close
去年「720」特大洪水後，鄭州一處樓盤停止施工。
6個月後，一位業主因拒絕繳納首付分期款項，被開發商告上法院。
結果，開發商勝訴，業主被要求償還9萬元「欠款」。
由於業主和開發商簽訂的是借款協議，截至宣判當天，業主欠下的9萬元，連本帶息已累積至20.5萬。
差不多同一時期，高盛發表中期研報，指出恆大負債總額高達1.97萬億元。


近兩萬億欠款，如僅以0.015%的利率計算，每天的利息也高達3個億。

同樣是欠款，欠2萬億是地產龍頭的風光，欠20萬是普通業主的心酸。
而在這天文數字的資本鴻溝里，有多少虎頭蛇尾的樓盤，就有多少先喜後悲的小家。
據媒體報道，今年3月，近300多位業主湧入西安易合坊小區。
面對爛尾6年的樓盤，還在熬的人，一邊付着房租，一邊扛着房貸；不想熬的人，想要停交月供，卻被告知上了徵信名單；
熬不住的人，不得不拖着鍋碗瓢盆，爬了30多層樓梯，住進連門窗都沒有的水泥房裡。
張雪桂和丈夫結婚時交了首付，如今他們來到「婚房」所在的樓層前，5歲女兒指着樓盤的巨幅海報，激動地問：
「媽媽，我們什麼時候能住進裡面呀？」
張雪桂不知如何回答，把頭別到一邊，一句話也沒有說。
期房制度，從雙贏到購房者一敗塗地‍
爛尾樓背後，是近年來最被詬病的期房制度。

話說上世紀四五十年代，大批內地居民湧入香港，使這個面積僅有上海六分之一的港口城市，短時間裡人口由50萬激增到150萬。
就在住房問題讓所有人焦頭爛額時，一位叫吳多泰的商人想到一個方案：樓房分層出售。

▲吳多泰

在此之前，房子買賣以棟為單位，而吳多泰則將樓宇契約分開，讓每層業主擁有獨立的產權。

1950年，吳多泰買下尖沙咀柯士甸路的地皮，並將地皮上的舊樓盡數拆毀，然後建起6棟五層住宅樓。
對普通老百姓而言，買一層樓當然要比買一棟樓便宜許多，何況大部分人也確實用不着住整棟樓。
正因如此，吳多泰建起的6幢住宅樓，不到一年就全部賣光。
彼時霍英東，靠着駁運業賺足本錢，立刻效仿吳多泰，而他造房的規模足足有一百棟樓。
他很快發現分層出售存在一個很大問題：前期成本投入太多。100棟樓房剛打下地基，他就已沒多少資金蓋樓。
左右為難之際，霍英東靈機一動，他將剛打下地基的樓房進行出售，讓業主通過預付定金的方式，先行獲得所在樓層的產權。

他將還未封頂的樓房看作花，而日後完工交付的成品則是果實，因此將預售憑證稱為「樓花」。
「樓花」規定：購房者先預付50%的房款，此後房子每建好一層，就追加10%的房款，直到樓房完全建成，開發商交付房子，購房者也剛好補齊尾款。這就是現代期房制度的前身。
因為出現大量爛尾樓，現在期房制被許多人視為「萬惡之源」。但其實早期的「樓花」制、期房制在當時是有一定合理性的，是一個雙贏的創意。
首先，地產商通過預付款快速聚攏資金，能避免在項目初期大量借款，不僅加快開發進度，也省去大量借貸利息。
其次，地產商也會將省下來的一部分成本讓利給購房者。當時的期房相比現房，售價一般能便宜兩到三成，因此能在分層出售的基礎上，進一步降低老百姓買房的門檻。
正因如此，中國內地在進行住宅商品化試點時，將「樓花」作為先進制度引入。1994年出台的《房地產管理法》，正式確立在內地實行「預售許可制度」，其主體就是如今的期房制度。
只是非常遺憾，這項制度進入內地之後就很快變型了。
一些地產商，拿到購房者的預付款後，不是用來造眼下的房子，而是去買新的地皮，然後用新的地皮去吸引另一批購房者，接着拿新一批購房者的預付款，再去買新的地皮……
期房制度將房地產變成一個無限長的雪坡，開發商丟下一小部分啟動資金，就能看着資本的雪球越滾越大。更糟的是，在這個過程中，某些銀行也頻頻違規貸款，對於預售資金監管也形同虛設（文章後面將詳述這個問題）。
當社會經濟面平穩的時候，沒有人會發現地產繁榮背後的隱憂。
開發商就像開着一架永動機不停賺錢，而當雪崩來臨，資金鍊斷裂時，留下的就是一棟棟爛尾的樓房，以及無數如雪花輕飄無助的購房者。
曾經的雙贏，最終往往變成購房者一敗塗地，獨自承受所有惡果。
爛尾樓里的房奴們
2016年，曹大姐借遍所有能借的親友，在廣州廉江二力花園買下一套學區房，只為方便孩子將來上學。
如今孩子到了上學年齡，新房還只是光禿禿的毛坯。曹大姐需要在家照顧老人，僅靠丈夫的收入，除去房貸和日常開銷，連孩子學費都難以湊齊。
無奈之下，他們舉家搬進爛尾樓。因為還沒通水電，丈夫每天都要扛着飲用水，上下20多層樓梯。有時想要解手，也得去馬路邊上的公廁，來回就得半個小時。

