鑽石舞台

房地產又開始「跳樓價」大甩賣了。

這次是潘石屹的SOHO中國。

3月10日，潘石屹以線上形式出席了SOHO中國2022年首場租賃表彰會上。雖然是租賃表彰會，但放出的重磅消息是，SOHO中國打算按照市場估值的七折出售3.2萬平米在京滬兩地的部分核心物業。

眾所周知，SOHO的寫字樓地段都不差，從北京三里屯到銀河，從朝陽門到中關村，還有上海的中山廣場、東海廣場，面積從100平米到2800平米不等。這些待售物業預估價格超過13億。

據悉，這還只是第一批共56套。後續還有多少批房源將要推出售賣還不得而知。結合這些年潘石屹鐵了心出售SOHO的諸多動作，恐怕這還是他出清資產的開胃菜。

但比起暴雷前遮遮掩掩的許家印，潘石屹倒是不吝自揚家醜：「現在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關」。

SOHO中國官方也表示，公司此舉是為了優化資產結構、緩解資金壓力。

真真假假

7折是一個熟悉的數字。

2020年9月6日，許家印宣布，金九銀十的黃金季，恆大樓盤全線七折優惠。這次折扣低於當年恆大港股上市受挫時的割肉價。

和潘石屹這次出售SOHO一樣，要求全款支付。

原因很簡單，恆大的現金流出現了問題。2020年8月，住建部和央行牽頭，在北京跟恆大、碧桂園、萬科、融創等12家房企開了一場座談會，三大紅線直接把房地產龍頭企業划進寒冬。

剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。

這三項指標，直接牽涉到企業的有息負債增速。三條全中，其有息負債就不能增加。而房企大象掉頭的窗口期只有四個月。

但潘石屹的情況其實截然不同。

說實話，在普遍高負債的中國的房地產行業，潘石屹的SOHO中國其實是獨一檔的存在。

資料顯示，截至2021年6月30日，SOHO中國的賬面總資產為711.10億元，其總負債為332.46億元，其整體資產負債率只有46.75%。

46.75%的負債率是什麼概念呢？即使是三條紅線實施一年半後，中國地產行業的負債率依然普遍高於80%。

SOHO中國財報指出，去年中期尚有現金及現金等價物為27.68億元，一年內到期的借款為11.82億元。這絕對算不上是債台高築。反而是地產行業為數不多的清流，總體債務壓力並不算大。

而潘石屹出售的決心很大。

「欠債還錢天經地義，公司不會拖欠任何人、任何單位的錢。我們相信市場，沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價」。

這說明了兩件事。第一，股市大跌，經濟下行，潘石屹選擇了保持現金流的充沛。

第二，他套現離場的心思，從來沒有熄滅過。

海南泡沫與北京奇蹟

時間轉回1992年。

海口市規劃局流出了一組數據，人口總數30萬的海口，人均住房面積高達50平米。

在那個全國一家數口普遍還擠在5、60平米房子的年代，這是一個誇張的數字，是海南房地產泡沫的直接體現。

1992年的北京，人均住房面積7平方米。

但大部分人還悄然不覺，島上一片烈火烹油鮮花着錦的熱鬧場面。潘石屹在海口規劃局用5斤橘子，換到了前述的數據。

那時的海南島上，一度出現了18000餘家房地產公司。大家都在玩一個叫做擊鼓傳花的危險遊戲。

《中國房地產市場年鑑》的數據指出，1988年海南商品房的平均價格還是1350元每平方米，1991年也不過1400元。而1992年直接猛漲到了5000元，次年甚至飆升至7500元每平米的頂點。

