鑽石舞台

一、此輪地產政策「組合拳」呈現階段性、定向精準的特點，剛性和改善性住房需求雙管齊下

1. 階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限

（1）適用時間到今年底，要求是2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，合計有23個城市滿足條件，主要分布在中西部省份，二線城市8個，三線城市15個，不涉及一線城市。目前個人住房貸款利率下限是4.1%，此次政策將允許23城因地適宜可以突破下限，房貸利率有望到4%以下。

（2）政策目的：直指居民剛性購房需求，進一步降低房貸成本，提升信心，也有局限性，適用時間短，只針對23城而較多熱點城市並不在範圍內，屬於定向區域性降息。未在70大中城市之列的其他城市情況未知，或許也可以因城施策適當突破利率下限。

2. 下調首套個人住房公積金貸款利率

（1）今年以來市場中樞利率已經明顯下移，個人住房貸款加權平均利率與公積金貸款利率的利差由200BP以上已經降至137BP，各地已經對公積金貸款相關政策進行放鬆，公積金貸款利率的下調是順勢而為。

（2）政策效果：針對剛需住房需求，進一步減輕購房負擔，考慮到公積金貸款規模較小，往往是作為商貸的配套措施，政策效果非常有限，更多是作為地產寬鬆的組合拳打出。

3. 換購住房個人所得稅優惠

（1）針對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，給予個稅優惠，適用時間到明年年底，全國城市均適用。

（2）換購住房減免個人所得稅並非首次，最早源於1999年，2010年廢除，此次是時隔12年來重啟。1999年的278號文推出的換購住房個稅減免政策與此次政策幾乎相同，且範圍更廣，允許跨區域換購。後在2010年9月底，換購住房個稅減免政策廢除，此次是時隔12年來再度重啟，充分體現了因城施策用足用好政策工具箱。

（3）如何核算出售住房個人所得稅。根據278號文、個人所得稅法和108號文的相關規定，目前房屋轉讓的個稅核算已經基本大同小異。「滿五唯一」免個稅，否則，個人所得稅=（住房轉讓收入-原值-相關稅金-合理費用）*20%；如房屋原值未知，則個人所得稅=住房轉讓收入*1%-3%的固定比例。

（4）政策效果：最大作用在於打開了核心一線城市因城施策的空間。主要是為了支持改善性住房需求，力度不小，覆蓋面廣，有效降低交易成本，加快推動居民換購住房。對於房屋成交總價和增值額翻倍增加的一線城市如北京、上海利好更多，這將有助於改善居民預期，帶動房地產市場的修復。

4. 三項政策小結

歷史上「930」往往是地產調控政策的重要節點，此次政策組合拳力度較大，是近年來首次從中央層面進一步打開因城施策的空間，有利於穩定預期和提升信心，支持剛性和改善性住房需求。但在「房住不炒」的基調下，呈現出階段性、定向、精準的特點，均有一定的限制條件。預計今年四季度地產有望得到修復，至於改善程度有待進一步觀察。

二、如何看當前地產寬鬆及後續走勢

1. 簡要回顧本輪地產調控：自去年四季度開始部分省市逐步放鬆房地產政策，本輪地產調整已達一年，從因城施策逐步向一城一策，以需求端調控為主，供給端調控持續推進。目前全國已有超250個省市優化調整政策超700次。

2. 目前本輪地產政策效果不佳，深層次原因：一是後疫情時代，全球經濟增長緩慢，居民和企業的資產負債表受衝擊；二是我國房地產行業正面臨轉型陣痛和較高的債務風險，持續的暴雷和「躺平」嚴重影響了居民購房的信心和意願，預期持續轉弱，信心的恢復是一個漫長過程；三是在「房住不炒」的基調下，本輪地產政策調控較為謹慎，核心城市放鬆有限，全面放開較難。

3. 展望後續，整體維持地產銷售弱修復、投資或難有起色的觀點，地產仍是托而不舉。在穩增長的背景下，地產政策有望繼續寬鬆，向因城施策的深水區前進，如需求端，5年期LPR利率仍有定向調低的可能，推動核心城市政策寬鬆；供給端，重心是「保交樓」，推動「保交樓」專項借款的實施。近期抵押補充貸款PSL時隔2年多以來再度重啟，後續PSL對地產的支持值得期待。總體上，地產政策放鬆仍可期，但加碼密集時期或已過去，四季度要注重政策落實和抓成效。

一、此輪地產政策「組合拳」呈現階段性、定向精準的特點，剛性和改善性住房需求雙管齊下

1. 階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限

（1）主要內容解讀

限制條件：2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市；放鬆時間：2022年底前，即一個季度；符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

根據國家統計局70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數的口徑，6-8月環比、同比均連續下降的城市合計有23個，詳細數據見圖表1：

二線城市8個：天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州。

三線城市15個：泉州、溫州、瀘州、岳陽、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、宜昌、襄陽和桂林。

