鑽石舞台

■商業用地和工業用地性質是否影響保障性租賃住房公募 REITs 的申報？

保障性租賃住房的籌集渠道中鼓勵「非改租」，只要租賃住房項目納入保障性租賃住房範疇，並不影響申報公募 REITs。

■土地獲取方式、土地剩餘產權年限是否會對公募 REITs 產生影響？

保障性租賃住房公募 REITs 原則上要求是出讓地塊，但對於公募 REITs 的申報和估值不會產生實質影響，其他獲取方式以及過短的土地剩餘產權年限均可通過補繳地價形式實現。

■在估值方面，是否採用現金流折現法？折現率如何確定？

保障性租賃住房屬於持有運營類業態，適宜採取現金流折現法。折現率的選擇可以參考酒店或服務式公寓業態的折現率進行計算。

■對於現金流或總收入的預測，哪些因素是關鍵？

保障性租賃住房的總收入主要分為租金收入和非租金收入。租金收入的影響因素很多，通常過往運營年份的租金水平（特別是與周邊同地段、同品質項目的折扣評估）、出租率、空置期等都是影響租金收入的直接因素，而租戶結構（即單位租戶和個人租戶占比）、續約率、平均租期長度等是影響租金收入的間接因素。對於非租金收入，一般會考慮項目配置的商業配套、停車位等設施，評估其創收能力，同時參考所在市場競爭項目，對於服務或異業合作帶來的非租金收入進行評估和預測。

■對於租金漲幅、租金上漲頻率的預測，需要考慮哪些因素？

平均租金漲幅=新客租金漲幅*（1-續約率）+老客租金漲幅*續約率

租金上漲頻率=平均租約時間

■項目運營年限一定要達到3年嗎？

根據租賃住房業態的特點，原則上至少要滿1年，且具備較為理想的出租率水平（如90%甚至95%以上），才能突破公募 REITs 項目對於運營滿3年的限制。

■行業的運營毛利潤有無參考值？具體如何計算？

毛利潤=租金收入+非租金收入-行政費用及人力成本-市場營銷費-物業維修養護費-物業管理費-能源使用費-空置損失管理費等

通常，保障性租賃住房的毛利潤率（GOP）在80-90%之間，普遍維持在85%的平均水平。

■計算稅息折舊及攤銷前利潤還需要扣除哪些科目？

稅息折舊及攤銷前利潤=毛利潤-運營管理機構的管理費用-保險費用-專項維修基金

■哪些因素會影響項目的折舊及攤銷？

土地成本、建造成本、折舊方式都會對摺舊攤銷產生影響。

■如何評價運營管理機構？

保障性租賃住宅 REITs 的運營管理機構的運營管理能力的評價要素主要包括：市場定位能力、收益管理能力、運營成本管控能力。具體可參考《保障性租賃住房 REITs 運營管理機構的評價維度》一文。