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中國是目前世界上唯一老年人口超過2億的國家。面對如此龐大的老年人群體，我國的養老產業卻剛剛起步，尚未形成成熟的產業模式。作為具有「養老」及「地產」雙重身份的流量體質，近年來養老地產受到多方關注及質疑。本文將通過深入剖析養老地產行業及其發展模式，探討行業面對的風險與機遇。
政府對養老產業的政策支持
2013年9月6日，國務院辦公廳發布《關於加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出要積極應對人口老齡化，加快發展養老服務產業，不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求。
在此後的六年時間裡，中央及地方密集出台了各項政策以支持養老產業的發展。其中，僅中央級的養老產業相關文件就多達一百三十多個，包括產業發展政策、土地規劃政策、金融支持政策、人才培養政策、醫養結合政策、行政補貼政策、民營及其他資本優惠政策、市場監管政策（見表1）。
2019年4月，國務院辦公廳印發《關於推進養老服務發展的意見》，明確提出要打通「堵點」，消除「痛點」，突破發展障礙，健全市場機制，持續完善以居家為基礎、社區為依託、機構為補充，醫養相結合的養老服務體系，並從六大方面提出了諸多落到實處的意見。包括深化放管服改革、拓寬養老服務投融資渠道、擴大養老服務創業就業、擴大養老服務消費、促進養老服務高質量發展及促進養老服務基礎設施建設。
養老產業鏈及養老地產在產業鏈中的地位
（一）下游消費者及消費場景分析
就服務對象而言，根據老年人的身體狀況，可以分為活力老人（主要指健康狀況良好、有自理能力的老人），生活協助型老人（主要指需要生活照料的老人）及失能失智老人（主要指失能失智或需要康復治療的老人）。
就服務場景而言，可以簡單分為居家養老、社區養老和機構養老。國務院已多次明確提出要發展以居家為基礎、社區為依託、機構為補充的綜合養老服務體系。同時，各地方政府也分別推出了9073（9064）的養老模式，即90%的老人依託家庭養老、6%～7%的老人依託社區養老，3%～4%的老人依託養老機構養老。
（二）上游支持產業分析
上游產業包括養老用品、養老金融，為整個養老行業提供從實物到資本的全方位支持。就養老產品而言，種類較多，主要包括養老日常生活及護理用品（洗澡椅、坐廁椅、護理床等）、醫療器械（血壓、血糖儀，助聽器等）以及保健品、藥品等。
就養老金融而言，主要包括兩個方面。
一是面向老年人個體的養老普惠金融，包括養老保險、養老型理財產品等。2019年4月，國務院辦公廳頒布《關於推進養老服務發展的意見》，明確提出「支持老年人投保意外傷害保險。支持銀行、信託等金融機構開發養老型理財產品、信託產品等養老金融產品，依法適當放寬對符合信貸條件的老年人申請貸款的年齡限制，提升老年人金融服務的可得性和滿意度」。
二是金融行業對於養老產業的反哺與支持，包括對養老服務機構提供貸款，支持符合條件的養老服務機構上市融資，鼓勵養老服務機構發行債券，推進養老目標證券投資基金的註冊與發行等。
（三）中游支柱產業分析
養老產業的支柱為養老地產和養老服務，二者相輔相成，互助發展。
養老服務涉及老年人生活的方方面面，從飲食起居到清潔衛生，從生活護理到健康管理和文體娛樂活動等。服務機構的屬性也有多種形式，主要包括獨立法人機構、附屬醫療機構、企事業單位、社會團體或組織、社會福利機構等。目前，常見的養老機構主要有長者照護之家、老年日間服務中心、助餐服務點、護理站／院，以及養老公寓的運營機構等。
養老地產行業具備一定的地產屬性，但在建築設計、園林規劃及裝飾標準上，應進行適老化設計，建築產品開發接近於高端住宅產品開發。同時，結合優良健康管家及養老運營服務，從日常起居、飲食餐飲到醫療護理、文體娛樂活動等，為老年人提供一站式的養老服務。養老地產處於整個產業鏈的頂端，並依託於養老金融、養老服務、養老用品的持續支持。
中國養老地產發展情況
（一）三種養老地產模式
目前，國內養老地產主要有三種運營模式：一種是持續照料退休社區模式(CCRC)；一種是全齡型社區模式；一種是養老公寓模式。
持續照料退休社區（Continuing Care Retirement Community，簡稱CCRC），可為老年消費者提供一站式、一體化的居住生活服務。CCRC起源於美國教會創辦的組織，至今已經有100多年的歷史。社區建設的社區醫院擁有經驗豐富的專業醫生，可為入住者提供預防、醫療、護理和康復等專業服務。同時，持續關注老年消費者在健康狀況和自理能力方面的變化，持續為老年消費者提供與身體及自理狀況相對應的照料服務。