23城主要為二三線城市，不涉及一線城市，主要分布在中西部省份，其中湖北省3個地級市均入圍，發達省份的浙江溫州、廣東的湛江也符合條件。今年以來，70個大中城市新建商品住宅價格和二手房住宅價格下跌城市數持續增加，達到了近5年來的高點，這也可以反映今年地產的深度低迷。

（2）貸款利率下限的「前世今生」：自2019年8月推出LPR報價機制以來，個人住房貸款利率和下限與5年期LPR利率掛鈎，首次推出時首套個人住房貸款利率不得低於5年期LPR利率，二套個人住房貸款利率不得低於5年期LPR加60個基點。2022年5月15日，央行將首套住房個人住房貸款利率下限調整為不低於5年期LPR利率減20個基點，二套房貸款利率仍保持為不得低於5年期LPR加60個基點。目前9月的5年期LPR利率為4.3%，即個人住房貸款利率下限是4.1%，此次政策將允許23城因地適宜可以突破下限，房貸利率有望到4以下（或採取打九折或八折），也在一定程度上降低了MLF降息的概率。

（3）政策目的：直指居民剛性購房需求，進一步降低房貸成本，提升信心，也有局限性，適用時間僅有3個月，只針對23城而較多熱點城市並不在範圍內，屬於定向區域性降息。未在70大中城市之列的其他城市情況未知，或許也可以因城施策適當突破利率下限，政策整體上對四季度地產修復有一定推動作用。

2. 下調首套個人住房公積金貸款利率

自2015年8月以後，5年期和1年期首套個人住房公積金貸款利率一直維持3.25%和2.75%，此次下調15BP至3.1%和2.6%。住房公積金貸款利率具有一定政策性和福利性，往往與基準利率掛鈎，此前首套住房公積金貸款利率已經處於歷史最低點，首套商貸利率隨着LPR已經下調，代表中期政策利率的1年期MLF利率較去年末已經下降20BP，無論是貸款利率還是存款利率，今年以來市場中樞利率已經明顯下移，公積金貸款利率的下調是順勢而為。從利差來看，二季度末金融機構個人住房貸款加權平均利率已下降至4.62%，前值為5.49%，與公積金貸款利率的利差由200BP以上已經降至137BP，疊加各地已經對公積金貸款相關政策進行放鬆，因而下調首套公積金貸款利率具有必要性和現實意義。

整體而言，該政策還是針對首套剛需住房需求，進一步減輕購房負擔，考慮到公積金貸款規模較小，往往是作為商貸的配套措施，政策效果非常有限，這從此前多次下調5年期LPR利率後市場變化可以驗證，更多是作為地產寬鬆的組合拳打出。

3. 換購住房個人所得稅優惠

繼財政部、稅務總局發布《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》後，稅務總局同時出台了相關征管事項具體公告和解讀公告。

（1）主要內容解讀

限制條件：對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅；出售和重新購買的住房應在同一城市範圍內，出售自有住房的納稅人應為新購住房產權人或產權人之一。

放鬆時間：2022年10月1日至2023年12月31日期間。

個稅退稅金額計算：

新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；

新購住房金額小於現住房轉讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

對於出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占產權份額比例確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。其中，原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

（2）換購住房減免個人所得稅並非首次，最早源於1999年，2010年廢除，此次是時隔12年來重啟

最早的換購住房個稅減免政策來源於《關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字（1999）278號，以下簡稱「278號文」），其中第三條明確規定「為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房並擬在現住房出售後1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅」。278號文約定繳納的「個人所得稅」是以納稅保證金的形式，本質與此次的新政並無區別，甚至允許跨行政區域的換購住房也可以享受個人所得稅優惠，這也是兩個政策的唯一區別點。

2010年9月29日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部聯合發布《關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）,明確對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅，278號文第三條同時廢止。

此次時隔12年來重啟換購住房個人所得稅優惠政策，體現了因城施策用足用好政策工具箱。

（3）如何核算出售住房個人所得稅

目前我國住房交易環節涉及的稅費主要包括賣方的增值稅及附加、個人所得稅和買方的契稅（實際中大多數都是買方承擔稅費），其中個人所得稅的稅務可以說是最重的。歷史上增值稅已經由5年調整為2年以上免徵，契稅比例為1%-2%等，稅費的調整是房地產調控中較為常見的政策工具。

根據278號文和個人所得稅法規定，個人出售自有住房取得的所得應按照「財產轉讓所得」項目徵收個人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%。對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得（即滿五唯一），免徵個人所得稅。《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）在278號文的基礎上進一步明確「對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額，具體比例根據當地情況在1%-3%的幅度內確定。」

自此，目前全國大多數城市核算個人所得稅為：

「滿五唯一」免個稅；

不滿足「滿五唯一」條件時需繳納個稅：如房屋原值可計算，個人所得稅=（住房轉讓收入-原值-相關稅金-合理費用）*20%；如房屋原值未知，則個人所得稅=住房轉讓收入*1%（通常為1%-3%的比例，1%居多）

