鑽石舞台

最近，自如出了個《2021中國城市租住生活藍皮書》。

自如做的是「品質租房」生意，屁股決定腦袋，不看也知道結論：品質租房市場，大有可為！

沒人會砸錢調研並宣傳一個砸自己飯碗的結論~

屁股不正，所以有些觀點，爭議很大。

一是預測2030年有2.6億國人要租房。

就算2030年還有14億人，難道18.6%要租房？

2019年央行出過一個權威報告：

中國城鎮居民住房擁有率為96%。

擁有1套、2套、3套及以上家庭的比例分別是：58.4%、31%和10.5%，戶均擁有1.5套。

只有4%家庭沒住房，憑啥說18.6%的人要租房？

二是58%的城市租客接受租房結婚。

力哥不做引導，自己投票看隊形——

怎麼會這樣？

從底層邏輯看，因為我國住房市場存在嚴重結構性失衡。

絕大多數人都有房子，但大多集中在中小城鎮，大城市擁有房子的還是少數。

過去40年，人口一直在往大城市集中。

這裡說的「大城市」，包括4座直轄市，5座計劃單列市，絕大多數省城，東南沿海部分發達城市，如蘇州、佛山、東莞、無錫、溫州，甚至珠海。

充其量，40座。

大城市地少人多，住房供不應求，結果只能是房價房租比翼齊飛。

中小城鎮因年輕人不斷外流，韭菜後繼乏力，開發商又持續「蓋房大躍進」，導致大量房子難租難賣。

最近力哥寫了張家口房價腰斬，賣不掉租不掉，有人斷供的事，就是最鮮活案例。

早在18年初，我就寫了《我對未來3年房價走勢的預測》。

最近有荔枝「考古」，再度留言，說力哥當年預測真准——

不是我預測牛，是我抓住了房地產底層邏輯——房價長期看人口。

為啥越來越多年輕人往大城市跑？

沒有比較，就沒有傷害。

小鎮優點：

1、房價低，買得起，甚至根本不用買，父母早備好了。

2、可照顧父母妻兒。

3、認同感和歸屬感強。

4、工作壓力小，生活節奏慢。

反過來就是大城市缺點：

1、房價高，買不起。

2、因為買不起，無力接父母妻兒同住。

3、因為買不起，只能租房，更缺乏認同感和歸屬感。

4、為了攢錢買房，工作壓力大，生活節奏快。

再看小鎮缺點：

1、越是小地方，越是關係社會，油水衙門都被某些「家族」內定，做生意更靠政商關係，沒關係的屁民沒啥機會。

2、沒關係很難進體制，也很難找到創業機會，體制外打工機會少，收入低，不穩定；

3、缺乏優質醫療、教育資源。

4、生活相對單調。

反之，即大城市優點：

1、有更開放包容公平自由的社會環境，不用靠關係，只要有本事，能吃苦，就能闖出一片天。

2、有更多高薪工作和創業機會。

3、醫療、教育資源更發達。

4、吃喝玩樂生活品質更高。

有人說大城市物價高，也減分。

這要看你處於什麼階層。

國內最頂級富豪，集中在北上廣深港，消費上限自然高得多。

但底層生活必需品，比如大米、方便麵，和小鎮價格差不多，甚至因供給豐富，競爭激烈，物流成本低，反而更便宜。

大城市就是靠高房價調節人口……

父母/家族在老家本就處於上流，和「書記」、「處長」啥的沾親帶故，你也沒啥本事和野心，在老家謀個體制內工作，一，無失業之憂，二，工作體面，社會地位高，相親市場吃香，三，收入福利也還8錯。

