鑽石舞台

繼上周華夏合肥高新REIT刷新公募REITs公眾發售配售比例紀錄後，市場又迎來兩隻火爆的REITS 產品。

9月22日，由臨港集團發起的全國首單以標準廠房為基礎資產的產業園公募REITs——國泰君安臨港創新產業園REIT（下稱「臨港REIT」）認購結果出爐，網下投資者有效認購申請確認比例為0.676%，基金公眾投資者認購申請實際確認比例為0.329%。同日，國泰君安東久新經濟產業園REIT（下稱「東久REIT」）認購結果也被公布，其網下投資者有效認購申請確認比例為0.995%，基金公眾投資者認購申請實際確認比例為0.338%。

按照基金髮售價格分別計算，以上兩隻REIT此次發售比例配售前吸金高達1582.88億元。

兩個產業園REIT吸金逾1582億

上海基礎設施公募REITs又添兩爆款！

9月22日，上交所發布《國泰君安臨港創新智造產業園封閉式基礎設施證券投資基金認購申請確認比例結果的公告》。公告顯示，臨港REIT受到網下投資者和公眾投資者的踴躍認購，網下投資者有效認購申請確認比例為0.676%，基金公眾投資者認購申請實際確認比例為0.329%。

這是繼華夏合肥高新REIT在上周以0.23%的比例刷新公募REITs公眾發售配售比例新低紀錄後，市場上公眾投資者認購比例第二低的REITs產品。

圖片來源：中證鵬元

公開資料顯示，臨港REIT發售採用向戰略投資者定向配售、向符合條件的網下投資者詢價配售、向公眾投資者公開發售相結合的方式進行。此次募集的基金份額總額為2億份，其中初始戰略配售發售份額為1.1億份，占發售份額總數的比例為55%；網下發售的初始基金份額數量為0.63億份，占扣除向戰略投資者配售部分後發售數量的70%：公眾投資者發售的初始基金份額數量為0.27億份，占扣除向戰略投資者配售部分後發售數量的30%。

數據表明，截至2022年9月20日，已披露的29家戰略投資者已根據戰略配售協議全額繳納認購款，有效認購基金份額數量為1.1億份，基金戰略投資者有效認購申請比例100%；披露的76家網下投資者管理的214個有效報價配售對象已全部繳納認購款，對應的有效基金認購份額93.26億份，基金網下投資者有效認購申請確認比例為0.676%；公眾投資者的有效認購基金份額數量為82.13396451億份，基金公眾投資者認購申請實際確認比例為0.329%。

按照基金髮售價格4.12元/份計算，臨港REIT此次發售比例配售前的募集規模達727.16億元（含戰略配售、網下發售和公眾發售）。

同日，國泰君安資產管理的另一個產業園REIT認購結果也已公布。根據《國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金認購申請確認比例結果的公告》，網下投資者有效認購申請確認比例為0.995%，基金公眾投資者認購申請實際確認比例為0.338%。這意味着公眾投資者1萬塊錢認購該產品，獲配的金額將只有不到34塊錢。

資料顯示，此次募集的基金份額總額為5億份，其中初始戰略配售發售份額為3.25億份，占發售份額總數的比例為65%；網下發售的初始基金份額數量為1.225億份，占扣除向戰略投資者配售部分後發售數量的70%：公眾投資者發售的初始基金份額數量為5250萬份，占扣除向戰略投資者配售部分後發售數量的30%。

數據表明，截至9月21日，已披露的35家戰略投資者已根據戰略配售協議全額繳納認購款，有效認購基金份額數量為3.25億份，基金戰略投資者有效認購申請比例100%；截至9月21日，披露的68家網下投資者管理的166個有效報價配售對象已全部進行了網下認購併全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量為1231500萬份，基金網下投資者有效認購申請確認比例為0.995%；公眾投資者的有效認購基金份額數量為155.55050420億份，基金公眾投資者認購申請實際確認比例為0.338%。

按照基金髮售價格3.035元/份計算，東久REIT此次發售比例配售前的募集規模達855.72億元（含戰略配售、網下發售和公眾發售）。

早在上周，安徽省本土企業首單公募REITs——華夏合肥高新創新產業園REIT參與詢價的網下擬認購份額是發售份額的156倍，刷新了已有公募REITs網下詢價紀錄。

近期，公募REITs上市以來表現火熱，投資者參與熱情高漲，認購倍數持續創造歷史。中證鵬元研究發展部研究員吳進輝接受《華夏時報》記者採訪時表示，造成公募REITs火爆的原因主要有以下幾個方面。首先，公募REITs基礎資產本身就很優質，基本面被廣泛認可。另外，公募REITs產品供不應求，物以稀為貴，REITs基金牢牢把握住了稀缺性的根本邏輯，再疊加各層級政策的大力支持，這類產品必然受投資者歡迎。

公募REITs投資收益可觀，風險相對較小也是另一個原因。吳進輝分析，公募REITs的現金流分派率不低於4%，而二級市場平均溢價率超20%，如果不考慮分紅那麼部分產品就達到了40%以上收益率，當下公募REITs的收益率十分具有吸引力。同時，目前我國公募REITs還在試點初期，發行審核嚴格，按照「堅持標準，寧缺毋濫，成熟一個，申報一個」的原則，基礎資產十分「乾淨」，風險相對較小。