全齡型社區，多由房地產商直接開發，後續運營由養老運營公司負責。全齡型社區對於入住者沒有年齡硬性規定，通常依據醫養結合、養生度假等理念進行建設，老人也多以「候鳥式」居住為主。
養老公寓模式通常體量較小，在200個房間左右。在滿足居住功能的同時，更加強調護理的概念，各類配套設施較為齊全，可以滿足獨居老人、失能、失智老人的不同需求，並提供專業服務。
（二）三種養老地產的參與者
從營利性質的角度，可以將養老地產分為市場營利性及社會福利性。本文僅探討市場營利性養老地產，在這方面，根據參與者的不同，又可分為三類：一是實力雄厚、經驗豐富的傳統房地產企業；二是手握大量資金和客戶資源的保險機構；三是民營、外資等其他資本。
1.房企龍頭的探索之路
房地產企業開發經驗較為豐富，資產實力雄厚，在養老地產的開發上具有得天獨厚的優勢，可獨立運營打造自身養老產業生態，也可與國際養老運營機構合作各取所長，互利共贏。萬科與恆大是這一梯隊的引領者。
（1）萬科——打造三位一體的專業養老服務體系。
萬科已明確形成三大產品線，即：面向自理型長者的隨園嘉樹公寓，面向術後康復及失能照護兩類長者的隨園護理院和面向社區居家長者的隨園之家社區居家養老服務中心。針對不同老年人群體的消費需求，提供不同層次的解決方案，並使三大產品線互聯互通，實現養老服務的全生命周期覆蓋。
截至2018年年底，萬科的養老已經在15個城市進行了布局，打造了約170個養老項目（其中，帶床位的項目50個，無床位的日照/居家服務中心約120個）。然而，目前基本都處於虧損狀態，但這絲毫沒有動搖萬科做養老項目的決心。
（2）恆大——打造一站式養生養老綜合體。
與萬科專注養老服務的模式不同，恆大集團的做法則完全以地產帶動一切。作為恆大健康的拳頭產品，恆大養生谷旨在打造健康養生養老綜合體，已在三亞、海花島、西安、鄭州、鎮江、湘潭、南京、雲台山、重慶、瀋陽、梧州、呼和浩特、滄州等城市建設了養生谷項目。
養生谷包括四大園：頤養園、長樂園、康益園和親子園，通過整合世界一流的醫療、養老養生及商業保險等資源，藉助會員制服務平台，為會員提供游、學、禪、樂、情、膳、美、住、健、護等388項養生服務、389項健康管理服務、90項養老服務、5大類保險、852項設備設施。
恆大健康2018年年報顯示，恆大養生谷的收入從2017年的13.13億元/年上升到2018年的31.24億元/年，增幅達137.89%。目前會員數量已達22,275人次。2018年度，會員消費額為人民幣34.6億元。集團計劃未來三年布局50個以上宜居養生勝地，服務於恆大健康會員。
2.險資巨頭的擴張之路
保險機構由於天生優勢，非常適合投資養老地產行業。一方面，保險資金的投資期限較長，與養老地產的投資周期相匹配；另一方面，保險機構擁有龐大的客戶群基礎，可以通過保險產品開拓客戶渠道，進行客戶轉換。此外，保險機構的資源整合能力較強，能夠實現產業協同發展，上游連接養老保險與醫療保險，下游開拓醫療健康投資，打造醫養產業鏈閉環。
其中，泰康人壽是保險界涉足養老地產項目的佼佼者。2009年11月，原保監會批准泰康作為保險業第一個養老社區投資試點，隨後泰康之家旗艦社區北京燕園於2012年破土動工，2015年10月正式開園，目前入住率已近100%。
泰康之家定位高端養老，主要布局在一、二線重點城市，旨在打造「都市醫養社區」，選址多為交通便利、環境優美、距離市中心1小時車程的城市近郊。截至2018年年底，泰康之家已在北京、上海、廣州、成都、蘇州、武漢、杭州、三亞、南昌、廈門、瀋陽、長沙等12地布局了養老社區項目。其中，北京、上海、廣州、成都四地已落成開園。
泰康之家的客戶主要為保險客戶及社會客戶，保險客戶通過購買「幸福有約」保險計劃獲得入住資格；社會客戶通過購買樂泰財富卡及入門費獲得入住資格，目前以保險客戶為主。
3.其他資本
其他資本的參與者主要包括資產實力雄厚的大型集團、外資及民營企業等。值得一提的是國內第一家養老社區公司—親和源。公司創建於2005年3月，2006年開工建設，2008年開園，2011年入住率接近50%，2015年入住率達到90%左右，2017年售罄。
目前，親和源擁有、開業和在建的養老社區15個（遼寧營口、浙江海寧、浙江寧波、浙江杭州、安徽黃山、海南等地），共有中高端養老公寓超過3000套。2016年上市公司宜華健康以現金7億元收購親和源100%的股權。2018年親和源首次實現盈利，全年營收2.78億元，淨利潤4300萬元。經過多年的摸索與耕耘，親和源已經尋找到了中國特色的養老地產發展之路。
（三）養老地產銷售模式
由於養老地產所處地塊屬性不同，目前市場上養老地產收費模式可分為產權出售及使用權+服務費出售兩種模式。