對絕大多數普通青年來說，很有吸引力。

但你家啥關係沒有呢？

大城市混不下去，回老家就能混出個人模狗樣來？

回老家，這輩子鐵定就這樣，這種碌碌無為的確定性，很多人受不了。

留在大城市，至少賺得多，開過眼，不負青春不負卿呀。

但也有人說，青春那麼短，明知留不下來，幹啥不好，非要給房東打工？

還不如早點回老家娶媳婦生娃孝敬父母。

這裡，有一道算術題。

大城市和小城鎮生活成本主要差在房租。

大城市收入-大城市房租>老家收入，則大城市打工攢錢速度更快。

當然，考慮到背井離鄉，無法照顧父母，父母也無法照顧你，帶來精神上的孤獨和生活上的不便，可以再設50%溢價補償。

假如老家只能找到3000的工作，大城市房租2000，則——

（3000+2000）*150%=7500。

大城市打工能賺7500，就該去。

有三個變量：

一，老家同樣工作的收入；

二，大城市房租；

三，你能接受的異鄉打工心理補償比例。

老家收入水平越低，大城市房租控制得越低，你越能吃得起異鄉打工的苦，就越有動力去大城市。

反之，老家收入水平不低，大城市房租超貴，自己又不怎麼吃得起苦，就更有動力回老家。

我家鐘點工一月收入能有9000+，去掉房租吃喝，能存6000+。

因為老公賭博離婚了，兒子沒啥出息，媳婦生娃後，家裡捉襟見肘，就跑上海做鐘點工補貼孩子。

10年前，上海普通鐘點工時薪16元，幹活利索，燒菜好吃的阿姨，能到22元。

今天，普通鐘點工時薪40，搶手的能到50——人力成本平均每年漲7%+。

找個稱心的鐘點工不容易，我家現在的阿姨是高價挖來的，時薪50。

她平日一天做3家，合計8小時，周六上午做一家，2小時，下午和周日休息。

鐘點工行規：法定節假日要放假，但工資照算，不放假額外加錢。

我幫她算過，扣掉中介費、交通費等成本，一月淨賺9000+。

阿姨50來歲，沒啥文化技能，就打掃衛生燒燒飯，在老家，能掙這麼多？

很多外賣小哥，也不需要啥技能，只要肯吃苦，拼命干，月入一萬多，不算很難。

再普通的打工人，留大城市干最底層的體力活，收入也遠比老家高得多，這是現階段中國城鄉和地區發展差異決定的。

真像有些人說的，留在大城市都是替房東打工，傻子才繼續干呢……

這道題算清楚，就知道該去（留）大城市，還是留（回）老家了。

這道題的答案，會決定你一生命運。

但根本問題還沒解決：買不起房，怎麼辦？

比如月薪1W，每月能攢6K，買套上海外環外，均價6W，面積60平的老破小，也要360萬，要攢50年……

要知道，上海大部分打工人，月薪還不到1W……

就算月薪2W，每月能攢1.2W，買這麼套偏遠老破小，也要攢25年……

所以這些年，有一種思路很流行：年輕時一線賺錢，結婚後二線定居。

最典型的，是長沙。

長沙市中心，一萬多就能買到高大新的好房子，稍微偏一點，大幾千也能入手。

在北上深打拼5、6年，長沙首付就有了。

稍微有點家底的，父母幫一把，工作1、2年就能上車。

我身邊不少朋友都這種思路，已在長沙、武漢、合肥、重慶、西安等內地二線上車，但肉身還在上海搬磚。

事實上，除北上廣深杭廈，其他大城市房價沒那麼誇張，2萬左右，就能上車。

二線有近似一線的城市品質生活環境——上海有太古匯，成都也有，北京有歡樂谷，武漢也有，長沙有茶顏悅色，北上深還沒有呢！

但，真能回二線定居嗎？

內地二線房價低，但同樣工作，收入也比一線低一截。

別說二線，即使廣州，房價被深圳拉開那麼大差距，很重要的原因是，廣州工資水平比深圳低一截。

有些特定行業，如互聯網、金融、高精尖科研，或力哥從事的財經自媒體，你在一線的工作經驗，去二線很可能無用武之地。

