鑽石舞台

5月30日那天，深圳海德園A區正式開售，239套住宅，最便宜的戶型最低總價也達到1755萬元。6個小時後，這些房子全部售罄了。

平均下來，銷售每套房子用了90秒。

海德園均價為12.6萬元/平方米。旁邊的安欒公館實際掛牌價約是20萬元/平方米，粗算下來，倒掛帶來的差價至少千萬。這個政策紅利，讓海德園成為愁雲密布的中國房地產夜空中，最亮的星。

突然冒出的深圳富豪，不是來買房的，而是來套利的。我們的限價政策，的確也幫有錢人輕輕鬆鬆掙了錢：

有人統計說，今年前五個月，全國100多個城市，累計放鬆樓市調控近300次。這麼多努力，收穫的好消息，還是發生在沒有放鬆調控的深圳。

中國樓市最真實的圖景，現在可能都寫在了房企銷售額排行榜上。

今年前五月，中國合同銷售額超千億的房企有3家，去年同期這個數字是15家；權益銷售額超千億的房企是3家，去年是7家。

合同銷售額超百億的房企有70家，去年同期是128家。

過去五個月時間裡，五月份是今年房企們最美好的一個月。100多個城市齊心協力挽救中國樓市，讓中國前一百強房企的單月業績環比增長了5.6%。

看上去，這是個美好的月份。但如果和去年同期相比，銷售額降低了：

去年5月底，銀保監會對恆大與盛京銀行之間的業務展開調查。之後，恆大的雷終於捂不住了。這件事，像是中國房地產行業由盛轉衰的分界線。

從此之後，中國樓市一夜入秋。銷售額增速放緩，直至開始下滑。

中國最大的房產代理商易居的周老闆，可能是中國房地產業人脈最廣的一個。易居的背後，有26個地產公司股東。

連接易居與地產商的，一個是周老闆的人情，一個是易居的媒體。但最重要的一個，是易居和中房協合作的榜單。

但從去年下半年開始，易居和開發商們一同陷入了麻煩。去年，易居虧了90多億。包叔的好友獸爺說，今年的易居榜：

1

今年銷售額降幅最大的，毫無疑問，是中國恆大。他們去年前五個月權益銷售額是2727億元，今年縮水了15倍，只剩下可憐的：

恆大發生了什麼，不用再去贅言了。首富我來當，風險大家擔。這場中國商業發展史上最慘烈的悲劇，未來可能得讓買房人、債權人、上下游合作方、員工、地方政府自己消化了。

除了恆大，最讓人意外的，可能就是融創的暴雷了。

融創今年前五個月的權益銷售額是584億元，去年同期是1544億元。去年一整年，他們剛剛在合同銷售額這個口徑上衝進了全國前三名，然後又在很短時間內急速墜落了。

下滑速度之快，可能已經快過了老孫融創的突然崛起。

就是這麼一份慘澹的成績單，稍微細究，我們能更清楚知道這家房企正在經歷什麼。

最近幾個月，融創的很多建築總包、分包商們異常忙碌。去年下半年開始，有些融創的承包商們就發現，融創用來支付款項的商票，開始出現不能兌付的情況了。

融創剛採用的應對方法，就是開發商們普遍採用的以房抵債。但很長一段時間裡，建築商們是非常排斥這種抵房手段的。

後來，形勢越來越不妙了。手裡的融創商票，打折一半也找不到買家，建築商們這才醒悟過來，房子也可以接受。

現在，房子已成了手握大量融創商票的總包、分包商的爭相得到的資源，朋友說：

這些用來抵債、沒有產生任何現金流的房子，轉而成了融創的銷售數據。

這樣的事，今年其實發生在所有地產商身上。

大家看到的這份銷售額數據，是一條濕毛巾。拿在手上，得使勁擰上幾圈。

2

5月27日，綠地控股發布了一份公告，徵求對一筆6月份到期的債券進行展期。

他們說，自己做了很多努力，比如賣了紐約的兩棟樓，最後回款5000萬美金，根本不足以覆蓋償還金額。拿出了55個大宗資產，談定的交易因為疫情影響無法確認交割時間。全國50%售樓處關閉，4月同比跌幅57%。

