36氪 - 實探保租房REIT：停車場為何被剝離出底層資產－鑽石舞台

停車場要不要放進REITs，是個問題。

文｜詹方歌

編輯｜趙曉麗

來源｜未來可棲（ID：hifuturecity)

封面來源｜作者拍攝

2022上半年度，12隻國內公募REITs項目經營承壓，業績表現分化。格外受市場關注的三單保障性租賃住房REITs中，華夏北京保障房REIT同樣在疫情期間出現了房租收繳率下降的現象，而深圳安居和廈門安居REITs則因配租客群和底層標的的不同，經營更具韌性。

三隻剛剛上市的保租房REITs中，深圳項目的底層資產中不僅有保障性租賃住房，還將項目底商和停車場納入了資產包，而廈門和北京項目則沒有採取這一策略。

日前，36氪實地探訪北京保租房REITs底層資產項目，發現其底商承租率較低，而停車場也一度被閒置。

公募REITs業績分化

據悉，上半年度已上市的12隻公募REITs產品中，產權類項目出租率和租金水平呈現不同程度下滑：相較產業園類底層標的，物流倉儲項目更具韌性。截至2022年6月30日，中金普洛斯和鹽田港的平均出租率分別為94.6%和99.0%，與去年末期基本持平。

產業園項目在2022年上半年經營受到一定程度影響，主要體現在部分項目新租戶招租滯後、部分租戶續租不及預期等方面。截至2022年6月30日，張江光大園、蛇口產園、東吳蘇園和中關村出租率分別為99.5%、86.0%、90.3%和89.9%，前兩者都相較去年有所下滑，而東吳蘇園則在月租金上有較大幅度下滑，達到-42.8%。

收費高速公路項目通行費收入受到車流量下降影響較為明顯，上半年經營承壓。

通行費收入方面，上半年度浙商滬杭甬、平安廣河、華夏越秀、華夏中交收入同比分別下降4.9%、8.2%、6.3%、20.9%。而環保板塊項目經營相對平穩，部分項目運營受疫情小幅影響。

36氪發現，剛剛上市的三單保障性租賃住房REITs中，華夏北京保障房REIT同樣在疫情期間出現了房租收繳率下降的現象，而深圳安居和廈門安居REITs則因配租客群和底層標的的不同，經營更具韌性。

此外，深圳目前的保租房REITs已經將停車場及商業納入資產包，但基於北京的現實情況，擴募仍需時日。

保租房收繳率部分承壓

據悉，華夏北京保障房REIT底層標的為位於北京市海淀區西小口的文龍家園和朝陽區的熙悅尚郡，投入運營的時間分別在2015年和2018年，二者雖然都保證了三年以上的穩定運營，但因其面向的都是城鎮中低收入住房困難家庭、新就業無房職工和城鎮穩定就業的外來務工人員等較低收入人群，疫情之下收繳率略有降低。

而廈門及深圳的兩單保租房REITs配租對象則為符合人才認定條件的新市民、青年人，對租金的承受力更強。

此外，廈門及深圳項目中都存在企業租戶，即客戶通過批量租賃，為員工提供居住服務。截止至2022年3月末，中金廈門安居REIT旗下的兩個底層資產收入貢獻前十大客戶均為企業類型客戶，且合計租賃面積占比及合計合同月租金占比均不到10%。而深圳四個底層資產標的中，個人租戶占比約43%，用人單位占比約57%。

截至2022年3月31日，北京市海淀區文龍家園項目可出租房間1396間，已出租房間1326間；朝陽區熙悅尚郡項目可出租房間772間，已出租房間727間，出租率分別為94.8%和94.3%。

由於部分租戶的財務狀況受到疫情影響，二者在2021年末都面臨了一定程度的收繳率下降：2019年末和2020年末，文龍家園的收繳率分別為99.2%及99.1%，2021年末跌至98.4%；熙悅尚郡的收繳率則由2020年末的99.5%跌至99.3%。

而廈門及深圳兩單保租房REITs運營時間都未超過三年，中金廈門安居REIT資產包內的兩個底層資產同樣在2020年11月投入運營，而紅土創新深圳人才安居REIT資產包中的三個標的分別於2020年7月、2020年11月和2022年1月開始運營，運營周期較短，無明顯收繳率變化。

配套設施入REITs

紅土創新深圳人才安居REIT的底層標的除保租房本身外，還納入了配套商業設施和配套停車場。其中配套停車場的出租率均為100%，而配套商業設施的出租率僅為35%，為建築面積合計414.11平方米的住宅樓棟底層商鋪。募資說明書中解釋稱，其屬於租賃住房用地上為維持項目正常運轉而無法分割的配套設施。

事實上，北京這單保租房REIT的兩個底層標的所在社區同樣有底商和停車場，但未納入本單REIT。據36氪實地探訪，熙悅尚郡位於朝陽大悅城東1.5公里處，周邊多為電動車售賣及維修店鋪，社區雖有底商，但出租率較低，為寵物醫院和殺蟲用品商店。

停車場方面，有媒體報道，2019年時，熙悅尚郡曾因車位租金過高被租戶質疑承擔不起。據悉，熙悅尚郡平均簽約租金為60元/平方米/月，照此計算，一套最小套型43平方米的房子，月租金在2600元左右，而每月停車費也在1000元左右，公租房住戶難以負擔。36氪走訪時發現，不少住戶的車輛仍舊停在路邊，未停入地下車庫。

熙悅國際底商旁空地被車輛停滿

文龍家園位於北京西小口地鐵站附近，距快手等互聯網公司所在的東升科技園僅一街之隔。文龍家園公租房項目共5棟，與商品房小區有區隔，社區內無商業樓。社區西側的商業樓目前為奧森one售樓處，項目東側17號樓為托老所，屋內有施工標識未開放，但無施工人員。

社區內無車位設置，商品房小區保安告訴36氪，如果廉租房小區內有住戶需要車位，可租賃商品房小區地下車庫車位，價格與商品房小區不同。

公租房住戶的車位需求已經受到政策關注。2021年11月，北京發布的《關於進一步規範本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》顯示，各區新供商品住房、安置房（不含「三定三限」）等產權型住宅建設項目，每年應按照新供住宅項目建築面積的一定比例，配建公租房、保障性租賃住房及相應機動車停車位。但這類停車場未來能否作為底層資產的一部分被納入公租房REITs，還是未知數。