吃慣魚翅，很難再吃得下泡飯。

不少人雖在二線買房，還是不願放棄一線的高薪工作和發展前景。

自如給了第二條路：繼續在一線享受高收入、教育醫療資源、高品質生活，但無需買房，長期租房就行了。

自如認為，90-00後觀念和80後不一樣。

80後多是《蝸居》展現的，為了買房，拼命省錢！

70到婚育年齡，房價還沒飛漲，上車難度較小。

80後到婚育年齡，房價已經飛漲，但咬牙省錢，還能想辦法上車。

但正處於婚育黃金年齡的95後，面對的房價已不是靠犧牲生活品質就能上車的，才有「躺平」一說。

95後是互聯網時代原住民，從小就有更寬廣的視野，哪怕兜里沒多少錢，也更追求自由品質生活——可以不買房，但租房也要租出生活品質來！

自如認為，只要給年輕人提供穩定的長期租約，裝修健康環保，布置溫馨整潔，保障安全，通勤便利，會有越來越多年輕人，接受這種生活方式。

所以他們認為58%的租客能接受租房結婚。

關鍵是：為滿足上述需求，這些人也願意承受更高的租金。

哈，狐狸尾巴終於露出來了~

這個觀點爭議巨大，是因為據我觀察，自如只說了部分真相。

一部分95後年輕人，收入不低，但距離一線買房還有太大差距。

只要放棄買房執念，這點收入在一線同樣能活得很有質量，為啥非買房不可？

但更多95後，依然不認可租房結婚。

歸根到底，缺乏安全感。

房價漲是因為供不應求，房租漲跌更是完全受供求影響。

真如自如預言，越來越多年輕人只想享受大城市繁華，不想承受大城市房價，租房市場就會持續繁榮，2.6億要租房，不誇張。

但大城市地少人多的根本矛盾還是無解，結果只能是房租持續上漲。

自如還提供額外服務，進一步提升房租。

它賺得盆滿缽滿，租客呢？

昨天看了電影《銀行家》，劇情很簡單——

「獵鷹」有過人商業天賦，發現洛杉磯有些房子租售比特別高，只要做適當裝修，能把租金回報率拉到更高（12%）。

為做大生意，他把「神盾局長」拉來做合伙人，因他倆都黑人，在上世紀50年代，種族歧視嚴重，白人不願和黑人做生意，他們找來X戰警里的「野獸漢克」當工具人。

為了給老家黑人同胞提供貸款，「獵鷹」故技重施，買下休斯頓一家銀行，靠「低借高貸+控制壞賬」這種最基本的方式賺錢。

好景不長，事件暴露，引起軒然大波，變成政治問題。

拋開種族歧視、性別歧視這些政治正確，《銀行家》講的就是這個創業故事。

創業成功，最重要的是「命」，也就是歷史機遇。

比如你在2012年進入互聯網行業，春風得意馬蹄疾，2021年進，可能還沒過試用期就要被裁了……

個人努力固然重要，更要考慮歷史進程。

其次是逆天改命的欲望。

你沒這種欲望，就不會拼着命整天去想怎麼賺錢，根本不可能發家致富。

第三是聰明，能看到別人看不到的事物本質。

「獵鷹」做的，就是「價值發現」。

一方面，只要城市還在蓬勃發展，人口不斷流入，市民收入不斷提高，房價和房租都會持續上漲。

另一方面，他和自如一樣，發現一個新商機：把原本白人區的房子捯飭捯飭，租給追求體面生活的新興黑人中產。

可見，最重要的真相是：

有人總能想方設法「價值發現」，努力讓自己擁有優質資產，最後成了富人。

有人收入不低，但總是活在當下，大部分錢都用在提高生活質量，而非購買優質資產上，最後很難成為富人。

這兩種思維，會讓人與人的財富差距，越拉越大。

你可能會說：力哥，你說的我都懂，但我再努力也買不起啊！

所以才要推進「共同富裕」呀~

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