26歲的潘石屹則在1989年來到海南。他已經從河北廊坊的石油部管道局經濟改革研究室辭職下海兩年了。

這次來到海南，是應一個老闆邀請，擔任磚廠廠長。

就像許家印意識到廣州房地產的價值，是從賣鋼筋開始。磚廠同樣直接連接着蠢蠢欲動的房地產世界。

於是潘石屹認識了馮侖、王功權、易小迪、張民耕和王啟富。萬通六君子在海南島上聚了頭。他們在海口、三亞開始了自己的炒房炒地傳說。

從第一個100萬，到兩年後的3000萬淨利潤，六君子賺到了他們沒想到的巨額財富。

而潘石屹始終記得在規劃局看到的數字。

於是海南房產泡沫破滅前夕，這六個人帶着鼓囊的錢包，連夜逃回了北京。

有了原始資本的積累，他們的新世界廣場項目開盤。5天銷售進賬5億，資產迅速膨脹到48億。萬通在上交所敲鐘上市。

然後萬通友好分家，潘石屹認識了海歸精英、高盛高管張欣。兩個人認識4天就選擇閃婚。

SOHO中國也因此誕生。不炒住宅了，潘石屹把目光對準了寫字樓。

「中國最大甲級寫字樓開發商」，2007年赴港上市，風光無限，創下亞洲紀錄——最大商業地產IPO。五年後，淨利潤突破百億。

這是和房地產行業龍頭老大哥萬科相差不遠的數字。

而萬科當年的125.5億淨利潤，來自超過千億的營收。對比之下，SOHO中國的全年營收不過161.43億元。

潘石屹真正把房地產行業的暴利，玩到了極致。

明修棧道，暗渡陳倉

然而SOHO中國的輝煌，並沒有延續多久。畢竟SOHO高絕的淨利潤背後，是山西煤老闆買下的「黃金旺鋪」，連續三年租不出去的窘境。

也是2012年，潘石屹不再買地，宣稱要做一個「包租公」。SOHO中國全面轉型，鮮少開發房地產新項目，宣布從銷售向自持物業轉型，將戰略重點放在租賃業務。

這號稱是專注未來，押寶中國地產的長遠發展。但實際上，潘石屹選擇了暗渡陳倉。

租售比的上漲遠不如北京上海的房價躥升之迅速。於是SOHO中國的營收規模迅速從百億級別跌落至十億。誇張的淨利潤也從此一去不復返，如今利潤率僅僅剩下2.5%，坐擁諸多核心地產，增速甚至跑不過通脹。

這或許是創始人無心經營的直接體現。而事情的另一個側面，是潘石屹對待中國房地產的悲觀態度。結合近來房價走勢，他確實看得長遠。

早在2010年，他就提出「土地比房子貴，房價一直維持不現實。」那時這句話還可以理解為大佬得了便宜還賣慘。而2014年，他就直接把中國房地產比作「泰坦尼克號」，遲早要撞到冰山，甚至開始呼籲年輕人不要買房。

潘石屹也因此開始了自己的賣賣賣之旅。

2014年，以82.82億出售了上海SOHO靜安廣場在內的十萬平米物業。2015年又以84.93億元賣出了上海外灘國際金融中心一個地塊50%的股權。

此後幾乎每年都能看到SOHO中國出售物業的消息。據不完全統計，六年時間，套現超過370億元。

李嘉誠套現離場被人痛批。李超人以自己是商人身份回應，在商言商，賺錢是商人最基本的道德。

潘石屹顯然是認同這位老前輩的。他也自稱「我是一個純粹的商人，不管做什麼行業，只要純粹就好，人就怕不純粹。」

純粹的潘石屹把出售計劃做到了極致。

2019年10月，他計劃出售SOHO中國旗下的「八大金剛」。

北京望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO，上海外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和天山廣場項目，加起來價格超過500億的核心資產。

潘石屹當然也曾出面解釋，「做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨，高的時候出貨。SOHO中國永遠在遵循這樣一個原則。永遠判斷什麼時候是價位低的時候，什麼時候是價位高的時候。」

只是公眾從來沒有等到這些年的SOHO中國站出來收購新物業。所有的新聞，都跟甩賣相關。

潘石屹本人倒是有買樓的消息傳出。他通過家族信託不斷加倉海外房地產。美國的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場、美國通用汽車大廈等等，花費超過20億美元。

不僅如此，隨之而來的傳言是潘石屹要整體出售SOHO中國，有洽談意向的賣家包括黑石和高瓴資本。

離場決心

傳言有了潘石屹前期一系列出售動作為鋪墊，傳得有鼻子有眼。

總部位於紐約的黑石集團是全世界最大的房地產私募基金，堪稱全球最大房東。市面上有能力也有意圖吞下SOHO中國的機構，黑石的可能性確實極大。

塵埃飄蕩了一年半，終於在去年6月15日落定。

SOHO中國於港交所披露了被黑石中國收購的消息。黑石將以每股5港元、總價236.58億港元的價格取得SOHO中國控制權，占公司總股本的91%。潘石屹夫婦將僅保留9%的股權。

這個價格比上次傳聞低了接近20%。值得一提的是，黑石集團亞洲房地產部門的董事總經理閻岩，正是SOHO中國的前總裁。知己知彼又願打願挨的狀況下，按道理這場交易將順利完結。

但事情遠沒有這麼簡單。在國家反壟斷的氛圍中，這項收購完成的先決條件是，要約首先要向市場監管總局提交經營者集中申報並獲其受理，然後獲得市場監管總局的批准。

2021年8月6日，SOHO中國公告稱，國家市場監管總局已對要約方（黑石）根據《中國反壟斷法》提交的申報正式立案調查。SOHO中國及黑石將被進一步要求提供信息和資料供監管機構審查。

「跑路」的傳聞，終究瞞不過天下人。

9月10日，SOHO中國再發公告，鑑於滿足先決條件的進展不足，宣告交易終止。

顯然，先要暗渡陳倉的潘石屹，沒能走過監管那關。

只是已經數次表明出售心愿的潘石屹，只怕再也沒有熱情去繼續經營了。落袋為安，套現離場的美夢被打斷，「被迫當老闆」，也是破天荒頭一遭。

於是開篇提到的大甩賣，有了最合理的解釋。

2015年，李嘉誠的長和資本帶着罵聲一片，完成了一場歐亞的世紀遷徙。今年3月，李嘉誠又接連拋售價值千億的英國配電公司UKPN和一棟位於英國倫敦的地標大樓。

跑與不跑，這是個問題。跑去何方，又是一個新問題。

比起接連暴雷的恆大、寶能、陽光城，潘石屹的動作不可謂不謹慎。而比起抽身的李嘉誠，他謀身布局的速度也談不上遲緩。但大勢周轉中，無論斗升小民還是資本大鱷，終難以獨善其身。

天下風雲出我輩，一入江湖歲月催。地產的沉浮，是時代的註腳。

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