上海新房指南 - 誰都沒想到，仁恆海上源成了三批次的頂流！－鑽石舞台

大家好，我是觀觀。

今天的上海新房市場，是極為熱鬧的一天。共有8個項目或認購，或開盤。

四批次臨港集體供應，三批次則是進入集中開盤期。

目前的最新消息，顓橋紫薇花園上東區一期，864套今日選房，目前已經清盤。

另一個惹人眼球的是仁恆海上源四期，要和我們說再見了。

收官批次，反倒是刷出了海上源的新高，84.5分，僅僅低於40套，92.1分的綠寶園，儼然成了三批次的頂流。

賣到第四期，賣出了最好的仁恆海上源！

仁恆海上源王者歸來

上海海新房計分制，是項目好壞的晴雨表。而裸分通常能夠更直接的顯示項目的冷熱程度。

通常認為50分為中等分數，60分為中高積分，70分以上屬高積分。

在仁恆海上源總共的四期里，曾經存在過一定的爭議。一期當初爆冷50.68分。由於它的社保係數為0.22，意味着一期，基礎分25分，117個月也已經完全可以覆蓋了。

對於積分，可以說是不設置任何門檻。

在當時，高高在上的仁恆海上源被打上「普通盤」的標籤。

但這種認識在二期的時候被徹底打破。來看下仁恆海上源各期樓棟、面積的分布示意圖。

我認為三點原因，促成海上源的的逆襲。

第一、二期、四期相比於一期和三期而言，所有樓棟都在小區內。整體積分相對更高。

第二、戶型結構更為合理，關鍵的關鍵：大三房供應占據主流。

二期、四期不僅沒有「被犧牲」的2房戶型，整體的主力戶型也變成了129-136㎡戶型。

項目單價11.5萬，意味着這個戶型的總價段就是1500萬上下。

當草綠色和青綠色的戶型增多，而隨之帶來的中產改善總價段的套數占比居多，直接和當下樓市的改善需求形成完美匹配。

也就是下面這個戶型，是仁恆海上源，當時逆襲的關鍵。

橫廳在這個面積段就是王者戶型。

均好舒適性強，受眾整體接受度高。因為沒有軟肋和瑕疵。（挑不出什麼不好）

總共四期，只有二期和四期有131和135戶型，另外還包括159-165平的3+1戶型，這個基本跨入了1500萬朝上，高端改善的起步總價段。

第三、一期當初分數低，還有仁恆「傲嬌」的結果。

樣板間也不給看，市場立馬給了點顏色。

但觀望客群隨着一期售罄，二期入市時，顧慮已經打消。另外，不得不提的是，分數最高的兩期，套數是最少的。尤其是四期，僅僅226套，給高分奠定了堅實的土壤。並且，四期每一平米是要漲4800塊的，但是在稀缺以及收官面前，中產和高端改善客群無所畏懼了。四期還有獨有的226平，也分布在了整個小區的核心位置。

我們驚呼，三期和四期簡直要認瘋了！（認購率超過400%，四期更是接近500%）

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海上源的熱銷和全市供應密不可分

單從仁恆海上源的四個批次里，並不能完全解釋項目的冷與熱。但如果你恰巧是這個總價段的追隨者，從去年開始關注仁恆海上源。那一定是知道，在將近1年不到的時間裡，整個上海新房的供應節奏是發生了巨變的。海上源一期當初碰上第五批次，共有9個內環，15個10萬+單價的項目，勢必造成大量的分流。去年大量的市區盤都集中在了五、六批次里。而今年的前三批次，基本上市區盤都是零星供應。去年和仁恆海上源一期經歷過「大浪淘沙」的中企雲萃江灣，也在今年改善供應稀缺的批次里，刷出了74.6分。因為稀缺，顯得更香了！仁恆海上源的優勢還不止於此。項目是蔣家浜舊改項目，不像如今的市區供應，有着明顯的中小套戶型比例，基本7成，這意味着基本上99平就是1000-1200萬這個總價段。仁恆海上源，主打130平朝上的，就是面向高過中產改善，擠入高端改善的客群，是最好的適配。這類產品，在全市而言，都是稀缺的。在靜安天悅，重新審核積分的情況下，仁恆海上源成為了第三批次改善項目的頂流！

寫在最後

四期84.5分，如果換算成上海無房家庭，需要107個月才能入圍。但如果是非上海無房家庭，則需要150個月，這個社保要求其實已經相當高了。因為除了匹配這個分數之外，還需要拿出同等的預算，而這樣的雙高，同時滿足的人並不多。以至於前兩期里，271平的最後依靠小籌才清盤。仁恆獨資打造的海上源，算的上是近些年，仁恆在上海的傑出代表作，而大戶型產品勢必也會在未來和周邊競品形成差異化，成為江浦舊改的代表作。