鑽石舞台

3月1日，鄭州發布《鄭州市人民政府辦公廳關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》（後簡稱《通知》），共涉及5部分19條內容，覆蓋支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境等內容。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，需求端鼓勵、供應端加速、企業端穩定、執行端規範是鄭州新政的顯著特點。

允許老年人投親養老家庭新購一套房

《通知》部分政策內容一定程度上對限購、限貸政策有所放鬆。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，鄭州此次放鬆限購、限貸具有風向標意義。

在支持合理住房需求方面，除了推出類似其他城市發放大學生購房補貼外，《通知》在外來務工人員購房、老年人投親養老購房、改善性住房方面有所突破。

具體來看，針對外來務工人員購房，《通知》規定外來務工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照鄭州住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業務，在鄭州購買住房時，可按照鄭州繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。

針對老年人投親養老購房，《通知》提出子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

嚴躍進認為，該規定實際上就是放鬆了限購規定，「即老年人投靠家庭可以新購一套住房，這是無條件的，增加了此類家庭的可購房套數」。

首個取消「認房又認貸」的大城市

針對改善性住房，《通知》提出居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數內可提供個人按揭、網簽備案和不動產登記手續辦理等方面便利。

鄭州市住房保障和房地產管理局指出，支持合理住房需求相關政策，主要解決大學生、外來務工人員等無房新市民、青年人群體租房購房、贍養老人壓力大問題，同時為家庭人口、收入增加的群體改善住房需求提供政策和服務方面的便利。

在加大信貸融資支持方面，《通知》明確要加大信貸融資支持，包括企業項目貸款支持、降低個人住房消費負擔、推進信貸支持協作3項措施。

在降低個人住房消費負擔方面，《通知》提出，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。另外，《通知》還明確要引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新政推出後，鄭州首套房認定標準從「認房又認貸」轉為「認房不認貸」，使得鄭州成為熱點城市中第一個取消「認房又認貸」的城市。

貝殼研究院也指出，鄭州是首個取消「認房又認貸」的大城市，此舉將實質性降低購房成本，激發改善換房需求釋放，加快鄭州市場築底修復。

嚴躍進認為，該規定放鬆了鄭州限貸標準，使得符合條件的家庭後續可以按首套比例購房，實際上也是降低了購房的首付比例。

鄭州市住房保障和房地產管理局表示，加大信貸融資支持，主要解決企業資金流動不暢、施工進度慢、逾期交房問題，購房群眾貸款發放慢、利息支付壓力大問題。

潘浩表示，在鄭州去年遭受疫情和水災的雙重影響下，房地產市場和企業也遭遇了較大的壓力，新政出台有助於全面穩定市場、促進合理需求入市以及保障企業現金流穩定。

潘浩指出，《通知》關於合理購房需求的界定和支持方式都做出了明確的闡述，具有較強的可操作性。

嚴躍進認為，類似政策對於全國其他城市也有一定啟發，基於信貸的流動性增加、資金成本降低，未來二套房政策有望更加寬鬆，市場交易數據也有進一步反彈的可能。對於全國其他城市來說，若是類似政策跟進，也可以帶動房地產交易行情回暖，促進3月小陽春的到來。

潘浩預測，從年初開始，各城市樓市政策密集發布，政策發布正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產市場整體也處於築底的過程中。預計樓市「小陽春」將有條件在多地出現。

供給方面也有利好

除了對需求方的利好外，在供給方面，鄭州提出了穩定住宅用地供應節奏、完善房價和地價聯動機制、嚴格落實房屋預售制度、加快項目開工、銷售節奏等多項措施。

其中強調，在去化周期小於18個月時，適度增加住宅用地供應量；在去化周期大於18個月時，適度減少住宅用地供應量。土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交後1年內實行分期繳納。

同時，加快項目開工、銷售節奏。精簡建設項目審批程序，工程建設項目全流程審批時間控制在54天以內，實施科學精準的揚塵防控和疫情防控措施，增加有效施工天數。

郭毅認為，鄭州的調整是基於市場庫存和去化情況所做的動態調整，供需策略更加靈活，也能夠切合市場的實際需要，從而使市場整體保持供求相對平衡，也是當前環境下能夠促進房地產市場平穩健康發展的相對有效政策，是一個合理回歸。

值得注意的是，《通知》還推出了對於企業的紓困措施。比如，定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸，按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則加大房地產企業併購貸款支持，有效緩解市場主體資金鍊運行壓力。

前述機構均認為，這是今年來第一個系統性調整樓市政策的城市，政策力度更大，覆蓋面更廣，市場影響也會更明顯。且作為一個二線城市，鄭州發布這份文件，這對其他城市也有示範作用，利於提升市場預期。

本期編輯 黎雨桐