信貸最緊的日子，就要過去了。
前不久，房貸利率迎來拐點刷爆了朋友圈——
儘管綜合下來較前月僅下調了1個基點，但足以令市場情緒回暖。
更大的利好在於，如今越來越多的重磅城市放貸周期正在明顯縮短。
放貸周期縮短，釋放重要信號
今年四季度以來，高層就樓市信貸端不斷「暖吹風」：
9月24日召開的貨幣政策三季度例會上提出「兩個維護」；
9月29日的房地產金融工作座談會上強調了「法治化、市場化原則」；
10月15日三季度金融數據新聞發布會上指出「恆大的問題是個別現象，房地產行業總體是健康的」；
10月20日高層發言明確「融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常」。
說到底，這一系列信號主要為解決兩個問題：
一是保證房地產行業流動性的基本充裕，確保其不出現流動性問題；
二是在「房住不炒」的大背景下，調整具體策略，避免誤傷剛需。
根據貝克研究院發布的數據顯示：
10月份，全國首套和二套利率下調的城市均有14座，重合下調的有9座。
其中，就包括了一線城市廣州、深圳以及二線城市無錫。
進入11月份，越來越多的熱點城市開始加入到房貸鬆動大軍當中：
杭州、蘇州、成都、佛山等首、二套房利率均有下調。
更具信號意義的在於，這些城市放款周期出現了一定的鬆動：
杭州部分銀行針對首次置業家庭，資料合格情況下，放款周期縮短至1-2個月；
蘇州部分銀行首套房放款周期最短2周便可放款，二手房貸款也不再鐵板一塊；
成都有首次置業家庭最快6天拿到貸款；
佛山30年房齡住宅近期也能順利申請到貸款…
筆者打電話前去詢問一些熱點城市商業銀行及外資銀行，對方甚至直接答覆：
「無論新房還是二手房，只要資料齊全，隨時可以放貸…」
進一步確認「資料齊全」的定義，電話另一頭強調說：
「徵信沒問題、流水能覆蓋月供2.2倍即可。」
換言之，信貸端已經開始回歸正常。
這與幾日前，高層關於「融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常」的表態簡直如出一轍。
在此之前，許多熱點城市房貸利率不斷走高，且放款周期動輒需要3個月到半年；
4月份賣出去的房子，過完十一沒放款；或是8月底簽約，銀行讓做好心理準備今年放不了款的情況比比皆是。
如今，房貸利率剛剛開始鬆動，放款周期就有所緩解了，這場及時雨來下的是時候。
最直接的影響便是房屋交易周期得到實質性縮短。
新房與二手房兩個市場同時被注入必要的流動性，產生了1+1＞2的效應，妥妥的一舉多得。
四季度信貸回暖背後的必然性
放貸周期縮短，絕對是能和房貸利率下調等量齊觀的信貸「大事件」。
儘管目前這一情況並非普遍存在，但其釋放的信號意義實在喜人。
自今年下半年起，一線城市及熱點二線城市信貸額度趨緊、審批周期延長、首付來源和資質審查愈發嚴格。
到今年第三季度末，人民幣房地產貸款餘額為51.4萬億元，同比增長7.6%，低於其它貸款增速4.3個百分點。
簡單來說：房貸增速，彼時以肉眼可見的速度持續放緩。
從結果導向上推斷，眼下的信貸鬆動很可能是地方政府、房企端和土地端多重博弈的結果。
眾所周知，2021年的樓市不存在「金九銀十」，取而代之的只有「涼九冷十」。
從一線城市到主要新一線城市，二手房市場量價齊跌的比比皆是；
北京、上海、廣州、深圳、杭州等頭部城市二手房交易規模均已跌至榮枯線以下；
寧波、蘇州、無錫、東莞、佛山等熱點二線城市的二手房交易情況同樣十分難看。
現如今，二手房市場的集體慘澹已反饋到新房市場和土地市場。
具體表現就是——
新房去化周期被延緩，信貸周期的問題和中短線預期的問題均難辭其咎；
到了土地市場，房企們乾脆躺平連地都不拿。
因此，才有了廣州、寧波、鄭州等諸多城市那種國央企及城投系兜底的「名場面」。
