【信源】集團公司黨委黨建工作部、上海地鐵資產投資管理有限公司
【編輯】左佐
【本期責編】藍爸爸
【本期編審】尹煒、Shining靈感
十年來，申通地鐵集團實施「三個轉型」發展戰略的探索和實踐，初心在於滿足城市人民對美好生活的嚮往，實現地鐵事業的可持續發展。為此，上海地鐵對標國際最高標準，不斷探索、創新，其中一項重要的實踐便是積極開展地鐵上蓋開發。
申通地鐵集團負責運營的是全球運營里程最長的城市地鐵系統，其日均客流量占上海公共交通每日出行總量的70%以上。作為一個連接工作和家庭的紐帶，地鐵拓寬了市民生活半徑，賦予生活更大的自由度。集團依託現有軌道交通網絡資源進行地鐵上蓋開發，目的是為了進一步提升乘客出行體驗，引領更高質量的都市生活。
確定要進行地鐵上蓋開發之後，集團明確了地鐵上蓋項目的戰略定位。第一，上海地鐵上蓋開發項目必須是以中高端為主，兼顧高端，不做中低端。這一定位的原因在於，集團相關戰略應和上海這所城市的整體定位相匹配，要為一座國際化大都市提供配套的服務和相關產品，應當追求高質量的發展，絕不能走低端路線。第二，地鐵上蓋開發應建在大型地塊上，這些地塊須用於建造每條地鐵線都必不可少的車輛段，或是新建主要的地鐵站。如此，集團的地鐵上蓋開發才能在更大範圍服務更多人群。
考慮到當時集團的資金和能力狀況等因素，集團尚不具備獨立開發的條件；而直接出讓土地給開發商又無法保證後期項目的安全和社會效益，也無法反哺到集團長期的地鐵建設運營，亦不能很好地契合集團三個轉型的初心。因此，申通地鐵集團選擇了與開發商合作的模式來探索地鐵上蓋開發。
集團對合作開發商的標準提出了明確的要求。比如，合作夥伴應該是躋身世界500強或國際知名房地產開發商——對於住宅地產開發商，申通地鐵集團會考慮其銷售業績和過去三年的排名情況；對於商業地產開發商，申通地鐵集團則會評估其運營能力、租金收入、排名和物業體量。
這樣的戰略定位邏輯在於：一方面集團可以聚焦於自身在規劃設計和拿地階段的優勢，充分發揮地鐵建設與物業開發前期工作和同步規划過程中的協調能力和專業特長；另一方面，在自身無法短期建立能力的領域，充分利用國際知名開發商所具有市場、營銷及品牌等方面的優勢。
申通地鐵集團會邀請多家領先的房地產開發商提交地鐵上蓋開發項目的開發方案。開發商會提供總體規劃方案，包括財務和技術要求。然後，入圍的開發商將受邀正式參加競標，與申通地鐵集團建立合作關係，共同開發地鐵上蓋項目。申通地鐵集團將選擇出價最高的競標者作為合作夥伴。申通地鐵集團會權衡雙方的資源、能力和利益，來決定合作開發商的持股比例。在大多數合作項目中，申通地鐵集團持有50%的股份。申通地鐵集團通過股權轉讓獲得了土地的增值收益和後期的地產開發收益；通過與申通地鐵集團合作，開發商不僅獲得了地產開發收益，而且有機會在上海重點地鐵網絡中進行TOD探索，積累相關技術和經驗，以開發更具吸引力的優秀作品。
在整個開發過程中，申通地鐵集團積極響應市政府集約高效利用土地的號召，結合以往開發經驗和技術積累，通過協調相關政府部門意見，與其聯合制定相關技術性規範，為地鐵上蓋開發向全國推廣提供了借鑑作用。同時，通過地鐵上蓋開發形成一套可持續、可複製、可盈利的模式，在為政府緩解財政壓力的同時，也大大帶動周邊地區經濟社會環境協調發展，進一步改善城市軟、硬環境，有利於提升城市品質。
上海軌道交通上蓋物業綜合開發已歷經10餘年發展，期間上海地鐵聯合全球領先的業內企業及機構，通過探索「軌道交通 + 上蓋物業」的開發模式，對站點周邊的商業地產實施定製化的綜合開發和管理，打造了面向都市人群，涵蓋衣食住行所需的生態產品，縱貫商務辦公、購物餐飲、文化休閒、酒店娛樂等領域，湧現出萬象城、凱德星貿、徐涇天空之城、蓮花路La La Station等一批廣受社會讚譽的經典案例。
集團與華潤置業合作開發的上海萬象城，是首個軌交停車場上蓋純商辦開發項目。該項目不僅節約車場建設的動遷資金，緩解財政資金壓力，而且優化交通組織，改善環境品質，促進了地區經濟社會的協調發展，是對標全球高標準的超大城市土地再開發利用的生動典範。
集團與凱德集團合作開發的凱德星貿，是首個核心區域多線換乘樞紐上蓋開發項目。該項目為區域和居民帶來諸多惠益，克服了在逼仄用地內整合地鐵附屬設施和在超深基坑上蓋建設超高建築的技術難題，提升了區域經濟價值，同時兼顧了城市生態、文化和職能功能。
集團與萬科地產合作開發的徐涇天空之城，是首個市郊新城停車場上蓋綜合開發項目。該項目聯通市郊青浦新城與世界級交通中心虹橋樞紐，使得城市延伸社區，社區也是城，汲取多元的文化與精神，打造出「人與建築」共生的微型城市，將自然合理融入社區，讓TOD為「人民城市」的使命貢獻力量。
集團與三井不動產合作開發的蓮花路站La La Station，是國內首個結合城市更新對地鐵車站進行不停運複合利用的改造項目。2019年，該項目因「有效降低站點再開發前期成本，加強地鐵客運服務能力，開發收益優先用於軌交建設和運營維護，反哺軌交可持續發展」的特點，被自然資源部作為軌道交通節地模式進行全國推薦。
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