2月8日，深圳二手房指導價調控落地剛好一周年。
這一「歷史性」的調控時刻仿佛還在昨天，回頭看過去深圳房地產市場這一年，被人們稱之為「史上最狠」的調整政策，直接逆轉了過去一年的樓市行情。
去年，包括深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、西安、寧波、無錫、溫州、合肥、三亞、紹興、衢州、金華等10多個城市均先後出台了二手房指導價，有些城市並不像深圳這樣涉及到所有二手房小區，但是整體的效果還是比較明顯的。
過去這一年，除了市場的變化，深圳買房人的心態也發生了很大的變化。
這兩天，深圳今年1月份的二手房成交數據出來了，全月二手房成交1557套，創下近10年來的新低，成交套數與2012年2月份持平；
春節假期新房和二手房更是創造了0套和1套的成交量，基本處於冰封狀態，很明顯深圳目前購房者的觀望情緒比去年底更加濃厚了。
去年整年的樓市行情一直處於一路下探的趨勢，無論是二手房還是新房市場，均有不同程度的影響，即便是實力的名xiao房也不能倖免，法拍房的增多與價格走低也印證了市場行情。
這個影響可能在深圳來說今年還會持續，但是不會像去年那樣的明顯；目前主要是因為政策的影響，深圳的經濟面還是向好的，包括大家對於深圳未來發展替力認可度均較為自信。
但2021年的數據已經表明了短期內市場的態度！深圳二手房網簽（含自助）44375套，創近年來新低，自2007年以來，二手房網簽量首次低於新房成交量。
我們看前3年，最低也在8萬套+，尤其是2020年，二手房的網簽量達到了12萬套高峰值。
我們再來看一下去年一整年深圳各片區的二手房成交情況，龍崗以11174套排名第一，龍崗的關注度如此之高，很簡單是因為許多小區的市場價與官方指導價的價差不明顯，甚至有些戶型售價還低於指導價。
剛需在資金有限的情況下，其實選擇也非常客觀。
去年福田的成交量也領先，福田目前各方面的配套都非常優勢，但整體的市場價格比南山要低一些，屬於性價比較高的區域。
此外，羅湖、南山、寶安的成交情況相差不大。但你看龍華、鹽田、以網紅的光明成交情況相差甚遠。
看似很簡單的邏輯，原關內+寶安幾個區其實價格不低，但是成交量仍然處於領先，很大一個原因是剛需在過渡改善買房的過程中，會選擇更為成熟和便利的核心區域。
我身邊就有好幾個這樣的例子，比如賣掉光明、坪山等區域的房子，置換到福田、羅湖、南山來，因為上班、生活更便利一些。
但龍華其實二手房不少，但為什麼去年成交這麼差？一方面價格偏高了，另一方面在配套上存在一些矛盾點；龍華有一些學qu房之前都是10多萬，去年因大學區的影響降幅也非常明顯。
排名墊底的兩個區，如大鵬新區，這個區不用說了，本身商品房就少，新房都比較難賣的區域，所以二手房可想而知。
而光明呢，新房這幾年都很火熱，因為價格和供應量都大，加之大家對區域的預期信心十足，所以新房較火。
但光明的二手房價格漲幅這幾年也一直是在深圳墊底的，成交量也還干不過坪山；當然，未來等這幾年這一批新房入伙變成二手房後，交易可能會相對活躍起來……
我覺得這個二手房的成交活躍情況，可以給大家一些提示，未來成交周期要有一個預期，成交量的好與壞意味着成交周期的快慢，當然自住完全不用去考慮這點。
新房市場方面，整個2021年深圳新房住宅全年成交了52417套房，成交量創下了近6年的新高，除了二手房指導價的影響外，去年的供應量的增加也成為成交量增加的主因。
二手房指導價機制下，使得大部分置業者第一時間會考慮新房，今年預計仍將延續新房集中放量供應的態勢，供應會持續增加；可能新房和二手房的成交量仍會存在差異。