REITs資深研究員王達對《華夏時報》記者表示：「公募REITs火爆現象簡單來說就是受資金驅動。由於穩定的投資渠道較少，而公募REITs運行已經超過一年，整體較為穩定，並且有較好的收益，與之相對的是，其他領域的投資不確定性加劇，避險資金大量湧入REITs，從而造成了擬申購REITs資金不斷創新高、認購比例持續創新低的現象。」

未來，機構和投資者追逐公募REITs的現象能否長久持續？

王達預測，短期內REITs市場持續火爆行情將會持續。他表示：「目前，公募REITs屬於試點階段，雖然最近監管機構強調將會加強審核速度，市場審批通過率時效性增加，但畢竟規模較小，對於擁有龐大資金量的市場來說僧多粥少；另一方面，試點基礎設施公募REITs項目都比較優質，具備長期投資潛力。此外，避險資金在行情整體低迷的情況下不會選擇冒險，而REITs的穩定性是眾所皆知，所以為避險資金提供了一個很好的避風港。」

吳進輝同樣認為，我國公募REITs正在試點初期，在試點範圍未全面拓寬和政策要求放鬆的情況下，公募REITs火熱的現象仍將會持續較長時間，因為稀缺性的邏輯仍在。

「但長期火爆行情不可持續，隨着經濟結構的調整節奏逐漸清晰，更多投資機會顯現將會對目前的避險資金分流。」王達補充道。

長三角一體化示範區REITs建設聯動發展

在政策端，長三角REITs建設獲得國家大力支持。

9月15日，長三角一體化示範區舉行新聞發布會，蘇浙滬三地聯合發布《關於進一步支持長三角生態綠色一體化發展示範區高質量發展的若干政策措施》（下稱《政策》）。《政策》提出了科技創新賦能、存量資產盤活等10個方面17條舉措，其中指出要推動長三角一體化示範區基礎設施REITs聯動發展，包括支持開展部分重點存量基礎設施項目聯合運營，積極爭取在交通、水利、生態環保、倉儲物流、園區、保障性租賃住房、旅遊等基礎設施領域發行REITs產品，探索建立「長三角REITs培育中心」等。

吳進輝對《華夏時報》記者表示，《政策》的推出有利於破除地區之間隱形門檻和行政壁壘，加速REITs的審核效率和高效推進。此外，還能夠實現資源共享和互補，吸引更多社會資本參與，形成示範引領，推廣可複製經驗，有利於長三角一體化戰略的實現，從而更好服務實體經濟。

在王達看來，《政策》有利於上海更好地發展REITs。去年，上海印發了《關於上海加快打造具有國際競爭力的不動產投資信託基金（REITs）發展新高地的實施意見》，提出將上海打造成具有國際競爭力的REITs高地，成為全國乃至亞太地區的REITs產品發行交易首選地。而早在此前，我國基礎設施公募REITs在試點階段就提出鼓勵長三角、京津冀等經濟發達地區試點發行。

「長三角地區恰恰是我國經濟較為發達的區域，在交通、水利、生態環保、倉儲物流、園區等行業方面具有天然的先發優勢。而上海可以依託國際金融中心建設大背景，聚合長三角的優質資源和力量，打造具有國際競爭力的REITs中心，從而強化其金融引領作用。」他表示。

值得注意的是，在目前已有的REITs品類中，保障性住房REITs是唯一受到證監會政策支持的品類，也是長三角地區唯一未上市的品類。

今年5月，中國證監會辦公廳下發關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知。其中提到，「保障性租賃住房發行基礎設施REITs，有利於盤活存量資產，回收資金用於新的保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環。」「各地方、各有關單位要高度重視、精心組織，穩妥推進保障性租賃住房發行基礎設施REITs各項工作，確保取得實效。」而目前，市場上保障房REITs項目只有三單，分別為深圳安居保障房、北京保障房和廈門安居保障房，長三角地區該項目仍為空白。王達表示，未來上海乃至長三角區域必然不會缺席保障房REITs。他表示，大力發展保障性租賃住房，提高保障性租賃住房的供給是國家戰略，更是提高城市幸福指數的重要一環，意義重大。長三角區域又是我國重要的經濟發達區域，而REITs盤活存量資產、轉換投融資機制的作用已經顯現，特別是三單保障房REITs的上市發行，更是打通了保障性租賃住房擁抱REITs一個路徑。

吳進輝同樣認為，保障性住房REITs是上海未來發展REITs的必然趨勢。「保障性租賃住房發展REITs受國家政策高度重視和支持，具有政策性和民生性，是落實房住不炒，促進房地產市場平穩健康發展的重要舉措。預計上海將會很快推出保障性租賃住房REITs。」他分析，早在今年5月，交易所深入調研了北京、上海等多地10多家保障性租賃住房企業，上海的華潤有巢有望快速落地保障房REITs項目。江蘇、杭州等地也具有較多保障房的優質資產。安徽目前已經上報2單REITs項目，在同級別城市中發展速度靠前，也有望繼續推出保障房REITs項目。

作為普通投資者，應以何態度來投資公募REITs？

REITs定位是中長期投資品種，介於股票和債券之間的另外一種資產，具有中等收益和波動性。因此，吳進輝提醒：「個人投資者可以根據自身的實際情況和風險承受能力審慎參與，具體可以通過公眾認購方式參與投資公募REITs，且可以在二級市場隨時買賣。投資時，重點考察基礎資產和基金的運營管理，多關注長期價值和綜合收益，不應追漲殺跌。」

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