鑽石舞台

編輯 | 龔方毅

經濟學家阿提夫·米安在《房債》中寫道：遇到身體上的疼痛，人們可以求醫問藥。但當遇到經濟上的疼痛時，我們又能向誰去尋求答案呢？

占中國 GDP 約 1/4 的房地產業處在十字路口，迫切地尋找答案。

剛過去的第三季度，國內新房、二手房、土地拍賣市場全方位凍結。其中，9 月全國商品房銷售面積與銷售金額同比分別降低 13.2 % 和 15.8%。另據央行三季度的城鎮儲戶調查問卷，只有 19.2% 的居民預期會在接下去的三個月內增加購房支出，較二季度時少了 0.5 個百分點。

調控比以往更堅決，緊縮措施或許比以前更有效。因為鑑於中國大部分地產開發商的本質是高負債、高槓桿、高周轉的金融中介，調控政策已經從土地拍賣、房屋交易環節擴散到房地產開發商的融資端，直接干預開發商的信貸供給。

時移世易，沒人再懷疑高層抑制房地產泡沫的決心。

已經有房企在為過去錯誤的經營決策負責。但長期來看，此舉或將倒逼激進房企由高速擴張轉向保障現金流安全。用萬科董事長郁亮的話說，相當於縮骨減肥，「伴隨煎熬的痛苦」。

萬科是業內資產負債表最健康的公司之一，9 月底時手握約 1400 億元現金，和大約 817 億需要在一年內償還的債務，活下去問題不大。但一大批同行處境艱難。

截至上半年末，2020 年銷售額超過 2000 億元的 19 家房企中，只有 8 家沒有踩中 「三道紅線」 中的任一一條。其餘 11 家 「踩線」 房企僅對供應鏈的 「應付賬款和其他應付款項」 的規模就超過 3.3 萬億元。

但如招銀國際首席經濟學家丁安華所說，收緊調控短期來看確實存在風險向下游和其他行業傳導、進而拖累經濟增長的風險，但長期看的話，有益於房地產行業平穩發展，推動資金向創新部門傾斜，並改善居民部門收入和財富分配。

貝殼聯合創始人、董事長兼 CEO 彭永東也在本周二（11 月 9 日）的公司業績電話會上表達了對風險向下傳導的擔心。他說 「回款安全度大於佣金費率」，還強調公司對新房回款及時性的要求一直大於對交易規模或其他指標的要求。

某種程度上貝殼跟萬科很像。他們都是各自領域內的績優公司，有着同樣健康的資產負債表，以及着手轉型。今年 7-9 月，貝殼應收賬款餘額環比減少約 30 億元。在交易額和營收大幅減少的情況下，季末公司各類長短期現金合計高達 686 億，比二季度多了約 6 億。

對於進行中的宏觀調控，貝殼管理層說是 「一場難而正確的調整」，但不會影響房地產市場健康發展的長期態勢，公司不退縮、不屈服、擁抱政策，並努力推動中國房地產交易服務行業的轉型。

「房地產市場存量交易的時代、品質服務的時代，都比我們預期的更早到來。」 彭永東說。

「市場並不像我們當下感受到的那樣差」

轉型孕育着新生，但往往是陣痛和風險先行。尤其在經濟下行周期中。

受超預期調控的影響，第三季度貝殼經營業績全面下滑，交易額和營收同比增速雙位數減少，分別降到 8307 億元和 181 億元。疊加營業成本相對固定和計提壞賬的緣故，收入驟降之後，貝殼單季淨虧 17.66 億元。去年同期是盈利 7534 萬元。

面對有史以來調控政策數量最多、種類最齊全的時期，截至三季度末，貝殼平台上近一年交易額超過 5000 萬 「溫飽線」 的門店數量比二季度時少了大約 3.3%，約占總門店數量的 33.7%（門店總數 5.4 萬家）。

具體到細分業務，當季存量房業務對貝殼業績的拖累遠大於新房 —— 存量房交易額和收入相比去年同期分別打了六五折和七折；而新房交易額只比去年同期微跌 2.5%，收入甚至還取得增長。

出現這種顯著差異一方面是因為二手房管控力度加大。

今年二手房市場除了遇到房貸限額、房貸利率上漲等常規舉措外，主管部門還限制房產中介發布二手房報價（深圳今年 2 月起禁止發布價格）。九月底的時候，杭州二手房成交量相較年初高點已跌去八成，深圳下跌近八成，北京下跌四成。