靠集中供地機制降低麵粉價格，進而帶動麵包價格預期下調，似乎正在失去必要性。
事情到了這一步，明顯已和穩房價、穩地價、穩預期的初心南轅北轍。
在這種情況下，已經踩線的房企們想要實現迅速回流資金、平息債務自然變得難上加難。
解鈴還須繫鈴人，由信貸端自下而上注入流動性就顯得格外必要。
眼下的信貸端鬆動——
一是空間鬆動：主要體現在給予熱點城市的額度方面，使得一二線城市房源貸款難的問題得到緩解；
二是時間鬆動：央媽不是魔術師，額度也不是憑空變出來的，額度寬鬆更多是將來年的信貸額度提前調整至今年第四季度。
而這，無疑又形成另外一重不確定性：明年的信貸額度到底還緊不緊張？
保障剛需、保障房企合理流動性、穩定房地產市場、確保不出現流動性危機，固然是發力的大方向；
但是，來年信貸額度收緊依舊存在理論上的可能性。
當下，正是置換房屋的好時節
房地產的盡頭，是金融。
信貸，對於樓市而言無異於整裝備戰時的糧草供應。
如今，信貸寒冬正在悄然而逝，足以讓新房與二手房市場盤活流動性。
對於自住家庭而言，當前正是一個不錯的窗口期：
如果你是剛需客，剛好可以放心大膽地去搖自己鍾意的房源，此處無需贅言；
如果有改善需求，手中舊房的出貨效率也會大大提升。
換言之，現在是一個賣掉舊房子、置換新房子的有利時機。
在四大一線城市，二手房市場正在或已經成為交易主力；
在許多新一線城市，二手房市場的冷暖對土地市場和新房市場的傳導作用已經越來越明顯。
要知道，不少核心城市的二手房市場交易已跌到榮枯線以下。
顯然，這並非從嚴調控的初衷，也不符合房地產長期健康發展的需要。
中介門店關門、中介小哥兼職跑滴滴、中介小妹雨天送外賣…
可能許多人聽起來像笑話一樣圍觀。
但仔細想想，這是一個健康的房地產市場應該有的姿態嗎？
可喜的是，許多熱點城市二手房冷卻的速度已經有所放緩，有理由相信：
二手房帶看量和交易量很快就會有所改觀。
近兩年的調控加碼，原本是為了打擊炒房客，但改善群體受到的誤傷一點也不小。
准入門檻長期偏高、信貸力度持續偏緊，使得很多想要置換的家庭不敢輕易出手。
眼下，信貸鬆動信號明顯：利率層面有的談，放款周期有緩和。
從近期高層一系列的暖吹風，再到信貸層面的實質性鬆動都不難看出——
新房及二手房的政策端與信貸端正在雙雙醞釀觸底反彈。
另一方面，信貸端與預期層面的正向利好反饋到新房市場尚需時日，加之調控端的神助攻——
新房價格短期內跳漲可能性不大，特別是各大房企回款壓力依舊巨大，打折促銷的態勢大概率要延續一陣子。
選擇在此時換房，非但不必忍受兩頭夾擊的苦惱；
足夠幸運的話，兩頭的紅利還可盡收囊中。
手握核心城市房票，且希望此時買房，去售樓處談談折扣吧。
只不過，買房不是炒股，最不能要的是追漲殺跌；
把握趨勢，去搏下一個3-5年的預期，才是最重要的。
從嚴調控，絕對是2021年中國樓市的主題。
恐怕很少有人去探究，從嚴調控，嚴的究竟是什麼。
是城市發展嗎？是板塊進階嗎？是房企收益嗎？是住宅產品嗎？是居住品質嗎？
很顯然，都不是。
樓市從嚴調控的靶點有且只有一個，便是債務。
從准入資格卡牢到限房價、限地價的「雙限規則」，從二手房指導價機制到信貸端同時對房企和購房人發力…
幾乎所有調控的核心都是為了有計劃地去槓桿、平息債務存量、降低債務風險。
如此說來，管好信貸才是一切調控的核心要素。
如今，信貸回暖，意味着流動性回歸、最終傳導至預期回歸。
屆時，整個房地產生態將很有可能以一種更加健康的方式實現長線價值回歸。
作為普通人，從自身實際情況出發，理性、溫和地加槓桿用以改善居住品質，依舊值得鼓勵。
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