孩子每晚就着太陽能電燈的微弱光線寫作業，遇到實在沒電的情況，夫妻倆就打開手機電筒，一邊一個幫忙照着作業本。
像曹大姐這樣住在爛尾樓里的房奴，全國各地屢見不鮮，他們為房子拼盡一切，如今又因房子飽受摧殘。
有人忍受不了蚊蟲叮咬，不得不在將近40℃的大夏天，擠進蒸籠般的帳篷里。

有人住在還沒裝門的房子裡，睡覺時要一手抓住枕頭下的西瓜刀，「誰敢動我女兒，我就跟他拼命！」
在一處灰黑色的毛坯房裡，還傳出孩子稚嫩的歌聲：「我是一個粉刷匠/粉刷本領強/我要把那新房子/刷得更漂亮……」
許多人對相同的遭遇早已麻木，卻無一不在這段無憂無慮的兒歌面前破了防。
一位購房者說：「俺們農村人，一輩子的血汗錢都在這裡了。」
看看這些受爛尾樓之苦的人，我們也就不難理解，為何越來越多人甘冒上徵信黑名單的風險，也要停止繳納月供，哪怕上黑名單就意味着，乘高鐵、坐飛機、消費都將受到限制。
以前為了房子做房奴，如今沒有房子也要做房奴。這看似難以理喻的現實，偏偏又能在現有法理上自圓其說：
銀行是貸款給購房者個人的，房子爛尾無法交付，那是購房者和開發商之間的糾紛，不影響銀行回收貸款。
在這種情況下，今年2月份嘉興中院發布的一則通告，成為許多購房者的曙光。
在這個案件里，許先生因買到爛尾樓，停止向銀行支付月供。涉事銀行將許先生訴至法院，經二審審理，法院判決由開發商清償剩餘貸款。

乍一看讓人拍手稱快，可具體還原事件原貌，又讓人細思極恐。
許先生不用還貸款有個很重要的前提，那就是2018年開發商提交了破產清算，隨後和許先生解除了商品房買賣合同。
換言之，購房者只有先解除買賣合同，才有可能被允許不支付月供。
可如果一旦解除買賣合同，購房者和開發商就成為普通債權關係，其債權清償順位就會掉到銀行、施工方等大金額債主之後。
上海房產律師徐斌說：「普通債權在爛尾樓案件中的清償率極低，相當於已付出的首付和貸款本息打了水漂。」
不僅如此，爛尾樓占據首套房的資格，業主哪怕想要再買房，也要面臨限購或者二套房首付60%的阻礙。
及時止損的代價讓人難以承受，繼續等待的煎熬令人心力交瘁，無數買房的普通人，就此跌入死局。
在上海一處爛尾樓的維權群里，一位姓何的業主將社交平台的簽名改為：「祥子以為努力拉車，就能擁有一輛屬於自己的車。」這話後來成了一篇爆款文章的標題。
老舍於1936年創作的小說《駱駝祥子》里，主人公祥子用所有積蓄買的人力車，很快就被搶走。
這種事情發生兩次後，曾勤勉踏實的祥子徹底絕望，從此過上躺平的生活。
86年過去，何先生以當代祥子自喻，無疑是可悲的。
但比這可怕的，是在不完善的期房制度下，不知有多少人正在成為何先生。
亂象頻發的預付資金監管
前段時間，某短視頻網站上的一對鄭州夫妻，牽動全國網友的心。
婚後兩人因為房貸節衣縮食，妻子想買肉犒勞下丈夫，逛了一圈後還是只能買回一塊豆腐。

日子雖苦，夫妻倆每次來到施工現場，看着正在建設的新房，就仿佛看到了未來。
去年開發商傳出暴雷的消息，兩人趕緊去現場確認，看到樓房正要封頂後長舒一口氣，還笑着對網友說「都是虛驚一場」。

有人評論：「封頂了才更要小心，你們房款在監管賬戶里，開發商將樓層封頂才能拿到錢。所以很多開發商為了捲款走人，就只把樓房蓋到封頂為止。」
網友指責這個評論者「不說點吉利的」，卻不想竟一語成讖。
4月後，兩人望着徹底停工的樓房，眼裡再也沒有從前的光了。
更讓人背脊發涼的，是這種封頂後捲款走人，留下爛尾樓的開發商，已然算是行業的標杆。
7月13日，鄭州康橋玖璽業主因質疑預售資金的監管，和監管銀行負責人展開了「激烈」討論。

