了較好的經紀人留存能力。另外，自新房市場上，根據國家統計局數據，一季度全國新建住宅銷售GTV同比下降26%，是1999年以來第二大單季度跌幅。同時，一季度克而瑞百強房企銷售額同比下降47.6%。受此影響，貝殼新房一季度完成1927億元GTV，同比下降44%。為了應對樓市短期各方面的不確定性挑戰，貝殼表示，未來將核心關注三個層面：經紀人人效提升，讓其服務更專業、留存更久；消費者體驗提升，使其交易更安心、風險有兜底；對客戶理解更深，助力開發商產品力更強、回款更快。此外，貝殼通過精兵簡政、降低非必要投入，提升效率和效益。具體來看，在二手交易服務方面，貝殼將通過精細化、網格化管理，實現合作等關鍵指標的運營，提升作業效率；圍繞着房源、客源、帶看的關鍵節點，提升二手交易能力。在新房交易服務方面，貝殼將平衡規模增長和風險管理：短期降低高風險項目合作、增加快傭類業務收入，加大與國有房企、優質開發商的總對總合作，同時拓展服務和產品，賦能開發商提升客研、產品研判能力和銷售效率。值得一提的是，為了提振市場信心，在財報發布的同時，貝殼還宣布了一份股份回購計劃：公司計劃將在12個月內，回購最多10億美元的ADS（美國存托憑證）。據了解，該計劃將待公司股東大會的一般性授權獲批後儘快開始進行。在本次貝殼發布的財報中，有一個關鍵詞被反覆提及，那就是「一體兩翼」。據了解，「一體兩翼」是貝殼在去年下半年宣布的最新戰略，「一體」指的是房產經紀事業群，「兩翼」則分別為整裝大家居事業群與惠居事業群。簡單來講，「一體」代表的是貝殼原有的主營業務，也就是第一賽道；而兩翼則是公司在發展過程中開闢的第二賽道。可以說，該戰略轉向為貝殼穿越周期提供了堅實基礎。令人驚喜的是，一季度，在第一賽道業績下滑的同時，作為關鍵一翼的貝殼家裝家居業務卻取得了逆勢高速增長。根據中裝協數據，一季度家裝行業總產值同比下降25%-30%，而假設聖都業務並表的情況下，貝殼第一季度家裝家居業務收入將同比增長54%，達到8.6億元。合同額同比增長63%，季度簽約單數近6,500單，同比增長超50%，單均價同比增長8%。這一成績背後，離不開「一體兩翼」戰略中，貝殼在一二賽道的協同效應。今年4月底，貝殼找房全面完成了對家居裝修服務商「聖都家裝」的收購。據了解，聖都在加入貝殼後，一二賽道聯動就已經成為機制化、體系化的作業模式。在城市端，聖都成立了專門的聯動團隊，通過貝殼進入各個中介門店向經紀人推廣家裝業務。對經紀人來說，做家裝除了一份額外的佣金收入，更是提高房產交易成交效率的重要手段，福州經紀人張雄金對此感受頗深。近期，他的一位客戶因為對房子設計不滿意，遲遲拿不定主意。於是，張雄金安排聖都專業的設計師一起為客戶組織了第三次帶看，設計師為客戶免費提供了改造方案和裝修建議，一舉打消客戶的疑慮，幫助張雄金順利實現簽約。「買房、賣房最終還是看服務，聖都的加入，讓經紀人可以為客戶提供更多服務」。貝殼聖都的聯動，不止是一賽道為家裝提供銷售線索，二賽道同樣也在為一賽道賦能。此外，除了提高房產交易成交效率之外，戰略性新業務的市場前景對於房產經紀人的職業信心建立也提到了積極的影響。近日，貝殼研究院聯合空白研究院對貝殼平台1.8萬名經紀人開展調研，並發布了2022年首份《經紀人信心指數報告》。報告指出，目前，貝殼自有品牌被窩家裝和HomeSaaS家裝家居系統實現了對家裝流程的各關鍵步驟的模塊化、標準化和數字化，在房產經紀人和家裝工人緊密合作下，2021年已向客戶交付超過3500個項目，而這毫無疑問會對房產經紀人的職業信心起到顯著提振。另一方面，聖都和貝殼的協同效應，同樣在房產交易服務業務的導流能力的提升上得到了展現。一季度，貝殼一賽道（房產經紀業務）轉介紹客戶已經貢獻約23%的合同額。一賽道對家裝的導流幾乎全部為增量收入，其中上海和北京的導流合同額占比分別達到了77%和75%。在一賽道的支持下，家裝一季度重點城市拓城順利，其中上海、武漢、成都、北京四個重點城市合同額同比增長分別實現約550%、290%、100%、130%。交付方面，貝殼通過線上Home SaaS系統和線下結合的方式進行交付的品質管理、工藝管理及工期管理，實現交付效率和交付品質的雙重提升。依託系統化施工過程管理及工程排期科學管理，貝殼家裝品牌「被窩」交付工期已經達到行業領先，第一季度達到僅98天水平。值得一提的是，另一翼的貝殼租房業務——分散式租賃管理「省心租」業務也實現了從0到1的突破，一季度收房超過5000套，截至3月末在管房源接近17,000套，較21年末增加37%，進入城市數量從去年末3城增加至8城。集中式公寓方面，首個通過「輕」託管運營服務參與的貝殼新青年公寓項目在上海徐匯區落地，總體量達2,978套，月租金最低至2,700元，出租率已達98%。毫無疑問，家裝行業市場廣闊，且長期保持快速增長態勢。據中金公司的研究報告顯示，2020年，我國家裝市場規模已經達到2.6萬億元，同比增長4%。灼識諮詢估算，未來，伴隨着疊加存量住房逐步邁入更新周期，我國總體家裝市場規模在2020-2025年將錄得近10%的複合增長。而對於貝殼自身而言，作為國內最大的房產交易平台，貝殼的優勢在於，其主營的房產交易業務與家裝業務的消費群體存在高重合度，擁有天然的流量入口。因此，進軍家裝賽道，無疑是貝殼當下尋找第二增長曲線的最優選擇。對此，中信證券也在研報中指出，貝殼在家裝業務領域具備較強的技術積累和流量優勢，也具備長期深耕行業的願景，有可能整合勞動者賦能、供應鏈、品牌等多重資源，在並無大競爭對手的賽道實現收入快速增長。中信證券表示，貝殼有能力實現從交易服務到泛居住服務的跨越，家居家裝業務有望持續取得高速增長，打造第二成長曲線。不過，瞄準家裝行業的顯然不止貝殼一家。此前，蘇寧、國美、字節跳動等也紛紛宣布了進軍該領域的計劃。
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