（4）此次換購住房個稅優惠最大作用在於，打開了核心一線城市因城施策的空間

換購住房個稅優惠政策的重啟，主要是為了支持改善性住房需求，時間上更充裕，對象是全國城市，覆蓋面廣，有效降低交易成本，加快推動居民換購住房。一般來說，三四線城市的房屋增值額或成交總價相對較低，繳納的個稅相對較少，而對於北京、上海等核心一線城市來說，從剛需住房換到改善住房，往往是奔着學區房或者面積更大的房屋選擇，房屋成交總價和增值額翻倍增加（如北京某區域普通剛需單價在5-7萬左右，學區房單價在10萬以上），個稅負擔較重。

我們認為，在今年全國因城施策的寬鬆下，核心一線城市在「房住不炒」的大基調下一直難放開，此次政策的重大利好是有望打開核心一線城市因城施策的空間，這將有助於改善居民預期，帶動房地產市場的修復。

4. 三項政策小結

整體上看，歷史上「930」往往是地產調控政策的重要節點，此次政策組合拳力度較大，是近年來首次從中央層面進一步打開因城施策的空間，有利於穩定預期和提升信心。但在「房住不炒」的基調下，呈現出階段性、定向、精準的特點，均有一定的限制條件。預計今年四季度地產有望得到修復，至於改善程度有待進一步觀察。

具體來看，放寬首套房貸款利率下限和調低住房公積金貸款利率是為了支持剛性住房需求，進一步降低了購房利息支出；換購住房個稅優惠政策的重啟是為了支持改善性住房需求，有力減少了交易環節的成本，尤其是有望進一步打開核心一線城市政策放鬆的空間。9月29日，三季度貨幣政策委員會例會指出「因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求」，此次地產政策組合拳是例會精神的快速落實，剛性和改善性住房需求雙管齊下，尤其體現了用足用好政策工具箱，這也與近期國常會和7月政治局會議精神要求相一致。

二、如何看當前地產寬鬆及後續走勢

自去年四季度開始部分省市逐步放鬆房地產政策，本輪地產調整已達一年，從因城施策逐步向一城一策，以需求端調控為主，供給端調控持續推進。需求端往往是歷次房地產調控的重點，根據中指研究院監測，目前全國已有超250個省市優化調整政策超700次，包括但不限於放鬆限購、限貸、限售、房貸利率，優化「認房認貸」，允許二手房「帶押過戶」，優化和簡化交易流程，實行房票安置、貨幣化安置，更有甚者推出「小麥換房、大蒜換房、西瓜換房」等花式促銷活動。二季度政策密集出台，三季度初受強制性停貸事件影響，供給端政策調整和加碼，「保交樓」成為工作重心，設立紓困基金、AMC幫扶出險房企，加大項目收併購，通過中債增信方式支持優質民營房企融資等，維護住房消費者合法權益，保障房地產市場的穩定。9月中下旬，因城施策向深水區邁入，允許地方「一城一策」，用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，同時推動「保交樓」專項借款加快落地使用。

總體而言，目前本輪地產政策效果不佳，原因為何？無論是從房地產投資和銷售數據來看，還是從30城商品房成交面積和70城房地產價格來看，今年絕大多數時間內數據均不及近年同期，低於季節性水平，仍在築底徘徊。本輪地產放鬆的環境與往年也有所不同，寬鬆效果不及預期的深層次原因體現在：

一是後疫情時代，全球經濟增長緩慢，居民和企業的資產負債表受衝擊，居民收入預期較弱，企業生產經營活動受到挑戰，需要較長時間修復；

二是我國房地產行業正面臨轉型陣痛，傳統高槓桿高周轉的模式無以為繼，絕大多數大中小房企面臨一定程度的債務風險，持續的暴雷和「躺平」為行業蒙上陰霾，與之而來的是融資惡化，項目爛尾，保交房困難，嚴重影響了居民購房的信心和意願，預期持續轉弱，信心的恢復是一個漫長過程。

三是在「房住不炒」的基調下，本輪地產政策調控較為謹慎，核心城市放鬆有限，全面放開較難，更多體現為因城施策。

展望後續，此次三項中央層面地產「組合拳」齊出，力度較大，一定程度上推動四季度地產修復，但改善程度有待觀察，整體維持地產銷售弱修復的觀點，地產投資因滯後於銷售一到兩個季度，投資或難有起色，預計地產仍是托而不舉。在穩增長的背景下，要保持經濟運行在合理區間，穩地產有必要尤其是上中下游涉及面廣，地產政策有望繼續寬鬆，向因城施策的深水區前進。需求端，細化限購和限貸要求，5年期LPR利率仍有定向調低的可能，推動核心城市政策寬鬆；供給端，重心是「保交樓」，推動「保交樓」專項借款的實施，並適當對地產企業融資提供支持。近期抵押補充貸款PSL時隔2年多以來再度重啟（目前主要是為政策性金融開發工具和政策性貸款提供資金支持），後續PSL對地產的支持值得期待。總體上，地產政策放鬆仍可期，但加碼密集時期或已過去，四季度要注重政策落實和抓成效。