另一方面則是開發商急於回款，所以願意更廣泛地與貝殼這樣的銷售渠道合作，這在一定程度上支撐了貝殼的新房業績，也兌現了貝殼在新房領域的價值。

此外，貝殼的家裝業務穩步推進，三季度收入同比增長 29.4%，自營家裝平台被窩家裝共交付 1127 個訂單。

因為業績比大多數機構、甚至比貝殼自己預期的還要好 —— 比如貝殼三季度收入超出市場一致預期 17%、比管理層此前給出的 155 億元收入指引區間上沿還多出 26 億元 —— 扭轉了一部分極度悲觀的市場預期。

財報發布後，貝殼股價在兩個交易日內漲了大約 24%。

管理層也在業績會上釋放了對後市的積極態度。貝殼執行董事兼 CFO 徐濤預計短期看政策不太可能進一步收緊，四季度政策調控頻次會顯著低於三季度，居民端的放貸供給節奏也將趨於穩定。儘管政策對市場的影響會將持續相當一段時間，但會產生一些積極的邊際變化。

例如《證券時報》 10 日的一篇報道指監管部門正調研改善房企境內發債的融資環境。差不多在同一時間，央行公布的 10 月個人住房貸款統計數據顯示放貸餘額當月增加了 3481 億元，較 9 月多增 1013 億元。

「10 月以來按揭投放明顯好於三季度，且人民銀行特意單獨發布了此一數據，保障合理住房金融需求的意圖明顯，」 中信證券地產分析師陳聰對此點評道。

至於短期何時見底，貝殼預計國內商品房銷售的下行壓力將持續到明年一季度並觸底。再之後隨着市場對政策充分消化、預期走穩，合理的剛性和改善性需求入市，市場會進入自然修復過程。

「我們想重申對市場的判斷，那就是不低估政策對市場的糾偏能力，同時也不低估市場供需的剛性動力。」 徐濤表示，「拉長周期看，市場並不像我們當下感受到的那樣差。中國經濟從高速增長邁向平衡增長和可持續性增長，房地產領域的短期的陣痛難以避免，但相信中國的房地產市場將會變得更加健康、有序。」

與此同時，貝殼也在思考在發展商業的同時，如何為社會創造創造更多價值、承擔更多社會責任。

「在市場調整時期，我們通過穩定的薪酬福利保障體系、團隊文化和組織能力，還有多年積累的穿越周期的業務運營策略，支持關鍵優質服務者的育留，」 徐濤在業績會上說。

三季度結束時，貝殼平台連接品牌數量突破 300 家。所有門店中，因經營不善關店的比例僅占 1.7%，環比只微增 0.6 個百分點。

「沒有經歷過磨難，信念就不會堅固」

貝殼脫胎於有着 20 年歷史的線下房產經紀巨頭鏈家，經歷了中國商品房市場幾乎所有的周期波動，並充分利用每一次市場下行周期探索正確的事情。

如 04-05 年推行不吃差價、08-09 年做科學管理、11-12 年做真房源、14-15 年全國擴張，再到 17-18 年試點貝殼平台。這些都讓貝殼市場下行周期中更加有韌性，在市場恢復的時候更有能力迅速恢復。

今年對貝殼來說格外艱難。宏觀調控、平台治理、地緣政治不時影響着他們。5 月，創始人左暉的離世為這一切再蒙陰影 —— 儘管左暉早已將事業交給信任的人。

塔勒布在《反脆弱》中說，「沒有經歷過傷痛，便不懂得歡樂。沒有經歷過磨難，信念就不會堅固。」 作為《黑天鵝》、《灰犀牛》的作者，他極力為不確定性正名，認為暴露在波動、隨機、混亂的壓力或風險中反而能茁壯成長和壯大。

危急之中，董事會給予了高管團隊充分的信任。

二季度，左暉的家族信託將所持有公司 B 類股票對應的超級投票權，授權給貝殼百會合伙人計劃（由彭永東和貝殼聯合創始人兼執行董事單一剛組成）。本周，貝殼又宣布左暉親屬將 1.57 億股貝殼超級投票權股票換成普通股，彭永東、單一剛將等量的普通股轉換成超級投票權股票。

一位貝殼管理層人士說彭永東越來越像左暉，「都是絕對理性和極度感性，他們經常以一個微觀的個體為切面，為一個微觀的畫面備受感動，然後抽離出來。」 他認為，彭永東已經具備了調動整個團隊的能力，左暉去世後，團隊緊張有序，團結一致。

現在可能更需要團結。在快速下行的市場中，中介行業生態開始惡化，貝殼上的門店也面臨着嚴峻的挑戰。今年夏天以來，彭永東加大了在內部講話的頻率。在每月召開的面向全體員工的 CEO& 高管面對面——貝殼 「大班會」 上，員工會向管理層提出犀利問題，參與熱情也明顯比以前更高了。