產權出售的養老地產，基本走的是傳統房地產路線。而隨着國家多次出台各項政策，規範養老服務設施用地，未來養老地產的土地性質將更為明確，使用權+服務費出售的模式將成為新常態。
在使用權+服務費模式下，市場還在發展初期，行業沒有統一標準，每家機構的成本不一，服務對象定位不同，導致具體銷售模式及價格有較大差異。
根據目前情況，大致可以分為會員費+服務費、押金+入門費+服務費及保險費+服務費三種模式。
會員費+服務費，即用戶入住前根據不同房型一次性繳納會員費，獲得養老公寓的長期入住權。入住後，根據不同的需求每月繳納服務費用。會員權利可以進行轉讓及繼承，同時項目運營商也會建立二手轉讓機制，幫助有需要的會員完成轉讓手續。
押金費+入門費+服務費，即用戶入住前根據不同房型一次性繳納一筆入門費及一筆押金。押金可以在用戶退住時全部或部分退回。同時，根據不同的需求每月繳納服務費用。
保險費+服務費，即用戶購買保險後自動獲得養老公寓的入住權。同時，根據不同的需求每月繳納服務費用。
各家機構根據自身項目特點及消費者喜好，通常會推出多種套餐供消費者選擇。
以泰康之家為例。客戶既可以通過購買保險的方式獲得入住資格，也可以通過繳納入門費的方式獲得入住資格。對於購買泰康人壽「幸福有約」保險計劃（保費不低於200萬元）的客戶，投保人或被保人可享受直接入住。每月根據戶型和居住人數繳納服務費6000～20000元；餐費根據實際就餐情況支付。其他養老客戶可通過繳納入門費及購買樂泰財富卡的方式獲得入住資格，入門費為20萬元/戶；樂泰財富卡金額為每戶100萬～360萬元不等（可退還）。每月根據戶型及居住人數繳納服務費及餐費。
又如，非險資機構的親和源則為客戶設置了兩種會員卡：A卡和B卡。A卡卡費178萬元，年費3.98萬～6.68萬元不等，年限為永久卡，權益可繼承也可轉讓；B卡卡費根據不同房型分為55萬、88萬、128萬和108萬元幾個檔次，年限是終身可用（不可轉讓及繼承），5～15年後可退還，年費6.2萬元。
養老地產行業的風險與機遇
（一）風險
1.市場風險
雖然養老地產行業日益火爆，但其面臨的市場風險依然嚴峻。
一是受傳統孝道思想的影響，居家養老模式的主流地位難以撼動。當下老年人的價值觀以提倡節儉為榮，接受高消費型的養老地產模式需要一定的時間。
二是養老地產的主流消費群體是高淨值老年群體及其家庭，又可總結為「高幹、高知、高管」等領域的老年群體。雖然我國老年群體龐大，但能滿足高淨值或「高幹、高知、高管」要求的老年人口數量較為有限。特別是前期市場推出的養老地產產品已經消化了一部分客群，將給未來集中面世的養老地產產品帶來新的挑戰。
2.經營風險
就回報周期而言，養老地產行業的投資回報周期較長。國內第一家養老社區公司親和源運營13年後，才實現首次盈利。萬科推出的養老項目至今仍未實現盈利。行業龍頭泰康集團董事長陳東升也曾明確表示，「一個成熟的養老社區做到收支平衡需要6～8年，真正實現盈利要8～10年的時間」。從投資回報率來看，目前國際高端養老地產的平均投資回報都不超過10%。
（二）機遇
1.高淨值人群及2+1+4家庭結構帶來的新機遇
中國日益增長的高淨值人群家庭將為市場注入新的活力。《2018胡潤財務報告》顯示，2018年中國千萬元淨資產的家庭數量超過200萬，總資產較2017年增長6.4%，人群的平均年齡為40歲。這些高淨值人群的父母大多已超過65歲。為父母提供優質的晚年生活或將成為高淨值家庭的新時尚。
同時，隨着第一代獨生子女的父母開始步入老年，2+1+4結構的家庭（即兩個成年人+一個小孩+四個老人）的負擔愈發沉重，這一嚴峻的現狀，也許會改變當下9073的養老模式（90%家庭養老，7%社區養老，3%機構養老）。相信未來會有越來越多的老人走向社區養老及機構養老。
2.多源發展、醫養結合帶來的新機遇
隨着老年群體對自身健康關注程度及科學養生觀念的普及，「醫養結合」將為老年地產帶來新的賣點。
養老地產應積極整合養生及醫療資源，為老年群體提供持續的日常保健、被動運動、中醫康復、養老護理及其他服務，優化老年群體的入住體驗，使得老年群體在安居的同時，能增進健康、延年益壽。
結 語
隨着國家各項養老產業政策的紛紛出台，未來養老地產行業將從自由生長模式切換到規範發展階段。在「居家為基礎、社區為依託、機構為補充、醫養相結合」的發展大框架下，老年人口及高淨值人群的逐步增加，為養老地產提供了龐大的潛在客戶。然而，行業依然存在諸多不確定因素，且尚未形成清晰的盈利模式。整體而言，老齡化已成為不可逆的社會趨勢，養老地產作為整個養老行業的支柱之一，未來發展機遇可期。
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