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我們為可能最不需要攻略的新盤做了一份「選房攻略」，
主要是為了讓你感受下92.24分大佬們（社保係數0.24分/月），
到底可以「躺贏」到什麼程度……
明天（12月16日）碧雲尊邸開盤選房，
這是個相當於行情價57折的超級「紅包盤」。
因此，請先記住最重要的3條選房建議：
1、只要預算夠，千萬別棄選；
2、只要預算夠，千萬別棄選；
3、只要預算夠，千萬別棄選。
不過為了幫助將來之不易的機會效用最大化，
我們還是製作了本期「選房攻略」。

對上海新盤評測感興趣的朋友

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一、樓棟價值排序分析
本次二期推1#、5#、6#3棟小高層+部分聯排，
具體房源分布如下圖所示：

正常來說，在同一個小區內，
聯排房價/小高層房價＞135%
而碧雲尊邸的定價嚴重低估了聯排房源：
聯排均價/小高層均價=119%
（小高層均價10.28w元/㎡，聯排均價12.22w元/㎡）
且聯排房源無論位置、採光、資源都更好，
因此該項目第4重要的選房建議是：
只要預算夠，優先選聯排，無論哪套。

講完最重要的4條選房建議，
接下來我們再聚焦小高層選房策略。

1、日照採光情況實拍
6#前排毫無遮擋，全年都有最佳採光；
1#、5#也僅有二層以下採光略受影響。

拍攝於12月10日上午10:40

2、周邊不利因素實拍
基本無任何明顯不利因素影響。
四周道路約等於幾個小區「內部道路」，
不太需要考慮道路噪音；
雲山路相對車流量大些，
但距離小高層較遠，而且還有綠化分隔。

拍攝於12月10日上午10:40

3、周邊未來規劃
碧雲板塊已非常成熟，僅有2個利好：
即將通車的14號線+將建設更多綠地，
不會有對項目未知的不利影響。

4、樓棟價值排序
因此小區這批房源的價值排序非常清晰：
聯排>>6#>5#>1#，後3者差距不突出。
本批房源分布圖，拍攝於12月10日上午10:40

二、房源定價邏輯分析
我們將對一房一價表的定價邏輯進行分析，
從中找出價值與定價不匹配的「撿漏」機會。

1、平面價差邏輯
同樣選取名義樓層6F價格的情況下：

小戶型的1#定價最便宜，但未來進入二手市場，小戶型較大戶型反而溢價（我們研究了大量上海2000w級次新案例，僅有個別類似翠湖二期這種，大戶型直面太平湖，與小戶型價值差異極大的特例）；

6#比5#貴約5%，考慮到價值差異，大致符合二手市場價差比例。


2、樓層價差邏輯
相比二手市場正常價差邏輯，
碧雲尊邸中區（不考慮複式情況下）性價比最高。
（詳細樓層價差明細附於文末）

3、戶型價差邏輯
碧雲尊邸有不少底復、頂復房源需特別考慮，
我們統計了各類特殊戶型的「贈送比例」，
不得不說碧雲尊邸「給的」實在是太多了！
未來進入二手市場複式溢價能力一定超過當下定價。
（根據戶型圖大致計算，僅供參考）
1）1#底復戶型：
贈送率約100%，價格較2層溢價僅約8%-10%，即便考慮地下面積實用度低，也是超值。
2）5#、6#底復戶型
贈送率約55%-60%，價格較3層溢價僅約10%-15%，即便考慮地下面積實用度低，也是超值。
（共3個底復戶型，差別不是太大不一一列舉）
3）5#、6#頂復戶型
贈送率約15%（主要考慮挑空部分），價格較8層溢價僅約7%-8%，即便不考慮高區額外的視野溢價，也絕對超值。

三、選房次序推薦
由於不同置業目的對房源偏好不同，
因此針對偏重自住和偏重投資兩類客戶，
我們將提出不同的選房次序推薦。

1、偏重自住選房次序推薦
我們優先考慮居住的舒適度，
僅在居住舒適度相似情況下才考慮價格：

首選聯排房源，居住舒適度最高；

次選居住價值最高的6#頂復、底復，採光、景觀、空間都極佳；

再次選5#頂復，採光、空間俱佳；

然後依次是6#常規反觀，5#常規房源+底復（考慮底復採光受一定影響），1#常規房源+底復（考慮底復採光受一定影響）；

1#頂層和二層最後選，非複式產品，一個採光有一定影響，一個頂樓抗性。


2、偏重投資選房次序推薦
優先考慮房源的性價比，
以及未來進入二手市場的優劣勢：

首選聯排，當前定價中聯排溢價能力被大大低估，進入二手市場將回歸；

次選1#底復，然後是5#、6#底復，再然後是5#、6#頂復，因為相比超高的「贈送率」，如今定價中的溢價很少；

常規房源中，優先小戶型的1#，再是5#、6#，因為如今定價中小戶型不僅無溢價反而便宜，進入二手市場將被修正；

最後是1#頂層，非複式房源價格卻更高。

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