現在的時局態勢更需要與員工傳達和校準信念。貝殼在財報傳播物料中為自己的三季度業績背景定義為 「行遠自邇，登高自卑」。這句話出自《中庸》，意指：去遠方要從腳下第一步開始走，想登上高峰要從第一節台階起步。

這一定調也獲得了中信證券地產分析師陳聰的認同。「謙虛，踏實，低調，堅韌。同過往和解，向未來致敬，和客戶同在，與時代共生。整個大地產業今天最需要這種精神，去浮華、求坦誠」，陳聰在朋友圈轉發評論道。

經營戰略層面也有新動作。第三季度開始，貝殼更聚焦 「合作」，除了運營重點更多向新房和租賃業務傾斜，還引導跨品牌、跨店、跨業務經紀人合作，新老經紀人合作，職能團隊和業務團隊合作，旨在在下行周期更進一步推進門店合作並保存實力，創造良好的門店氛圍。

與此同時，彭永東不避諱談及經紀人員的流失，但強調主動解約只針對 「不合作、不活躍的經紀人」，公司仍注重對績優經紀人的保留。財報數據顯示第三季度鏈家北京、上海的經紀人流失率約為 3.9%，好於去年同期的 4.7%。

新興業務也有更積極的變化。貝殼繼續壓降圍繞存量房交易服務展開的金融服務收入，這部分減少的份額被增長三成的裝修服務收入代替。

業績會上，貝殼管理層介紹說正致力於通過科學管理推動家裝行業標準升級，指公司的被窩家裝提出了 「十心實意」 服務承諾，覆蓋預算、材料、施工、準時和服務五大模塊。同時，貝殼積極推進家裝從業者職業化，推出行業首個全服務者職業學習基地 「精工學堂」。此前，貝殼已經公告擬以 80 億元收購聖都家裝。

「標準化、數字化、職業化是重構家裝行業的三大命門，我們認為貝殼具備改造家裝行業的基因、決心和能力。」 中金公司在一篇研究報告中說，「未來有望通過以家裝為代表的交易後鏈條業務穿越周期，實現超越交易的增長。」

《晚點 LatePost》從貝殼方面獲悉，已有貝殼核心力量被調去了家裝線。如現任貝殼新家裝北京業務的總經理梁磊，他此前是北京鏈家的運營總監、天津德佑的城市總經理、蘇南貝殼省區總經理。

但如中信證券地產分析師陳聰所說，評判一家公司價值高低不僅看他們做了什麼，還要看沒做什麼。他指出貝殼不靠關係拿項目、且項目全國化、客戶分散化，一定程度上化解了和上游房企的關聯風險。

「公司仍然是那個堅持做難而正確的事情的公司，」 陳聰在報告中說。

「殺不死我的，只會讓我更堅強」

1970 年代末，前美聯儲主席保羅·沃爾克採取了激進措施遏制通脹。儘管這引發了美國經濟在 1980 年至 1982 年陷入衰退，但也為後二十年美國經濟的長期擴張鋪平了道路。

野村國際 (香港) 中國區首席經濟學家陸挺認為，中國或許也願意以降低一定增長為代價來實現包括共同富裕、推進高科技產品國產替代、提高生育率等在內的長期目標。在這個過程中，房地產金融政策將會全面收緊。

萬科董事長郁亮相信陣痛之後還有機會。根據《每日經濟日報》的報道，郁亮的信心來自經歷過日本 1990 年代地產泡沫破裂的大和房建，指其在日本經濟大蕭條的十五年裡積極轉型，從開發商轉型成為日本最大公寓租賃商、最大物流商。

彭永東則相信 「房住不炒」 的國策將給行業、給貝殼帶來長期有利的發展環境。

隨着開發商褪去金融中介的外衣、從融資驅動轉向運營驅動，對其產品研發能力、開發和銷售端經營去化效率都提出了更高的要求，增加了貝殼等銷售渠道進一步提高滲透率的確定性。長期看，以穩為核心的房地產長效調控機制契合貝殼平台長期發展邏輯。

在今年 2 月舉辦的 「大班會」 上，彭永東對團隊說 「我們無比寄希望於這個行業趨於平穩和成熟，任何行業的成熟都意味着什麼？更有規則、更優秩序，而不是大家更投機和機會性」。

不久之後，更強監管風暴襲來。

過去 20 年，貝殼一直在最大的市場打最苦的仗，大贏小輸。就像德國哲學家尼采說的那樣：「殺不死我的，只會讓我更堅強。」

那這次呢？

晚點團隊出品

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