最後的結果就是，這筆5億美元的境外債，他們還不起了。

很多媒體之後用了這樣的標題：

去年年初，綠地在內部發布了一份文件，綠地江蘇事業部總經理被通報批評、扣發了全部獎金，後來，這位事業部總經理離職了。他手下的一批人，或被解職，或被降職。

綠地是一家充滿江湖氣的房企。在很長一段時間裡，綠地的高管們保持了相對的穩定，朝包括事業部總經理在內的兄弟們開刀，這是頭一次。

這意味着，綠地掌門人張玉良可能認識到危及整個綠地的問題：

2020年，江蘇事業部對外宣稱的銷售額是330億元，綠地的朋友說，真實的數據，可能不到一半。

那段時間，據說綠地曾有過一個挽救業績的方法，就是轉讓從中民投手中接過來的董家渡項目。這個時候，業績一直下滑的事業二部，站了出來。

事業二部操刀了外灘綠地董家渡項目，這個120萬方的超大綜合體，是事業二部總經理徐榮璞對職業生涯的最後一次寄託。

在此之前，傳言他幾次提出離職，都被張玉良挽留了。

誰都沒有想到，在2020年的最後一個月，上海樓市突然起飛了，整個上海內環幾乎到了無房可售的地步。在這樣的行情中，外灘綠地董家渡項目創造了奇蹟，他們單盤實現了279億元的銷售額。綠地的朋友說：

後來，大家慢慢發現事情又不對勁了。到了去年下半年，其他房企是發現手裡的房子賣不出去了，綠地發現自己的情況更糟糕：

對超高層、商業、辦公樓的熱衷，是刻在綠地的基因里的。在2016年的樓市狂潮里，張玉良依然認為，商辦市場空間依然巨大。

等到綠地上上下下認識到這個錯誤，已經來不及了。

今年前五個月，綠地的權益銷售額是447億，去年同期的數據是1023億。

有些失敗，是成功導致的失敗。意識到這個問題的，包括在關鍵時刻創造了奇蹟的徐榮璞。很多綠地人以為，他在綠地的職業生涯會更進一步。

去年下半年，從美國回到國內後，他離職了。

3

從去年下半年開始，所有開發商都在進行一場避免毀滅的自救。到目前為止，很難說有一家是成功的。

如果一定要找一個範本，河南建業可能算是一個。

前幾天，建業地產發布公告稱，河南鐵建投集團旗下公司準備入股建業地產，持股比例是29%。

這些股權出售後換來的資金，是6.88億港元。

很多人說，這是一次卑微到塵埃里的交易。實際情況是，建業地產的股價已經低於1港元，整個市值也就21億港元。

昨天，上海一套位於永嘉路的花園洋房被賣出去了，成交價格2.5億元。也就是說，這家去年銷售額601億元的河南頭號開發商，市值也就值：

年初的時候，建業裁了一批人，合併了組織架構。但急劇下滑的銷售數據，還是讓高管們覺得，不如就這樣吧，躺平算了。

他們還是試着往前走了幾步。今年三月份，67歲的胡葆森來到北京，此行唯一的目的就是借錢。在飯桌上，胡葆森向王健林開了口，他願意把幾個商業項目的十年經營權交給萬達，以此為條件換七個小目標。

老王也難，但他還是同意了。

看到河南最大的房企成了這個樣子，領導也着急了。他們解押了監管資金，還讓國資收購了華誼兄弟電影小鎮，以及戲劇幻城的部分股權。為了讓市縣兩級政府償還在建業的欠款，一位領導親自牽頭幫建業討債。

河南房地產市場的真實情況，領導大概算是看清楚了。3月1日那天，鄭州出台了18條樓市新政，成為第一個救市的二線城市。

所有這些集合起來，才讓建業暫時避免了暴雷的命運。在河南，我們看到了在當下，挽救一家企業的必備：

即使做到這些，仍然無法確保讓一個行業和一家企業轉危為安。對建業來說，他們也只是緩了一口氣。8月份，他們還有一筆美元債到期。

接下來的7月和8月，是很多房企的償債高峰期。

從去年5月到現在，短短一年時間，一個中國最重要的行業，就這麼急速墜落了。

《說文解字》里，說「革」是「獸皮治去其毛」，它的象形文字，就是一頭被剝了皮的野獸。後來字形演變「從廿從十」，含義是：

三十年的太子，一年時間就變成平民百姓了；三十年蹚出來的路，一年就走回去了。

珍愛包叔，順手「在看」