業主：如果樓房沒封頂的話，監管賬戶里的錢，是不是應該還在？

銀行：你現在不是已認定，監管資金被挪用了嗎？

業主：我就問你能否回答我的問題，從法律的角度。

銀行：我現在正在回答，你讓我說啥？

業主：如果樓房沒封頂的話，監管賬戶里的錢，是不是應該還在？

銀行：不確定。
顧左右而言其他的質詢會進行到最後，業主問出了一個結論，那就是銀行無責，理由是「（監管資金）轉賬經鄭州房管局資金監管科批准。」

現實也確實如此，誰都明白預售房資金很重要，可對這筆錢的處理卻亂象頻發。
而將這些亂象，全部扣在期房制度之上，未免是單薄且偏頗的。
作為一種售房模式，期房預售曾一度推動房地產的正向發展，至今也為全球大多數國家所採用。
僅以美國為例，其70%以上的房產買賣均為期房銷售。購房者在認可房產商的方案後，也會預付一筆訂金，然後這筆訂金被存入第三方的監管賬戶。
但和國內情況不同的是，其他地區的開發商在造好房子後，依然拿不到第三方賬戶里的錢。
這時購房者會被分配一個專業團隊，對房屋進行驗收，其間但凡有任何問題，購房者都有權拒絕交付。
直到一切驗收無誤，購房者也順利入住，開發商才能真正獲得相應的款項。
其實在國內也有類似的規定，例如房企必須將預售資金按比例存入監管賬戶，這筆錢只能用作本項目建設，且只能隨項目施工進度撥付。
但一落到實處，有時開發商跑到住建局蓋一個章，這筆監管資金就沒了；又或者讓施工方協助偽造手續，就能把這筆錢給套走。
倘若監管不到位，哪怕徹底取消期房制度，代之以能讓所有人滿意的方案。這個方案也終有一天，會架不住資本的肆意消費、盡情描繪。
一位易合坊的業主在網上評論時說：「昨天做了一個夢，夢到我跟老公拿到了房，開發商拿到了錢，樓下放着鞭炮，慶祝新房入住。」
當陽光照進現實，這樣的要求，算不算太高？
✎✎✎
去年第九屆中國企業家發展年會上，曹德旺犀利點評恆大搞的是「特色金融」，「總共39億的註冊資本，貸款居然可以做到2萬億。」
最後他說：「最成功的做法就是堅持敬天愛人的祖訓，不貪，一步一步來。你想挖別人的心，那你也會擔心你的心會不會被別人挖走。」
「萬丈高樓平地起」，能讓樓房立起來的是地基，不是一小塊資本肥皂搓出來的泡沫。
而讓一個國家乃至民族立起來的，孔老夫子在兩千多年前就說過：「民無信不立。」
這些年面對疫情、降薪和物價的衝擊，每個泅渡其間的人，所求不過是有一個小小的、不用搬來搬去的家。
作為普通的個體，我們在動輒上萬億的樓盤面前，無論是抗議還是停貸，都意味不了什麼。
人微言輕，所能做的無非就是寄希望於銀行和相關部門，提高對預付資金和施工進度的監管，讓開發商不至於想走就走，也讓我們願意繼續相信：
哪怕生而平凡，依然能靠着自己的努力，在這個社會過上幸福的生活。


*部分參考資料：

[1]《恆大還有高達萬億的表外負債》，來源：信報；

[2]紀錄片《我家住在爛尾樓》，來源：鳳凰網；

[3]《哈爾濱名爵公館，百姓在流淚》，來源：人民網；

[4]《樓盤爛尾購房者要繼續還按揭嗎？法院：剩餘貸款由開發商還》，來源：嘉興中級人民法院；

[5]《買的房子爛尾了，房貸還要繼續還》，來源：南風窗。


-END-
撰稿：姜榆木
主編：左頁
圖源：《今生是第一次》《有話好好說》，部分來自網絡
📚跟着書單買好書

大家好，我是書單君。

這幾年，後台總看到「書米」朋友問我們，書單有囤書群嗎？求進群！

經過一段時間的籌備，我們終於建群啦，在這裡，你會遇到和你一樣喜愛讀書的小夥伴，以及書單君給大家準備的群內專屬福利：

🎁 書單君精選圖書盲盒抽獎

💥 top級經典藏書，限時折扣，社群專屬折扣搶先知！

🧒優質童書，幾十塊就把一整套薅回家

📒每月新書秒殺，哪些值得買，書單君替你先看看

✍🏻編輯部獨家寶藏主題書單推薦

點個「在看」

一起讀書


arrow
arrow
    全站熱搜
    創作者介紹
    創作者 鑽石舞台 的頭像
    鑽石舞台

    鑽石舞台

    鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()