二手房和新房形成的倒掛差，對於購房者而言，可選擇的機會也將增大。未來如果二手房價下跌，倒掛差會縮小。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前表示，從呈現的結果來看，深圳二手房市場得到了很好的控制，二手房指導價是調整的主要原因，但背後還透露着三個因素，即控制加槓桿、引導市場預期、穩定二手房價不再與新房形成倒掛。
另外一個數據大家也可以關注下，深房中協發布了2021年度的行業報告，房地產中介行業出現了哪些變化？
深房中協的數據顯示，截止2021年12月31日，深圳總備案機構1983家，備案分支機構3125間，個人會員59308人（其中星級人員37387人）。2020年，深圳二手房人均簽單量是2.19套，去年人均簽單量不足1套。
1、中介行業擴張明顯減緩
2021後中介行業新增備案機構量大幅下降，2021年新增備案381家，同比2020年度731家，下降了48%。
一系列的政策調控使得全年二手房的走勢整體呈下降態勢，持續低迷的市場行情使得行業的擴張明顯減緩。
房中協認為，預計後期市場調控還會維持從嚴態勢，行業新增備案量將維持在低位水平，年後業內將以存量機構競爭為主。
2、「新人」入行占比大幅下降
除了中介擴張的速度減緩外，2021年「新人」入行情況，占比為36.9%，同比前三年都低；這也意味着行業被新人認可度進一步下降；
一位中介朋友告訴我，去年行業轉行率非常高，一些機構甚至出現招人難的問題。
值得一提的是，2021年行業的投訴量卻大量上升，達225宗，同比增長了29%。
最近這幾天，許多深圳人聊起二手房指導價這一年，更多的是已經接受並且消化了。在家在論壇上，許多網友分享了這一年對深圳樓市的心態轉變：
@007之世界知識：炒房致富的時代徹底結束了，買房虧損成為現實，就算不漲不跌，一年虧個幾十萬利息輕輕鬆鬆。
@老貓66：這次與08年不同，區別是暴跌與陰跌的關係，尤其之前高價地區比較明顯。安心工作安心生活，特別現在房價股價雙殺，大家對工作更熱情了，挺好的。
@理性發言：現在是這樣的，已經有紅本的房東和貸款壓力不大的賣家，都咬着價格不放，反正不缺錢的，能鬆動的就是那些高槓桿和還款壓力大的人。
@Rain2021：中介工作變得更輕鬆了，炒房客也沒那麼忙了，沒買房的又安心上班存首付了。
@看看行不行：指導價並沒有限制新房，結果新房也沒有接盤俠了，這說明如果不是為了炒房，這麼貴的房子已經完全超出了使用價值。
第一，各種行政限都不限制房子使用功能，如果衝着房住不炒，行政限制沒有影響；
第二，新房的預期是穩的，拍賣地就把未來幾年的新房價格預期穩定了，唯一不穩定的是買了轉賣是不是能賺錢，那就是炒的價值不穩，華潤城最明顯，之前一套賺500萬預期的時候大家都搶，現在預期不賺錢了馬上賣不完，說明之前搶的人大部分都是衝着炒而不是衝着住的。
@艾圓媽媽：之前覺得指導價只是給買家增加負擔提高了首付，賣家不可能按指導價賣的。可是最近看到周圍的信息，好像成交的標準也真是參考指導價了。
深圳房總價高，包括很多改善性剛需都有槓桿買房，疫情2-3年不少人失業或者減薪，不少投資客也扛不住了，不按指導價估計不好賣；不缺錢的投資客應該還在堅持。
最近，在一線城市中，北京和上海均有不同程度的回暖現象，個別城市在經歷低迷後已然開始進入啟動期。
但深圳目前大家更為關心的是，二手房官方指導價或否進行調整，以及深圳今年的市場行情是否有所好轉？
目前業內最多的聲音是預計可能會有一些微調，因為政策的目的其實已經達到了，不排除會有向上微調整的動作，甚至會分區、分項目細化定價邏輯。（具體以官方消息為準）。
2022年，於深圳樓市而言，回歸市場信心非常重要。
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