這是一條捂了很久的消息，最近脫敏了，才打算在文章中公布出來。
也許有些朋友已經知道了。
01深圳灣暴跌...
前段時間，有張截圖流傳很廣，是深圳灣恆裕濱城二期的成交信息。
圖源網絡
「您關注的恆裕濱城二期的88平，3380萬房源已成交」
看到這張圖，不少剛需吃瓜用戶應該非常疑惑，不是經濟萎縮、樓市下行、二手房暴跌嗎？豪宅市場怎還逆勢上揚？如此堅挺？難道去年沒賺到錢只有我一個？
這張截圖，圈外人看是迷霧重重，圈內人是門兒清。
一套去年成交的房子，現在放出來炒冷飯，也許真是豪宅市場太沉寂了。
這套房其實去年就賣了，只不過近期限售期滿才簽完合同，成交價也沒有3380這麼高，是2780萬。
如果單看官方面積的話，這套房成交單價在31w/㎡，但是恆裕濱城二期88平4房，室內實際使用面積在120平左右，如果用這個數字計算的話，這套成交的實際單價應該在23w/㎡左右，是深圳灣住宅的合理均價。
恆二88平4房高峰期的成交價在3000萬，現在成交價跌到了2780萬，算下來降了220萬，跌幅7%。
非但沒有逆勢上揚，反而跌了不少。
當然，這也與88平不算恆二主流戶型有一定關係。
也許你覺得7%算不了什麼，但這是恆二，深圳灣塔尖的小區之一。
現在塔尖的房子都降了7%，那下面的呢？
回歸主題，今天我們重點要說的，是暴跌的澳城花園二期。
深圳二手房業主，對「暴跌」這個詞，估計已經產生生理性厭惡。市場下行一年，樓市何處不暴跌？說實話，這一年來，我自己也已經產生暴跌PTSD了，但現在深圳灣的情況，用這個詞形容是恰恰好。
有些真相，一結合數據，就非常清晰明了。
澳城二期近期成交的這套89平4房，是A戶型，成交價是1940萬。
比市場上大部分人的猜測要低得多，數據真實可靠，因為是我們成交的。
2021年2月份之前，澳城二期有套高樓層D戶型賣了2350萬。A戶型歷來是稀缺貨，要比D戶型高個1-200萬左右，況且這套還是樓王棟，有價無市，市場價應該在2500萬左右。
澳城89平4房A戶型
一年時間，從2500萬到1940萬，降了560萬，跌幅22%。
去年下半年，我們統計過深圳灣各層次小區的跌幅情況，當時跌幅大於20%還是一些「邊緣」戶型，而現在已經蔓延到熱門經典戶型了。
我相信，這一套澳城二期的成交信息，會擊碎澳城業主的信心，也可能是未來澳城花園市場的一個轉折點。
在接下來的一段時間裡，深圳灣的市場僵持氛圍會開始鬆動。
深圳灣將會建立新的價格體系。
02買家購房壓力山大
我們都是輸家。
自從指導價政策以來，我們寫過很多降價實例，舉證某某戶型降了多少多少，跌了多少多少。
這在業主圈裡，多少是不討喜的，但我們只是簡單地在傳遞市場動態而已。
市場大勢，非個人能夠左右；樓市慘澹，沒有誰是真正的贏家。
這套澳城花園二期的四房看似降價了560萬，買家撿了大漏，但是他們也付出了不小的代價。
澳城花園二期的指導單價是11.6w/㎡，89平指導總價是1035萬，即使買家有三成首付的資格，最多也只能貸款724萬，要拿下這套房，買家至少要準備1215萬的首付。
而1215萬首付，在二手房指導價實施前，可以撬動4000多萬的總價的豪宅。
買家完全有機會選擇中心路兩邊的住宅，甚至是一線看海的房子，這個價格段的產品與2000多萬的房子就是真正的天差地別。
再加一點點，還可以買半島城邦三期的4房、鴻威海怡灣的4房、恆裕濱城一期的4房…也都是單證的。
那窗外景觀，非澳城二期可比。
深圳買家的換房壓力，可以說是前所未有之大，精神與物質雙摺磨。
一是真不甘心啊，明明1年前我可以換到更高檔次小區；
二是經濟壓力，一文錢難倒英雄漢，指導價後，有些人的首付就是差那麼一點，而1年前我本不用擔心首付的問題。
特別是對於很多40+的換房客戶來說，這也許是他們能力範圍內的最後一次換房了。
03新的價格錨點
春節後，深圳灣新增房源量有所增加，但掛盤價依舊比較高。
可掛盤是掛盤，成交是成交，業主應該也知道這個掛盤價應該是成交不了的，所以一般誠心客戶邀約，業主都有談價空間。
深圳灣的價格錨點，不比剛需市場，不是以指導價多少來定的，而是看近期的成交價。
最近深圳灣豪宅市場，成交不是很多。
1000萬以下的，目前太古城南區有套41平的1+1房，報價720萬，尚未成交，業主表示可以談價。
1000-2000萬的，去年12月底鴻威海怡灣有套89平3房成交價是1680萬。
2000-3000萬的，1月初曦灣天馥有套89平4房，據說成交價是2200萬。
接下來，深圳灣該價格段的成交，大概率是以這些成交價作為錨點，樓層低，戶型一般的，不排除還有下調的可能。
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